Альтернативная сделки купли-продажи квартиры — это, по сути, обмен одного жилья на другое. В таком случае одновременно заключается несколько договоров купли-продажи и переходят права собственности. Законом такие схемы продажи квартир не запрещены, но следует понимать, что в юридическое оформление проходит немного сложнее и делать это самому не нужно — лучше нанять юриста или нотариуса, который окажет должное юридическое сопровождение.
Разберем на примере, как происходит альтернативная сделка купли-продажи.
Гражданин Иванов хочет купить двухкомнатную квартиру, но свободных денег у него нет, а в собственности трехкомнатное жилье. В таком случае он продает свою трехкомнатную семье, в собственности которой двухкомнатная квартира в хорошем районе. По деньгам это одно и тоже, так как квартира покупателей с хорошим ремонтом и в хорошем районе, а квартира Иванова с советским ремонтом и не в центре города.
Сделка проходит так: семья продает свою двухкомнатную квартиру Иванову и сразу покупает у него трёхкомнатную. Сделка проходит в один день, и в этот же день стороны регистрируют права собственности в Росреестре.
Формально это заключение договоров купли-продажи между двумя сторонами, но на практике это просто обмен жилья.
Типы альтернативных сделок
Есть две схемы:
- равноценный обмен — стороны на бумаге продают друг другу квартиры, по факту происходит просто обмен жилья. Но, так как договор мены уже ушел в древние времена и не используется, оформляется такой процесс как продажа и покупка;
- обмен с доплатой — в таком случае за квартиру одной из сторон будет доплачена определенная сумма, так как она может быть технически в лучшем состоянии, находится в хорошем районе, продаваться с мебелью и техникой и так далее.
Еще один вариант, но он встречается редко — продажа одной большой квартиры в обмен на несколько маленьких. Например, собственник продает 3 комнатную квартиру, а взамен получает 1 и 2 комнатных жилье.
Какие могут быть риски?
Поскольку в такой сделке участвует больше людей, чем в обычной, могут возникнуть такие проблемы:
- одна из сторон затягивает со сбором документов, поэтому затягивается время всей сделки;
- между участниками сделки нет согласованности действий, что тоже затягивает весь процесс;
- у кого-то могут быть проблемы с документами, поэтому сделка может вообще не состоятся;
- кто-то из сторон передумал, изменил условия продажи или покупки, поэтому сделка обрывается.
Также не следует забывать и про остальные риски — мошенников в сфере недвижимости много, поэтому перед тем, как продать или купить квартиру, нужно все тщательно проверить.
Как снизить риск возникновения проблем?
Большую часть возможных проблем можно предусмотреть и исключить, если перед сделкой будет сделано следующее:
- наймите юриста, который будет проверять все документы, историю квартиры, прописанных там людей, возникновение права собственности. Он также будет проверять составленный договор купли-продажи и контролировать ход сделки;
- перед тем, как дать задаток или аванс на квартиру, или подписать предварительный договор купли-продажи, внимательно проверьте квартира с юридической стороны и технической;
- хорошо осматривайте квартиру, дом. Обязательно проверьте, нет ли перепланировки. И если она есть, то это должно быть оформлено. Если не оформлено, то такую квартиру лучше не покупать, так как отвечать за это придется уже вам;
- если квартиру продает третье лицо, то обязательно пообщайтесь с собственником, удостоверьтесь, что он в курсе продажи квартиры и это происходит с его согласия.
Самостоятельно все проверить сложно, поэтому лучше обращаться к юристу или нанимать агента по недвижимости, который обязан проверить все, и контролировать ход сделки.
Обезопасить себя дополнительно можно, оформив титульное страхование договора купли-продажи: в таком случае уже страховщик будет тщательно проверять объект, что только в плюс.
Как проходит сделка?
Альтернативная сделка купли-продажи проходит так само, как и обычная продажа квартиры, но в этом случае будет больше участников. Порядок примерно таков:
- подбор вариантов, договоренность со сторонами;
- проверка квартиры;
- составление предварительного договора купли-продажи квартир, внесение задатка или аванса;
- подготовка к сделке: выписка из квартиры, вывоз вещей, сбор всех необходимых документов;
- сделка у нотариуса: составляется договор купли-продажи, регистрируется право собственности в Росреестре, передается оставшаяся сумма за квартиру, если имеет место доплата;
- подписание акта приема-передачи квартиры, передача ключей.
Сделки такого характера обязательно нужно заверять у нотариуса. Полноценными собственниками своих новых квартир стороны становятся тогда, когда их право собственности пройдет регистрацию в Росреестре. На это уходит до 10 дней. По итогу стороны получают выписку из ЕГРН, которая теперь заменяет Свидетельство о праве собственности.
Ничего сверх особенного в сделках альтернативной купли-продажи квартиры нет. По сути, происходит обмен жилья между сторонами, с доплатой или без. Но, так как в таком процессе принимает участие больше людей, лучше нанять юриста, который будет контролировать все происходящее и проверять документы.