Недвижимость в крупных городах РФ стоит дорого. Даже имея зарплату выше среднего уровня, собирать на квартиру в Санкт-Петербурге придется десятилетиями. И если вы подумываете о покупке жилья, но хотите заселиться в собственную квартиру до достижения пенсионного возраста, то выходом из ситуации станет ипотека.
По сути, это очень большой кредит, который выдается на очень длительный срок. Нередко ипотеку выплачивают десятилетиями. И чтобы перестраховаться, банк берет в залог ипотечное жилье. В случае, если заемщик перестанет вносить платежи и сильно задолжает, квартиру отберут и продадут, погасив тем самым издержки кредитора.
Тем не менее, собственником ипотечного жилья считается заемщик. И если он своевременно вносит платежи, то пользоваться квартирой он сможет как своей собственной. То есть, ему можно будет делать ремонт и перестановку, заселить свою семью и указать такую недвижимость в завещании. А вот полноправно распоряжаться ипотечной квартирой можно будет только после того, как гражданин рассчитается с банком. Тогда все обременения снимут, и собственник сможет продать жилье.
Как показывает практика, далеко не все владельцы ипотечных квартир знают о своих правах. Часто люди думают, что могут лишь тихо и скромно жить в таком жилье, пока не расплатятся с банком. И только тогда можно будет делать с квартирой, что угодно. В действительности же большинство прав возникает у собственника в момент подписания ипотечного договора. О них мы и поговорим ниже. Несмотря на то, что в статье идет речь о квартирах, для земельных участков и частных домов, взятых в ипотеку, действуют аналогичные правила.
Возможность подарить или продать жилье с согласия банка
Распространено мнение, что ипотечные квартиры являются собственностью того банка, который дал деньги на их покупку. Однако в действительности дела обстоят по-другому, и официальным владельцем такого жилья выступает заемщик. Соответственно, ипотечная квартира – его имущество, которым он может распоряжаться. Некоторые ограничения на это право накладывает ипотека.
Например, продать жилье можно исключительно с согласия банка. Подарить квартиру – тоже. Ключевым моментом здесь является переход права собственности к другому человеку. При продаже это происходит за деньги, а при дарении – бесплатно.
В 2023 году передать право на жилье другому гражданину можно двумя способами:
- Выплатить кредит, дождаться снятия залога и продать. Это самый очевидный и наиболее простой способ.
- Продать жилье вместе с невыплаченным долгом. В этом случае ипотека переводится на другого человека. Следует понимать, что такую сделку невозможно будет провести без одобрения банка.
Согласием кредитора придется заручиться и в случае, если вы планируете подарить жилье вместе с остатком задолженности. И в действительности это далеко не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Чтобы передать жилье покупателю или одаряемому, нужно будет подготовить соглашение о переводе долга. В нем должны принимать участие три стороны:
- продавец или даритель;
- покупатель или одаряемый;
- банк.
В результате такой сделки покупатель или одаряемый может получить квартиру вместе с обязательством выплаты остатка долга по ипотеке. Но банк вполне может и не одобрить нового собственника квартиры, что следует учитывать.
Например, банк выдал 30-летнему мужчине с зарплатой в 80 тысяч рублей ипотечный кредит сроком на 25 лет. В течение последующих трех лет заемщик сознательно выплачивал ипотеку, а затем решил продать квартиру. Покупателем стал пенсионер, не имеющий официальной зарплаты.
Банк не захотел согласовывать эту сделку. А все потому, что для него она сопряжена со значительным риском. Покупатель вполне может оказаться неплатежеспособным, а лишние проблемы банку не нужны.
Если же покупателем квартиры будет главный бухгалтер торговой сети с 10-летним стажем работы и зарплатой в 60 тысяч рублей, то такая сделка вполне может быть одобрена.
Вариант с погашением ипотеки
Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку, заемщик может выбрать другой вариант: погасить ипотеку. После снятия всех обременений, он сможет свободно продать жилье. Минус такого подхода в том, что далеко не у каждого гражданина есть достаточная сумма, чтобы закрыть ипотеку одним платежом.
Из этой ситуации есть несколько выходов:
- Оформить кредит на закрытие ипотеки, выплатить долг за квартиру, а затем продать ее. Второй кредит погасить из тех средств, которые были выручены от продажи жилья. В этой схеме следует учитывать наличие процентов по потребительскому кредиту, но зато не придется получать согласие банка. К тому же, переплата не будет большой, если вы погасите кредит в течение нескольких дней.
- Договориться с покупателем, что он погасит ипотеку в виде аванса. Остаток средств он уплатит после снятия обременений. Для этого потребуется подписание предварительного договора купли-продажи и покупатель, готовый рискнуть своими деньгами. Такого найти не так-то просто. Также понадобится и согласие банка, поскольку договор придется заключать до фактического снятия залога.
- Договориться с покупателем, чтобы он самостоятельно погасил ипотеку в виде авансового платежа. Это вариант является более надежным, нежели предыдущий, но здесь также понадобится участие банка, который должен дать свое согласие на сделку. Плюс данной схемы заключается в том, что она отлично отработана, и риелторы с банками знают, как следует все оформлять.
Следует понимать, что определенные подводные камни могут присутствовать и в ипотечном договоре, заключенном с конкретным банком. Тем не менее, кредитор не вправе запретить собственнику продавать жилье. Но он все таки имеет право не одобрить сделку.
Поэтому, до тех пор, пока в Росреестре будет проставлена пометка о залоге квартиры в пользу банка, ее не удастся продать без получения разрешения. Но и добиться согласия финансовой организации – это вполне реально.
Право сдать квартиру внаем
Действующее законодательство разрешает собственникам ипотечного жилья сдавать его внаем или в аренду без согласия банка. Как правило, жилье сдается внаем, то есть, для проживания других граждан. Сдача в аренду применяется лишь в тех случаях, когда арендатором выступает юридическое лицо.
Правило со свободной сдачей жилья работает не во всех случаях. Гражданский кодекс допускает дополнительные условия, прописанные в договоре аренды. И если стороны решили изменить общие правила, их придется соблюдать. Таким образом, если в соглашении указано, что гражданин должен получить согласие финансовой организации, это нужно будет сделать. Если же подобных оговорок нет, то это значит, что гражданин может свободно сдавать квартиру, не спрашивая ничьего разрешения.
Соглашения могут быть разными. Поэтому заемщику важно внимательно прочитать свой кредитный договор. В нем необязательно должны присутствовать такие слова, как «аренда», «наем», «сдача жилья» и т. д. Вместо этого может быть написано о том, что заемщик вправе передавать заложенное имущество другим лицам во временное пользование исключительно с согласия кредитора. И этот пункт как раз и касается аренды или найма.
Если договор требует согласия банка на сдачу квартиры, а заемщик это правило проигнорировал, то это будет считаться нарушением условий сделки. Такие действия могут иметь различные последствий. Например, банк может никогда не узнать о подобном своевольстве заемщика. Последний же спокойно выплатит ипотеку, используя арендные платежи. Но возможно, что кредитору станет известно о нарушении условий договора, и он потребует от заемщика досрочного погашения всего долга.
Право делать ремонт на свой вкус
Даже если квартира в залоге, ее собственник обязан содержать ее в приличном состоянии и проводить в ней ремонт. То есть, можно клеить обои, красить стены, менять плитку и окна. Кредитор не вправе давать заемщику рекомендации касательно типа напольного покрытия или цвета стен. При этом все неотделимые улучшения и дорогостоящий ремонт также переходят к банку в залог.
Ремонт не должен предполагать ухудшения квартиры и снижать ее стоимость. Естественно, вы никак не сможете навредить жилью, переклеив обои. А вот для серьезного ремонта, который связан с перепланировкой, это актуально. Объединение комнаты с кухней или перенос стен может отразиться на цене жилья и усложнить его продажу. Именно поэтому в ипотечных договорах нередко пишут о том, что перепланировку квартиры можно производить только с разрешения уполномоченных органов. Но это касается не только ипотечников, а вообще всех владельцев квартир. Никто не вправе проводить перепланировку, не проведя предварительного согласования.
Если же перепланировка была проведена в соответствии со всеми правилами, то ничего противозаконного в ней нет. Банк не сможет запретить ее, поскольку это уже будет прямым нарушением прав потребителя. Тем не менее, часто требуется согласовать с ним работы заранее, на случай существенного изменения характеристик квартиры. Это условие также следует прописать в договоре.
Перепланировка жилья изменяет его технические параметры. То есть, формально меняется и объект залога. Например, если двухкомнатная квартира превратилась в трехкомнатную. Однако в подобных случаях залог не снимается, а потому выплаты следует проводить и после перепланировки. Таким образом, вы не сможете превратить однокомнатную квартиру в студию и заявить кредитору, что теперь вы никому ничего не должны, так как это уже совершенно другое жилье.
Право прописывать в квартире кого угодно
По закону право пользоваться жильем гражданина имеют все члены его семьи. Речь идет о супруге, родителях и детях. При желании, собственник квартиры может вселить в нее и других граждан. Тогда и они будут считаться членами его семьи. Также владелец жилья вправе разрешать пользоваться своим имуществом третьим лицам.
Временно или постоянно проживая в помещении, гражданин обязан сообщить об этом государству. Иными словами, он должен зарегистрироваться по месту пребывания или прописаться. Кстати, термин «прописка» сегодня используется лишь на бытовом уровне – в законах его уже давно нет.
Банк не может запретить заемщику прописывать членов семьи в квартире. Регистрируя граждан, сотрудники МВД также не спрашивают согласия банка, хоть и просят заявителя подтвердить право проживания в квартире. Для этого можно предоставить соглашение между жильцом и собственником, свидетельство о рождении ребенка или письменное согласие собственника жилья на вселение третьих лиц.
В ипотечных договорах нередко присутствует условие о запрете на регистрацию в квартире без согласия банка. Исключение составляют лишь члены семьи. Но в ЖК РФ и законе о регистрационном учете подобные правила отсутствуют.
По сути, банку важно, чтобы заемщик своевременно вносил платежи. Поэтому, важно не превращать жилье в адрес массовой регистрации. И тогда каких-либо проблем с пропиской детей или супруга не возникнет.
Право взять полугодовые ипотечные каникулы
Ипотечные каникулы дают возможность любому человеку, взявшему ипотеку, не вносить платежи в течение полугода. Однако для этого ипотечная квартира должна быть единственным жильем гражданина.
Данное правило было введено в июле 2019 года. До этого момента каждый заемщик должен был официально просить у банка отсрочки платежей. И кредитор мог как согласиться, так и ответить отказом.
По новым правилам, условия предоставления ипотечных каникул четко прописаны в законе. Поэтому воспользоваться этой возможностью может любой заемщик, соответствующий требованиям. Для того, чтобы не платить ипотеку, необходимо, чтобы совпали следующие условия:
- Кредит на жилье не превышает 15 миллионов рублей.
- Ипотечное жилье является единственным.
- Заемщик находится в сложной жизненной ситуации.
- Гражданин впервые оформляет ипотечные каникулы. То есть, если вы возьмете каникулы, а затем рефинансируете ипотеку, то другой банк не даст вам еще одну отсрочку.
Теперь рассмотрим, какие именно ситуации относятся к трудным жизненным:
- нетрудоспособность, длящаяся более двух месяцев;
- потеря работы с учетом в центре занятости;
- рождение детей или появление иных иждивенцев, если одновременно доход снижается минимум на 20%, и более 40% денег уходит на выплаты по ипотеке);
- инвалидность первой или второй группы;
- значительное снижение дохода (по меньшей мере, на 30% получаемых средств должны уходить на оплату ипотеки).
Если вы оформите ипотечные каникулы, то ваша кредитная история при этом не ухудшится. Кроме того, квартиру не смогут забрать за долги. Но по окончании отсрочки платить придется по привычному графику. В конце кредита нужно будет внести те платежи, которые были пропущены за время каникул. Платить дополнительные проценты не придется.
Возможность договориться с банком об уменьшении платежей или предоставлении отсрочки
Ипотечник может договориться с банком об изменении условий кредита, если:
- у него отсутствуют деньги, необходимые для выплаты кредита;
- он ранее уже воспользовался правом на ипотечные каникулы.
В рамках таких переговоров можно уменьшить ежемесячный платеж, увеличив срок выплат. Также можно получить отсрочку выплаты основной задолженности, в течение определенного времени платя только проценты. Эту процедуру называют реструктуризацией кредита. И каждый банк проводит ее по своим правилам и условиям.
Финансовая организация может пойти навстречу заемщику в случае, если он объяснит, что попал в тяжелое положение, и это временно. Например, заемщица не может вносить полную сумму платежей, поскольку у нее родился второй ребенок. Но через 6 месяцев она снова планирует пойти на работу, восстановив свой прежний уровень дохода. Пока же она просит у банка разрешить ей выплачивать только проценты без погашения тела кредита. Такая причина выглядит уважительной, а потому женщине вряд ли откажу.
Реструктуризация – отличный инструмент, позволяющий выиграть время для восстановления прежнего уровня доходов и сохранения квартиры. Но учтите – банк может отказать даже в том случае, если заемщик использует действительно веские аргументы. Кроме того, кредит в результате реструктуризации может стать менее выгодным. Поэтому заемщику важно взвесить все «за» и «против», прежде чем использовать подобную возможность.
Рефинансирование ипотеки
Допустим, вы взяли ипотеку под 14% годовых, но впоследствии смогли найти банк, предлагающий более выгодный кредит. Например, по ставке в 9,5%. Чтобы не переплачивать миллионы рублей, вы можете перевести уже взятый кредит на квартиру в банк с более выгодными условиями. Подобные действия называют рефинансированием или перекредитованием.
Если новый кредитор посчитает заемщика платежеспособным, он может погасить долг перед старым банком, оформив новый кредит. Так жилье окажется в залоге у нового банка. Для заемщика это выгодно, ведь он сможет существенно сэкономить за счет разницы на процентах.
Кстати, поиск нового банка – это необязательное условие для рефинансирования кредита. Можно договориться с той кредитной организацией, в которой ранее была оформлена ипотека. При стабильном снижении ставок по кредитам, банку может быть выгодно пойти навстречу заемщику, чтобы не потерять клиента. Также для финансовой организации это удобно и в плане оформления бумаг, но она вполне может ответить заемщику отказом. И если вам отказали, следует просто обратить внимание на другие предложения. Никто не вправе запретить вам перейти из одной кредитной организации в другую.
Досрочное погашение кредита
Выданный на жилье кредит, предполагает определенный график платежей. Однако следовать им необязательно, если вы хотите расплатиться с банком досрочно. Да, кредитору выгодно, чтобы заемщик платил как можно дольше, ведь так он зарабатывает на процентах. Однако банки не вправе запрещать клиентам погашать кредиты досрочно. Подобные правила закреплены на законодательном уровне, и так правительство защищает интересы физлиц – обычных граждан, занимающих деньги не на ведение бизнеса, а на бытовые нужды.
Для досрочного погашения кредита вам придется предупредить банк о подобном своем намерении. Также нужно будет узнать точный размер остатка долга. Дело в том, что проценты начисляются ежедневно. И чтобы расплатиться с кредитом, вам нужно погасить его до копейки. А для этого следует знать точную сумму, которая каждый день меняется. Если в результате ваш долг перед банком составит пару рублей, долг не будет считаться погашенным. Проценты продолжат начисляться, включая штрафы и пени, возникающие в результате задержки платежей.
Заемщик не обязан целиком гасить кредит. Это можно делать время от времени, внося свободные деньги на свой счет. И если вы хотите досрочно частично погасить кредит, то вам предстоит выбрать, что именно будет сокращаться: ежемесячная выплата или же общий срок кредита. Универсального выбора здесь быть не может – все индивидуально. Чтобы не ошибиться в расчетах, воспользуйтесь специальным кредитным калькулятором.
Особые правила досрочного погашения могут быть прописаны в договоре об ипотеке. Игнорировать их ни в коем случае не следует. Например, некоторые банки прописывают в договорах условия, делающие невыгодным частичное погашение. А вот заплатить клиенту вносить больше денег, чем закреплено в графике, кредитор не может. Поэтому вы вполне можете оформить ипотеку на 20 лет, а погасить долг уже через два года.
Возможность снизить процент по ипотеке при рождении еще одного ребенка
В РФ существует программа поддержки семей с детьми, позволяющая снизить процент по ипотеке до 6%. И столь щедрого предложения не сделает вам ни один банк. Для жителей Дальнего Востока используется 5-процентная ставка. И в 2023 году эта ставка фиксирована и распространяется на весь срок кредита, а не на 3-5 лет, как это было ранее.
Принять участие в данной госпрограмме могут следующие семьи:
- Воспитывающие как минимум двоих детей,
- Ухаживающие за ребенком с инвалидностью.
Такие семьи могут взять ипотеку с льготной ставкой или же рефинансировать уже имеющийся ипотечный вредит. Программа распространяется только на новостройки и не позволяет покупать жилье на вторичке на льготных условиях.
Жилье может быть готовым или находиться в строящемся доме. Основной критерий – продавец не должен быть физлицом. Поэтому, если вы покупаете квартиру от застройщика и соответствуете вышеуказанным требованиям, то сможете воспользоваться льготной ипотекой.
Дополнительные условия
Для участия в программе, необходимо выполнить одно из следующих условий:
- ребенок с инвалидностью родился до 31 декабря 2022 года;
- в семье был один или несколько детей, но родился еще один в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года.
Заключить дополнительное соглашение о рефинансировании можно в рублях и в такие сроки:
- По общим правилам – не ранее 1 августа 2019 года.
- Для семей, воспитывающих ребенка с инвалидностью – не ранее 14 ноября 2019 года.
- Для жителей Дальнего Востока – после 1 марта 2019 года.
Также важным параметром для рефинансирования является максимальный остаток задолженности. По умолчанию он не должен превышать 6 миллионов рублей. В столице, Московской области, Питере и Ленинградской области этот лимит увеличен вдвое – до 12 миллионов.
Задолженность по кредиту, подлежащая рефинансированию, должна составлять не более 80% от стоимости всего жилья. Таким образом, не менее 20% ипотеки заемщику придется выплатить самостоятельно. Для этого могут быть использованы средства маткапитала.
На данный момент семьям с несколькими детьми разрешено заключать допсоглашения о рефинансировании до конца 2023 года. Для семей с детьми-инвалидами этот срок составляет до 2028 года. Впоследствии эти периоды могут продлить.
Возможность многодетным родителям получить до 450 тысяч рублей на погашение ипотеки
Существует еще одна программа, которая обеспечивает поддержку многодетным семьям. Таким образом, если в семье появляется третий или последующий ребенок, она может получить 450 тысяч из бюджета, чтобы погасить ипотеку.
Средства можно полностью потратить на погашение кредита, если размер задолженности по ипотеке вместе с процентами превышает 450 тысяч рублей. Выплату нельзя делить на несколько частей и забирать остаток себе. Таким образом, если задолженность меньше суммы господдержки, за счет государства будет погашен только остаток с процентами. При этом неиспользованная часть сгорит.
Следует понимать, что одна семья может получить средства только по одному жилищному кредиту. При этом здесь есть одно весомое преимущество перед семейной ипотекой. Дело в том, что средства можно тратить для покупки жилья не только на первичном, но и на вторичном рынке. Причем даже того, кредит на которое был оформлен много лет назад. И выделять доли несовершеннолетним при этом не обязательно.
Не все моменты в правилах этой программы являются очевидными. Тем не менее, она работает. В настоящее время несколько тысяч российских семей полностью погасили ипотеку, благодаря поддержке государства. Другие же смогли снизить сумму долга на 450 тысяч рублей. И возвращать государству эти деньги не придется. Для уточнения нюансов программы следует обратиться в любой банк или же на сайт дом-рф.
Право потратить маткапитал на ипотеку
Речь идет об одном из видов господдержки, который дается семьям, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок. Из названия сертификата понятно, что он предназначается матери. Отец может получить этот вид господдержки лишь в некоторых случаях. Это возможно, если мать:
- была лишена родительских прав;
- умерла;
- была признана без вести пропавшей.
Несмотря на то, что сертификат, в большинстве случаев, получают матери, тратить его можно на всю семью. Ежегодно выплата подлежит индексации. В 2023 году семьи получают более полумиллиона рублей в рамках маткапитала. Выдачей этого вида госпомощи занимается пенсионный фонд.
Если семья получила маткапитал несколько лет назад, но не использовала, для нее сумма такой помощи тоже будет индексирована. Например, в 2019 году сумма выплат составляла 453 тысячи рублей. В конце 2022 года – около 505 тысяч. Для подобного увеличения суммы не придется оформлять сертификат заново – индексация происходит автоматически.
Семьям разрешается тратить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий. Это можно сделать сразу же после рождения детей. Например, потратив 500 тысяч на погашение долга по ипотеке или уплату первоначального взноса. При этом каждому члену семьи (детям и родителям) должны быть выделены доли в купленном жилье.
Подобное условие создает дополнительные трудности для ипотечного жилья. Дело в том, что выделить доли несовершеннолетним до погашения кредита можно только при получении банковского согласия. А далеко не каждый кредитор примет такое условие. Заставить же банк невозможно, ровно как и обойтись без его разрешения.
Выделить доли можно и после снятия залога. Но здесь возникнут трудности с продажей ипотечного жилья, которое было приобретено на средства материнского капитала. То же самое касается и рефинансирования. Поэтому данные момент следует учитывать при заключении сделки.
После рождения третьего ребенка можно объединить материнский капитал с выплатой для многодетных семей. В таком случае заявители получат порядка миллиона рублей, потратить которые можно на ипотеку. Также можно рефинансировать уже оформленный кредит под 6%. В таком случае удастся неплохо сэкономить.
Право не платить исполнительский сбор при наличии ипотечных долгов
Если вы взяли ипотеку, но длительное время не вносили платежи, то все может закончиться вмешательством судебных приставов. Причем за свою работу они берут комиссию в виде исполнительского сбора. И платить будет должник. Размер такого сбора составляет 7% от суммы задолженности (минимальный платеж – 1000 рублей).
Граждане, задолжавшие по ипотеке, могут не платить исполнительский сбор. Это возможно при соблюдении следующих условий:
- Квартиру забрал банк или же ее продали в счет накопившихся долгов. Когда в результате таких действий за бывшим заемщиком числится долг по исполнительному взносу, пристав обязан отменить постановление, в рамках которого был назначен этот сбор.
- Получив государственную помощь, должник реструктуризировал ипотечный кредит, воспользовавшись одной из программ господдержки. Ранее такой возможностью могли воспользоваться валютные ипотечники и некоторые другие заемщики. В 2023 году выделение денег по этой программа прекращено.
Таким образом, если заемщик оформил ипотеку, накопил долг и лишился квартиры, то ему не придется платить 7% исполнительского сбора. И эта возможность позволяет гражданам экономить десятки, а иногда и сотни тысяч рублей, что немаловажно для людей, не сумевших справиться с ипотечной нагрузкой.
Получение вычета за само жилье и за проценты по ипотеке
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то налоговая может вернуть вам часть НДФЛ. Допустим, ипотечник платит налог на доходы по стандартной 13-процентной ставке. Тогда он сможет воспользоваться сразу двумя имущественными вычетами:
- при приобретении жилья;
- в сумме выплаченных по кредиту процентов.
Следует понимать, что подобные вычеты имеют лимиты, а именно:
- При покупке квартиры можно вернуть вычет не более, чем с двух миллионов рублей. То есть, сумма вычета составит не более 260 тысяч.
- Максимальный возврат по процентам возможен с суммы в 3 миллиона рублей. Таким образом, вернуть можно до 390 тысяч.
Сотрудники ФНС считают вычет от сумм, реально выплаченных банку. И если расходы превысили установленные лимиты, возврат составит 13% от максимальной суммы, установленной НК РФ. При этом налог должен быть реально уплачен или хотя бы начислен. Поэтому человек, получающий черную зарплату, не сможет вернуть ни копейки.
В случае с вычетом по ипотечным процентам, следует учитывать такие нюансы:
- Лимиты по данному вычеты выше, чем по основному.
- Каждый гражданин РФ может воспользоваться этим вычетом всего раз в жизни. И остаток средств не перенесется на другое жилье. Поэтому выгоднее использовать этот вычет по максимуму.
- Момент возникновения права собственности. Следует понимать, что до 2014 года действовали иные правила. Тогда не существовало лимита на вычет по процентам. Получить же его можно было только совместно с основным по одному и тому же жилью. В 2023 году эти два вычета никак не связаны. Поэтому супруги могут поступить следующим образом: вычет по процентам по первой ипотеке выбирает муж. Супруга же сохраняет свое право на возврат средств и использует его при оформлении следующего ипотечного кредита.
Право завещать ипотечное жилье
Не следует забывать, что ипотечник – это не просто клиент банка, но и собственник квартиры. Этот статус закреплен за ним как в договоре, так и на законодательном уровне. Квартиру можно оставить кому угодно, просто указав ее в завещании. Для этого не требуется получать разрешение банка. И даже если кредитор впишет в договор определенные ограничения касательно завещания, они попросту не будут действовать.
Таким образом, заемщик может отписать жилье как платежеспособному взрослому сыну, так и несовершеннолетней дочери, не имеющей собственных доходов. И банку придется смириться с таким решением.
Когда наследник получает нотариальное свидетельство, то помимо квартиры ему переходит и долг по ипотеке. Причем квартира перейдет наследникам даже в том случае, если заемщик не составлял завещание. Тогда имущество будет разделено в соответствии с законной очередностью, и, как правило, распределение прав и долгов здесь будет более сложным.
Если гражданин хочет вписать ипотечную квартиру в завещание, ему следует прийти к нотариусу с паспортом. Прочие бумаги специалист может запросить в госорганах самостоятельно. Причем снимать обременение для завещания или же подтверждать платежи завещателю не придется.
За заверку завещания нотариус берет стандартные 100 рублей. Столько завещатель заплатит в том случае, если составит документ самостоятельно, не заказывая дополнительных услуг. Больше придется заплатить, если нотариус будет заниматься не только заверкой, но и составлением текста документа.
Следует понимать, что потенциальный наследник может отказаться от завещанного ему имущества. В соответствии с законодательством РФ, принятие наследства является правом, а не обязанностью. Квартира с невыплаченной ипотекой может оказаться для человека неподъемным бременем. Поэтому, чтобы не отвечать по долгам завещателя, наследник может отказаться от его имущества.
По общим правилам, если вы принимаете активы наследодателя, то автоматически вам переходят и его долги. Отказаться от последних, получив только имущество, не удастся.
Возможность отказаться от страховки
Закон требует, чтобы объект залога был застрахован. И в данном случае речь идет об ипотечной квартире. Без договора страхования банк попросту не одобрит ипотечный кредит. А вот прочие виды страхования не являются обязательными. Но большинство заемщиков не знают об этом. Пользуясь подобной неосведомленностью клиентов, при оформлении ипотеки банки предлагают своим клиентам застраховать еще что-нибудь. Причем иногда очень настойчиво.
Как правило, навязываются следующие виды страховок:
- Ответственности заемщика. Данная страховка должна покрыть разницу между остатком долга перед банком и выручкой от продажи жилья, если клиент не сможет выплатить кредит.
- Жизни и здоровья заемщика. Если заемщик получит инвалидность, тяжело заболеет или умрет, то кредит вместо него выплатит страховщик.
- Титул. Это защита от случаев, когда ввиду каких-либо причин договор купли-продажи признали недействительным.
От вышеперечисленных видов страхования заемщик может отказаться. То же самое касается и других вариантов страховки, активно навязываемых кредитором. Но важно понимать, что отказ по кредиту может привести к увеличению ставки.
Как правило, при ипотеке гражданам предлагается комплексная страховка, включающая в себя все виды страхования, необходимые банкам. Ее оформление обходится дешевле страховки рисков по отдельности. При этом, банком снижется процент по ипотеке. Потому желательно подсчитать более выгодный для вас вариант: получить повышенный процент по кредиту или же выплачивать дополнительные страховки.
Заемщик вправе решить, соглашаться ему на дополнительные виды страхования или нет. Так, он может отказаться от них, в критических ситуациях самостоятельно обеспечив все выплаты.
Следует понимать, что страховка – это в любом случае защита заемщика. И если он заболеет или же потеряет работу, страховщик погасит его долг полностью или же будет вносить платежи в течение какого-то времени. Если же подобная защита заемщика не интересует или же у него уже есть полис, то он вполне может отказаться от навязываемых ему услуг.
Право не отдавать единственное жилье в счет других долгов
Действующее законодательство РФ запрещает забирать у граждан единственное жилье. И неважно, сколько задолжал заемщик – если у него нет другой жилплощади кроме ипотечной квартиры, забрать ее никто не сможет.
Из этого правила есть одно исключение, касающееся именно ипотеки. Тот банк, у которого квартира находится в залоге, вправе использовать обеспечение для того, чтобы вернуть потраченные деньги. То есть, кредитор может продать ипотечное жилье, если заемщик допустит серьезную просрочку. В этом случае квартиру продадут, долг погасят, а остаток средств отдадут клиенту банка.
Подписывая ипотечный договор, каждый человек соглашается с таким условием. Поэтому он обязан исправно вносить платежи, чтобы не потерять квартиру. Тем не менее, кроме банка жилье никто забрать не сможет.
Например, приставы могут иметь целую пачку исполнительных производств по алиментам, административным штрафам и долгам по коммуналке, но продать единственную квартиру в счет долга они не смогут. Знание об этом пригодится заемщику в том случае, если у него в жизни началась черная полоса, образовались значительные долги, которые он не может погасить. В таких ситуациях гасить следует в первую очередь долги перед банком.