Все об ипотеке: как работает, какой бывает, стоит ли ее брать

В 2020 году ипотека стала еще более востребованной чем раньше, потому что снизили процентную ставку и ввели несколько государственных льготных программ: сельская под 2%, льготная под 6,5, для семей с детьми под 2-3%.

Но, несмотря на востребованность этого банковского продукта мало кто знает, как это работает, какие виды ипотеки бывают, и какие тут есть подводные камни. Обо всем этом подробно мы расскажем в статье.

Что такое ипотека?

В обиходе ипотекой считают кредит на жилье, долг перед банком. Но, это не так с юридической точки зрения.

Ипотека – это залог. Банк дает вам деньги на покупку жилья, и это же самое жилье является залогом, пока вы не вернете весь долг, включая проценты, возможно еще пени и штрафы.

Если вовремя долг банку не отдать, то он заберет залоговую недвижимость. Даже если это единственное жилье заемщика. Залоговую квартиру продадут, а вырученные средства пойдут на погашение долга. Если что-то останется, банк отдаст это заемщику.

Казалось бы, какая разница – взять просто кредит на покупку жилья или оформить ипотеку. Ведь в обеих случаях это займ у банка под проценты и залог. Но, именно в этом и заключается основное отличие ипотеки от потребительского кредита – в первом случае процентная ставка всегда ниже. Потребительский кредит под ставку 6-7% годовых и на несколько миллионов не даст ни один банк.

Законодательное регулирование

Ипотека для гражданских лиц регулируется Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Условия ипотеки для военных прописаны в Федеральном Законе «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», а также ПП №370.

И в первом, и во втором случае применяются еще статьи из ГК РФ.

Ипотека, залог и кредит: в чем разница?

Кредит – это денежный заем. Он может быть целевым (на покупку чего-то определенного и банк будет проверять куда ушли деньги) или потребительским – тут деньги можно потратить куда угодно. Банк интересует, только чтобы долг был отдан вовремя. При ипотеке тоже банк дает в долг, но взамен берет недвижимость, которую вы на выданные деньги покупаете. Выходит, смешанная форма целевого кредита с залогом.

Залог – это кредит, который выдается под заклад какого-то дорогого имущества. Это может быть недвижимость, участок земельный, автомобиль, часть бизнеса. Ипотека – тоже вид залогового кредитования, но здесь в качестве заклада рассматривается только покупаемая на этот же кредит недвижимость.

На залоговую недвижимость в Росреестре оформляется обременение, залогодержателем выступает банк. С этого момента заемщик не имеет права что-то юридически сделать с залогом, пока не выплатить весь кредит банку и тот не снимет обременение.

В случае с потребительским кредитом тоже может иметь место залог, но в Росреестре обременение не регистрируется. Чаще всего достаточно письменно оформленного договора залога.

Механизм ипотеки

У банков разные программы и условия, но в целом механизм выдачи таких кредитов типовой:

1. Возможный заемщик подает в банк заявку, указывая в ней нужную сумму и сроки кредита. Еще обязательно нужно указать цель кредита – покупка жилья на первичном или вторичном рынке. Если сразу не указать, на что нужны деньги, то после первичного одобрения, скорее всего, понадобится пересмотр. Вместе с заявкой нужно предоставить сканы или копии таких документов: паспорт, справка 2 НДФЛ, копия трудовой книжки.
2. Банк получает заявку и проверяет документы, кредитную историю клиента, а также смотрит на его кредитный рейтинг. Если банк посчитает, что заявитель платежеспособный в долгосрочной перспективе, то заявку одобряют.
3. Клиент ищет недвижимость под требования кредита. Находит – передает в банк информацию на рассмотрение.
4. Банк проверяет квартиру, которую хочет купить заемщик: она должна быть юридически чистой, ликвидной. По итогам проверки принимается решение.
5. Если сделка одобрена – заемщик и продавец подписывают ДПК, договор регистрируется в Росреестре с обременением банка. Если сделку не одобряют, то выдают письменный отказ. Причину такого решения банк аргументировать не обязан.

Документы для сделки готовит банк. Кроме стандартного пакета при купле-продаже еще может оформляться закладная, которая остается у банка пока кредит не будет выплачен. Документы для регистрации сделки клиент сам передает в Росреестр.

Это общий порядок выдачи ипотеки. Он может быть немного видоизменен: зависит от того, какой тип недвижимости покупается, какой вид занятости у заемщика, берет он просто займ или по какой-то льготной госпрограмме.

В ипотечной сделке четыре участника:

• заемщик – он берет деньги у банка в долг. Заемщиков может быть несколько;
• залогодатель – он дает недвижимость в залог банку. В сделке это заемщик;
• кредитор – это банк, который дает деньги на покупку жилья;
• продавец – это может быть физическое или юридическое лицо. На первичном рынке это застройщик или его подрядчик, на вторичном физлицо зачастую.

Также в сделке может принимать участие поручитель на стороне заемщика. Но, не все банки это требуют.

Регистрирует сделку Росреестр.

Стоит ли ввязываться в ипотеку: плюсы и минусы

Ипотека – это долгосрочный кредит, который нельзя просрочить. Одна просрочка тянет за собой пени и штрафы на большие суммы, потому что и обязательный платеж не три копейки. Просроченный платеж один и второй – это уже повод для банка начать производство по отчуждению недвижимости и ее продажи.

Стоит учитывать и бешеный рост инфляции – цены растут на все. Так что нужно постоянно и повышать свой доход, чтобы обеспечивать себе приемлемый уровень жизни и в срок платить по кредиту.

Финансовые эксперты не советуют брать ипотеку, если обязательный платеж забирает больше половины дохода. А если ежемесячная выплата меньше зарплаты, и в семье работают двое, то здесь уже больше возможностей для оформления ипотеки.

Но, всю жизнь жить в арендованной квартире тоже так себе вариант, поэтому люди берут ипотеки и под большой процент, и с большим ежемесячным платежом.

Плюсы такого типа кредитования:

1. Можно купить квартиру, не располагая всей суммой сразу.
2. В квартире можно делать ремонт, обустраивать как хочется – на это не нужно спрашивать разрешение у кого-то. Но, делать перепланировку без разрешения банка нельзя.
3. Недвижимость – это ликвидное имущество. Цены на жилье растут, а ставки по ипотеке фиксируются. Так что можно купить квартиру за 5 миллионов, а через 2-3 года она будет стоить уже 6,5, но заемщик банку должен все равно 5 млн.
4. Квартиру можно использовать для пассивного дохода – сдавать в аренду и за счет этого погасить ипотеку досрочно, меньше переплатив банку.

Есть и минусы:

1. Это долгосрочный кредит. За 5-10 лет случится может что угодно: заемщик потеряет работу, зарплата будет меньше, инфляция взлетит и во всех этих случаях выплачивать кредит будет сложнее.
2. Дополнительные расходы на страховку по кредиту – ее нужно оплачивать каждый год пока не закроется кредит.
3. С квартирой нельзя ничего делать в юридическом плане без разрешения банка. Продать, обменять, подарить, сдать в аренду по договору – на все нужно получать разрешение кредитора.

Брать ипотеку или нет?

Тут все зависит от ситуации того, кому нужно жилье.

Если вообще негде жить, и есть сумма на первый платеж (это должно быть не меньше 15% от стоимости квартиры), то ипотека будет хорошим вариантом. Арендовать жилье при наличии стабильного дохода и суммы на первый платеж не имеет смысла – уж лучше выплачивать банку за свое жилье, чем чужому дяденьке и не имея при этом права собственности.

Иногда заемщику выгоднее взять потребительский кредит, а не ипотеку: если не хватает на покупку жилья 10-20% от его стоимости.

Но, если квартира своя есть и цель купить другую (может нужна больше или в другом городе) на будущее, то лучше копить, а не переплачивать банку за пользование его деньгами.

Какие виды ипотеки бывают

Согласно ФЗ «Об ипотеке», такой вид кредитования допустим в двух формах: по закону и в силу договора.

Ипотека в силу закона определяется следующими условиями для кредитора и заемщика:

1. Жилье только строится, и оно выкупается за кредитные деньги банка.
2. Землю купили по условиям целевого кредита и на время выплаты ипотеки этот участок находится еще в залоге банка. Построенное на этой земле здание тоже будет в ипотеке.
3. Жилье покупается по условиям военной ипотеки.
4. Земля или недвижимость взята в ренту.

Ипотека в силу договора – это когда в качестве залога заемщик отдает банку недвижимость, которая уже есть у него в собственности.

Также ипотека может быть по типу программы: с господдержкой, для семей с детьми, с использованием материнского капитала, для многодетных семей, для молодых специалистов, которые переезжают в местности, где не хватает кадров.

Условия вышеперечисленных программ часто меняют, поэтому описывать их суть мы тут не будем. Наша редакция следит за новостями и при изменениях мы опубликуем на эту тему материал.

Кроме госпрограмм и программ от банков, есть еще специальные предложения от застройщиков. Это может быть акция под новогодние праздники, скидка при оформлении ипотеки через аккредитующие банки. Например, в Сбербанке при покупке квартиры у аккредитованного ими девелопера, можно получить скидку на процентную ставку.

Что нужно выяснить перед тем, как подписать ипотечный договор

Какими бы выгодными не были условия банка на первый взгляд, не подписывайте договор, пока не выясните следующее:

• сколько денег нужно на первый взнос. Чем больше вы сможете заплатить на старте – тем лучше. Потому что так уменьшается тело кредита и меньше будет переплаты по процентной годовой ставке;
• какую процентную ставку предлагает банк. Она может быть фиксированной и не меняется в течение всего срока выплаты, или плавающая – рассчитывается по формуле, которую прописывают в договоре;
• способы погашения – нужно ли открывать для этого отдельный счет или банк будет списывать платеж сам с указанной заемщиком карты/счета. Можно ли будет погасить кредит досрочно и как сделать окончательный платеж в этом случае;
• какой тип платежа. Есть два вида: аннуитетный и дифференцированный. Аннуитетный – это когда каждый месяц нужно платить одну и ту же сумму. А дифференцированный – это когда обязательный ежемесячный платеж уменьшается вместе с телом кредита;
• размер комиссионных банку. Кроме процентов по ипотеке, банк может вписать в договор оплату дополнительных услуг. Оплата этих услуг может быть даже запрещена законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или выдачу кредита.

Также по условиям ипотечного кредитования обязательно должна быть страховка. Банк может потребовать застраховать заемщика:

• свою жизнь и здоровье:
• потерю работы;
• титульное страхование, если покупается квартира на вторичном рынке.

При отказе от страхования от какого-то из рисков, процентная ставка по кредиту может увеличиться, но менеджер банка об этом может «забыть» сказать. Так что внимательно читайте, что по этому поводу написано в кредитном договоре.

Риски ипотеки

Самый большой риск – это нечем платить по кредиту. Работу можно потерять, зарплата может стать меньше. Допустить две просрочки по ипотеке – это значит увеличить свой долг в 2-3 раза, плюс есть риск остаться без жилья и без денег.

Валютные риски тоже есть, но уже не так распространены, потому что брать кредит в долларах или евро мало кому хочется. Это рискованно и невыгодно при текущей экономической ситуации. Некоторые банки вообще не выдают ипотеку в валюте – только в рублях.

Если уже есть ипотека: о чем нужно помнить. И не забывать, пока не выплатили

Первое и самое важное: вовремя вносить платежи. Просрочка даже на один день уже влечет за собой начисление пени и косые взгляды банка в вашу сторону. Чтобы не допустить просрочку, перечислять деньги на счет, с которого списывается ипотечный платеж лучше за 4-5 дней до соответствующей даты.

По поводу того, что можно делать с квартирой, а что нет: это должно быть прописано в кредитном договоре. Но, точно можно там прописаться, сделать ремонт, обставить как угодно, а вот перепланировку делать без разрешения кредитора нельзя. Нужно получить разрешение у банка на продажу, обмен, передачу в дар. По поводу сдачи в аренду – это неоднозначно, зависит от условий банка.

Что будет, если не платить по кредиту

Сначала будет насчитана пеня на сумму задолженности. Потом банк позвонит и потребует внести платеж, а также кроме пени начислит еще и штраф. В это время уже и в кредитной истории будет отметка о том, что заемщик не выполняет условия договора вовремя.

Если не платить и дальше, то банк подаст в суд на отчуждение права собственности. И в случае с залоговой недвижимостью не имеет значение, есть другое жилье у заемщика или нет. После этого квартира будет продана, вырученная сумма обращена в счет погашения долга и если что-то останется, то это отдадут заемщику.

Что делать, если нет возможности платить?

Самое главное: как только начались проблемы с выплатой кредита, нужно сообщить об этом в банк. Не скрываться, не игнорировать звонки и письма, потому что такое поведение только усугубит положение дел.

Банк может предложить что-то из следующего:

1. Воспользоваться кредитными каникулами. Если у заемщика есть уважительная причина, то можно получить отсрочку платежей на полгода и банк не будет начислять пеню.
2. Реструктуризация долга. Банк может изменить график платежей или сумму обязательного платежа.
3. Рефинансирование ипотеки. Другой банк погашает за вас долг в прежнем банке, а вы платите по более лояльной ставке или удобному графику платежей.

В большинстве случаев банк идет на уступки и помогает заемщику. Нужно только не усугублять ситуацию, а честно признаться: сейчас нет возможности платить, но я не отказываюсь.

Что нужно запомнить

Ипотека – это залоговый кредит. Залогом выступает та же недвижимость, которую заемщик покупает на деньги банка.

Пока кредит не будет выплачен, на квартире наложено обременение, которое регистрируется в Росреестре.

Собственником квартиры является заемщик, а не банк.

Страхование заложенной недвижимости обязательно. Некоторые банки еще требуют страховать жизнь и здоровье заемщика.

Если нечем платить кредит, нужно честно сказать об этом банку и сразу. Тогда можно будет решить проблему лояльно: кредитор даст кредитные каникулы, предложит реструктуризацию, или можно оформить рефинансирование ипотеки в другом банке.