Приобрести собственное жильё без ипотечного кредита под силу немногим. Следовательно, большинство людей рано или поздно сталкиваются с выбором между строительством новой квартиры или покупки жилья на вторичном рынке. В зависимости от сделанного выбора существенно отличается ипотечная ставка и иные условия кредитных программ. В этой статье разберёмся, какой из вариантов выгоднее.
Отличия «первички» и «вторички»
Первичным жильём считается недвижимость, которая ещё только строится или уже построено, но на которую не оформлено право собственности. Приобрести такое жильё по закону можно, только заключив договор долевого участия с застройщиком или по договору уступки прав требования между дольщиком и третьим лицом.
После завершения строительства дома и его сдачи в эксплуатацию дольщики оформляют документы о праве собственности на квартиры и становятся их собственниками.
Вторичным жильём считается любая недвижимость, на которую уже оформлены правоустанавливающие документы. При этом неважно, жил ли в ней кто-либо или она только недавно построена и, по сути, является новой. С юридической точки зрения, значение имеет только факт оформления права собственности. Такое право может быть получено на основании договора купли-продажи, дарения или свидетельства о наследстве.
Какой вид жилья дороже?
Сравнение цен на квартиры в новостройках и старых домах явно демонстрирует, что второй вариант стоит дороже.
Различия в стоимости объясняются тем, что квартиры вторичного рынка расположены в районах с развитой инфраструктурой. Такие жилые помещения обычно отремонтированы и въехать в них можно сразу же после покупки. Всё это существенно повышает цену вторичного жилья.
Большинство таких квартир являются единственным жильём их владельцев и продают их, чтобы купить новое жильё в другом месте. Соответственно, продавец стремится повысить стоимость квартиры.
Особенность покупки недвижимости на вторичном рынке заключается в необходимости тщательной проверки чистоты сделки. Для этого покупателю стоит изучить всю историю смены владельцев данного жилья. В случае обнаружения нарушений закона или сомнительных сделок в истории квартиры не стоит покупать квартиру, так как впоследствии можно столкнуться с претензиями одного из бывших владельцев. Разбираться придётся в суде и не всегда вердикт вынесут в пользу покупателя жилья.
Первичное жильё также имеет свои преимущества. Хотя квартиры сдаются без необходимой отделки, в которую придётся вложить дополнительные средства, они выгодно отличаются современной планировкой и сравнительно невысокой стоимостью. Последнее преимущество объясняется тем, что у застройщика обычно одновременно есть несколько проектов в стадии их реализации, поэтому он заинтересован в максимально быстрой продаже квартир, чтобы финансировать строительство новых. В случае небольшой наценки на каждую квартиру он продаст большее количество сразу и получит сразу большую сумму прибыли, нежели при рискованном расчёте продать эти квартиры дороже, но в неопределённом будущем.
Однако, нужно учитывать, что дёшево купить квартиру в новостройке можно только на стадии проектирования или начала строительства. На стадии завершения строительства её стоимость возрастёт и практически сравняется с ценой на готовую квартиру.
Сделки с недвижимостью на первичном рынке безопасны, тем более после того, как была введена практика расчёта с помощью эскроу-счетов.
Ставки по ипотеке Сбербанка на жильё обоих типов
На примере Сбербанка рассмотрим программы по ипотечным кредитам. Для покупки новостроек этот банк предлагает следующие кредиты:
- «Ипотека с поддержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых.
- «Господдержка 2020» — от 2,6% годовых.
- «Приобретение строящегося жилья» — 4,6% годовых.
Первые две программы рассчитаны на конкретные категории населения, которые вправе претендовать на льготные условия ипотечного кредитования.
Вторичное жильё купить при помощи кредитов Сбербанка можно по следующим ставкам:
- Программа «Готовое жильё» — от 7,3% годовых.
- Программа «Дальневосточная ипотека» — от 1,7% годовых. Однако, эта программа, как следует из названия, действует только в регионе Дальнего Востока.
Данный пример показателен для сравнения стоимость приобретения жилья на первичном и вторичном рынках. Как видно, при покупке квартир в новостройках кредиты выдадут на лучших условиях.
Почему ставки по кредитам для новостроек ниже?
Во многом это объясняется обоюдной заинтересованностью банков и застройщиков. Для застройщиков выдача кредитов под низкие проценты выгодна увеличением количества покупателей квартир. Банк, в свою очередь, получает большое количество клиентов и зарабатывает на суммарном объёме кредитов.
Государству такое сотрудничество также выгодно, потому что стимулирование рынка недвижимости приводит к росту количества рабочих мест в сфере строительства, а значит, и налоговых отчислений в бюджет.
Банк ограничен в выборе процентной ставке решением Центробанка о ключевой ставке, а также общими финансовыми показателями собственной деятельности. Дело в том, что банк выдаёт в качестве кредитов деньги, которые получил от вкладчиков также под процент. Следовательно, по ипотечному кредиту он устанавливает такой процент, чтобы с полученной прибыли выплатить проценты вкладчикам, покрыть расходы по обслуживанию кредита, а также получить выгоду.
В такой ситуации сниженные ставки ипотечных кредитов возникают только благодаря частичному покрытию банковских расходов со стороны государства.
Почему ставки по кредитам на вторичном рынке выше?
Кредитование сделок на вторичном рынке государство не стимулирует и не финансирует. Следовательно, кредитные программы формируются банками только на основании рыночных условий и с учётом ставки Центробанка. При её снижении, банки уменьшают и размер ставок по ипотечным кредитам для покупки жилья на вторичном рынке.
Какую ипотеку выбрать?
Из сказанного выше можно сделать вывод о том, что покупка квартиры в новостройке однозначно обойдётся дешевле. Однако, этот вывод поспешен. Такая квартира потребует дополнительного ремонта. Кроме того, договор долевого участия заключается задолго до завершения строительства. Всё это время покупателю нужно где-то жить, а это расходы на аренду жилья. Ещё один аспект сделки касается невозможности снижения её стоимости.
Покупка квартиры на вторичном рынке позволяет торговаться с продавцом и в некоторых случаях снизить её стоимость. Учитывая, что это жильё готово к проживанию, можно сразу же сдавать его в аренду и зарабатывать на этом деньги. Развитая инфраструктура района позволит сэкономить на транспорте, так как детей удастся отдать в школу или детский сад по месту жительства.
