Взяли ипотеку и сдаем в аренду: а так можно было?

Люди покупают квартиры не только для того, чтобы там жить. Некоторые рассматривают покупку недвижимости как способ пассивного дохода: сдавать в аренду долгосрочно или посуточно.

А что, если квартира куплена в ипотеку – можно ли ее тоже сдавать в аренду? Здесь зависит от банка – даст он на это добро или нет.

В договоре об ипотечном кредитовании может быть внесен пункт, по которому квартиру сдавать в аренду или запрещено вообще, или это нужно делать только с разрешения банка.

Обратите внимание: согласно Федеральному Закону «Об ипотеке» запрещено сдавать квартиру для коммерческих целей. То есть под офис, магазин, коворкинг, в общем любое другое назначение, не для проживания. О жилом найме ничего не сказано, так что нужно ориентироваться на ипотечный договор.

85% банков включают в ипотечный договор пункт о том, что сдавать квартиру в найм можно, но только с его согласия. Также обязательно должна быть коробочная страховка, которая страхует помещение от материального ущерба, порчи имущества, затопления соседей. Подобное страхование дороже на 5-10% чем обычный страховой договор.

Как действовать, если квартира берется только для сдачи в аренду?

Если вы хотите купить квартиру в ипотеку и нужна она вам как пассивный доход, то:

1. Проанализируйте рынок недвижимости и покупательскую способность. В федеральных городах, крупных регионах недвижимость в найм всегда будет пользоваться спросом и цены высокие. Так что есть смысл брать под это дело ипотеку.
2. Выбирайте район, в котором сдать квартиру в найм не будет проблемой. В идеале это должна быть новостройка, спокойный район с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной развязкой.
3. Перед тем, как оформить ипотеку, уточните в банке – позволяет ли их договор сдавать жилье в аренду, сколько стоит страховка.

Не забывайте о том, что ипотечные выплаты – это только часть расходов на организацию пассивного бизнеса. Понадобятся деньги на следующее:

• Ремонт, если квартира куплена без чистовой отделки или это вторичка.
• Покупка мебели, необходимой бытовой техники: холодильник, стиральная машина, микроволновая печь.
• Покупка дополнительной страховки.
• Оплата налога на доход.
• Оформление договора найма.

Если жильцов будете искать не сами, а через агента по недвижимости, то нужно будет еще выделить деньги на оплату его работы.

Выбор квартирантов: никаких подозрительных личностей

Поскольку квартира, пока вы погасите ипотеку, не ваша, а банка, к выбору жильцов нужно подходить внимательнее. Лучше не заселять:

• Несколько иногородних студентов.
• Семьи с домашними животными.
• Без постоянной регистрации, не имеющих и временной прописки.

Конечно испортить мебель в доме или затопить соседей может даже почтенных лет профессор из университета, но создавать дополнительный риск, вселяя подозрительных или молодых и шумных квартирантов в этом случае не стоит.

Как сдать правильно и по закону

Если в вашем договоре с банком ничего не указано про возможность сдачи квартиры в найм, то сначала обратитесь с уточняющим вопросом. Если банк дает добро, возьмите подтверждающий это документ, на всякий случай. В случае отказа сдавать «втихую» лучше не надо – и банк может выписать штраф за нарушение договора, и налоговая взыщет свое.

Допустим банк дал добро, квартиру можно сдавать в найм. Ваши дальнейшие действия:

• Составьте договор об найме жилья. За этим лучше обратиться к юристу.
• Подберите квартирантов, проверьте их документы, заключите с ними договор о найме.
• Подайте в ФНС декларацию о доходах, уплатите НДС с полученной за сдачу в аренду квартиры налог.

Не платить налог – идея хорошая, но незаконная. Налоговая все равно узнает о том, что вы получаете доход, а налог с него не платите и заставит выплатить не только налог от всей заработанной суммы, но и пеню со штрафом на все время, которое вы получали денежки от квартирантов, а в казну ничего не отдавали.

Обратите внимание: если доход со сдачи квартиры в аренду превышает 60 000 рублей в год, то будет выгоднее оформить ИП или патент и платить только 6% от заработанного.

Что нужно запомнить в итоге?

Несколько правил, чтобы не было проблем с банком или налоговой:

1. Если банк запретил сдавать квартиру, не надо это делать вчерную – вероятность, что об этом узнают есть. А дальше банк как минимум наложит штраф, а как максимум расторгнет договор и заберет квартиру себе.
2. Вероятность, что налоговая узнает о вашей незаконной предпринимательской деятельности высока. Вам могут выписать штраф, пеню за все время неуплаченных налогов и сами налоги тоже нужно будет выплатить.
3. Перед тем, как брать квартиру в ипотеку только для сдачи в аренду, посчитайте будет ли это выгодно. Примите во внимание спрос на аренду жилья в вашем регионе, среднюю стоимость сдачи в найм, посчитайте расходы на содержание квартиры, страховку, налоги и ипотечные взносы. Если после оплаты всего этого у вас еще остается приличная сумма, то затея хорошая, можно реализовать.
4. Сдавайте квартиру официально – с договором, который составит юрист.

Остались вопросы или нужна консультация? Юриста нашего портала Estate Legal помогут – первичная консультация бесплатна. Заполните форму ниже и с вами свяжется специалист.