Многие россияне мечтают о собственном жилье. Кто-то ютится в родительской «двушке», кому-то приходится задорого снимать жилье в столице, а у кого-то все только начинается, и он живет в студенческом общежитии. У каждого своя история, но большинство граждан не будут спорить с тем утверждением, что своя квартира – это хорошо.
И здесь есть лишь одна проблема, которая заключается в стоимости жилья в РФ. А если говорить конкретнее, то позволить его себе может далеко не каждый гражданин. Поэтому очевидным выходом из ситуации является ипотека.
И если банк дает вам деньги, то он захочет перестраховаться, сделав приобретаемое жилье объектом залога. Впоследствии, если заемщик перестанет платить, кредитная организация продаст залоговое жилье и вернет вложенные средства. И чтобы быть уверенным в возможности вернуть деньги, банк должен оценить ипотечную квартиру. Кстати, такая процедура выгодна и покупателю, ведь так он убедится в том, что объект действительно стоит своих денег.
Ниже мы поговорим о том, как делается оценка квартиры для ипотеки.
Кем осуществляется оценка
Недвижимость оценивают профессиональные оценщики. Существует федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», который регулирует работу таких специалистов. Оценку недвижимости могут проводить как компании, так и ИП.
Действующее законодательство обязывает банки принимать оценку любого оценщика. Но на самом деле банки сами аккредитуют компании, рейтингам которых они доверяют. Список оценщиков, котируемых конкретным банком, обычно указан на сайте. Например, Сбербанк сотрудничает с более чем 2000 оценщиков по всей России, а Альфа-Банк принимает отчеты от всех оценщиков и публикует их на своем сайте.
Выбираем компанию для оценки
Обратившись в банк, будущий заемщик может получить список оценочных компаний. Чтобы выбрать лучшего поставщика услуг, следует учитывать такие критерии:
- Насколько быстро специалист выезжает на объект. Обычное время 1-2 дня.
- Сколько времени занимает подготовка отчета. Обычно 3-5 дней.
- Сколько стоит оценка. Средняя стоимость в Санкт-Петербурге 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.
- Какова стоимость второй копии отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. При этом, в некоторых компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Как выглядит отчет об оценке квартиры
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика. Результат оформляется в виде отчета, который должен храниться в распечатанном виде вместе с закладной на жилье.
В отчете обязательно должно быть указано следующее:
- кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
- что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
- как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
- за сколько ее можно будет выставить при обычной продаже и организации торгов;
- какие есть приложения к оценке в виде фото и копий бумаг.
Важно, чтобы в отчете была подпись и печать оценщика. Иначе он будет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
Виды стоимости жилья
Задача оценщика имущества – рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Первая – это цена квартиры, если она продается без спешки и форс-мажора. Ликвидационная стоимость – минимальная цена, по которой банк продаст квартиру в краткие сроки.
Для расчета этих показателей оценщик оценивает саму квартиру и смотрит на состояние рынка недвижимости по аналогичным объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Ниже мы рассмотрим те нюансы, которые оказывают наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта.
Район, в котором находится квартира
Расположение сказывается на стоимости квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Невском районе в среднем на 20 тысяч рублей дешевле, чем в Московском. Поэтому квартира в новом доме, построенном среди старых панельных девятиэтажек, будет стоить дешевле, чем аналоги в хорошем районе.
Технические характеристики объекта
Речь идет о следующих параметрах:
- год постройки дома;
- этажность;
- расположение;
- год проведения капитального ремонта;
- состояние парадной;
- наличие мусоропровода;
- вместительность парковки и т. д.
В каком состоянии находится жилье
Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик даже смотрит, уложен ли на пол линолеум или ламинат, есть ли плитка в ванной и как сделано освещение в квартире. Имеет значение состояние квартиры: если обои грязные, в отчете написано «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 000 рублей, и за 5 000 приравнивается к «евроремонту». Поэтому не стоит ждать, что специалист включит в цену квартиры полную стоимость дизайнерского ремонта. В лучшем случае будет поставлен повышающий коэффициент.
Состояние рынка недвижимости сейчас
Эксперт смотрит на подобные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будет такое же жилье, расположенное в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты.
Как правило, чтобы оценить квартиру, берется пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где цена завышена.
Расчет ликвидационной стоимости
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь важны эластичность спроса и стоимость денег во времени. Рассмотрим эти понятия подробнее.
Что такое эластичность спроса
Трехкомнатная квартира в новостройке на первом этаже пользуется небольшим спросом, так как большие размеры и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру в короткие сроки можно только по низкой цене. Разница между рыночной ценой и ликвидационной может составлять до трех миллионов рублей.
Спрос на однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий, ведь такие квартиры всегда востребованы на рынке. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной стоимости.
О стоимости денег во времени
Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, то можно нередко услышать мнение о том, что деньги со временем дешевеют. То есть рубль сейчас дороже, чем будет в следующем году. Если квартиру можно продать дешевле в настоящий момент, то это лучше продажи чуть дороже, но потом. Этот принцип имеет множество обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
В целях упрощения следует производить расчеты таким образом: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продать сейчас.
При продаже квартиры по ликвидационной цене в первую очередь погашается кредит. Остальные средства получает заемщик. Следовательно, чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость бюджетной квартиры мало чем отличается от рыночной. Такое жилье проще всего продать потому что на него всегда есть спрос. Шикарная квартира в новостройке будет продаваться долго даже со скидкой.
Можно ли как-то повлиять на результаты оценки
Ипотечный кредит выдается исходя из рыночной стоимости объекта. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк все равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость приобретаемой квартиры и указанная оценщиком рыночная стоимость не должны сильно отличаться.
Если вам очень понравилась квартира, но она дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь звонить. Оценщики могут пойти вам навстречу. В результате повышающий коэффициент могут поставить на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы останется следующим хозяевам.
Для однокомнатной квартиры диапазон в оценке достигает 600 тысяч рублей за счет повышающих коэффициентов.
Многие квартиры на вторичке были отремонтированы с проведением перепланировки. Если она незначительна и не затрагивает опорные конструкции, банк, скорее всего, ее проигнорирует. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и сколько стоит ее официальное оформление. Банк сам решает, выдавать кредит на квартиру с перепланировкой или нет.
Есть еще несколько способов завышения, но они незаконны и о них мы, конечно же, писать не будем. В общем, мы советуем не пытаться каким-либо образом ввести банк в заблуждение: помните, что банк всегда может подпортить вашу кредитную историю. И другие банки увидят подобную пометку. Поэтому совершать какие-либо махинации с оценкой не рекомендуется.