Как правильно сдать квартиру в аренду — советы и рекомендации

Сдать квартиру в аренду – это получать ежемесячный пассивный доход. Однако в этом деле лучше не спешить, а узнать заранее все тонкости и нюансы. Читайте в статье, как правильно сдать квартиру в аренду, можно ли сдавать муниципальную или ипотечную жилплощадь и какие особенности следует учесть.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

Если вы хотите сдавать квартиру в аренду, не прибегая к помощи посредников в виде различных агентств, стоит быть готовыми к тому, что это на начальном этапе займет много времени. Несмотря на возможные сложности и затраты, лучше и выгоднее сдавать квартиру законно. И вот почему:

1. Вы сможете не бояться, что квартирант внезапно съедет с занимаемой жилплощади, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Когда вы сдаете квартиру законно, с оформлением договора и выплатой налогов, вы можете не опасаться, что попадете на недобросовестного жильца.
2. Вы гарантировано будете получать ежемесячный доход. Этого, к сожалению, зачастую нельзя сказать о ситуации, когда квартира сдается в аренду родственникам или друзьям. Единственный плюс от таких квартирантов – то, что вы будете знать их лично.
3. Сдавать квартиру официально – это заранее иметь возможность рассчитать будущие расходы на содержание жилья. Все пункты расписываются в договоре аренды.
4. Вы сможете не опасаться визита или звонка из налоговой службы. Если вы сдаете квартиру законно, вас никто не обвинит в сокрытии доходов.

Квартиру выгодно сдавать хотя бы потому, что пустующая жилплощадь все равно будет требовать оплаты за услуги. Сдавая квартиру в аренду, вы будете уверены, что расходы на ее содержание окупятся в несколько раз.

Как правильно сдать квартиру – оформление и документы

Первое, что вам нужно знать – никогда не договаривайтесь окончательно о сдаче квартиры в аренду, пока не увидите лично потенциального жильца. Конечно, вы сможете пообщаться одним из множества способов видеосвязи, но рекомендуется предварительно встретиться с квартиросъемщиком «вживую».

Никогда не сдавайте квартиру на длительный срок без правильного оформления договора аренды. Даже если жилплощадь сдается друзьям или родственникам. Так вы обезопасите себя от возможных неприятных ситуаций. Кроме того, в таком договоре будут прописаны все права и обязанности сторон.

Договор аренды не может быть заключен без следующих документов:

• подтверждения прав собственности на квартиру;
• общегражданских паспортов сторон договора;
• выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
• списка лиц, зарегистрированных в квартире.

Если квартира находится в долевой собственности, вам необходимо получить согласие на сдачу в аренду от сособственников. Это может быть сделано тремя способами:

1. Сособственник пишет согласие собственноручно и заверяет его нотариально.
2. Оформление доверенности на одного из собственников квартиры, чтобы он мог заниматься всеми вопросами без привлечения сособственников. Доверенность заверяется у нотариуса.
3. Личное присутствие всех собственников жилья при составлении договора аренды.

Если вы сдаете квартиру физическому лицу, оформляется договор найма. При этом его не обязательно регистрировать. При сдаче квартиры юридическому лицу заключается договор аренды. При сроке договора от года его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Официальный договор о сдаче квартиры в аренду необходим в первую очередь собственнику. Отсутствие договора – неоправданный риск для арендодателя. При возникновении вопросов, касающихся правильного оформления сдачи квартиры в аренду, рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Согласно законодательству, сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. Такая квартира находится у заемщика в собственности, но с некоторыми ограничениями. Тем не менее, он также может ею пользоваться, владеть и распоряжаться.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ, в отношении квартиры в ипотеке есть допустимый предел правомочий. Собственник обремененного жилья не может своими действиями нарушать интересы заинтересованных третьих лиц. В данном случае третьим лицом будет банк, предоставивший ипотеку.

Отношения с банком, в котором оформлена ипотека на квартиру, регулируются не только гражданским законодательством, но и ФЗ № 102 «Об ипотеке».

В ст. 29 ФЗ № 102 говорится, что заемщик вправе:

• использовать обремененную квартиру по прямому назначению (жить в ней);
• извлекать из нее возможный доход.

Соответственно, сдавать квартиру в ипотеке в аренду можно. Однако следует учесть, что залогодатель имеет право оберегать залоговое имущество от порчи. Посягательство третьих лиц (в данном случае арендатора квартиры) включено в список возможных причин порчи имущества.

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

В ситуации, когда вопрос касается муниципального жилья, ответ однозначно отрицательный. Но это не окончательный запрет.

Вы можете получить разрешение от собственника квартиры (государства или муниципалитета). Для этого необходимо соблюсти ряд условий и получить согласие всех зарегистрированных на муниципальной жилплощади людей.

Еще один важный момент. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, вам потребуется получить разрешение на сдачу жилья также в органах опеки и попечительства. Решение будет положительным, если ребенку предоставляется другое жилье, соответствующее по метражу и условиям проживания квартире, которую планируется сдать в наем.

Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру?

Если вас интересует, как сдавать квартиру правильно и официально, то без вопроса налогообложения не обойтись. Конечно, вы можете сдать квартиру и не платить налоги, но в этом случае вы не можете быть уверенны, что на вас не донесут бдительные соседи и вам не придется иметь дело с государственными органами.

Если сдавать квартиру по закону, то не обязательно становится индивидуальным предпринимателем. Налог будет рассчитываться исходя из размера арендной платы, которая указывается в договоре аренды или найма. Ставка равна 13 % от фактически полученного дохода.

Предусмотрены также случаи, когда процентная ставка повышается до 17 %. Это касается лиц, чей доход от сдачи квартиры в аренду превышает десять МРОТ.

Как выгодно сдать квартиру в аренду? Определяем размер арендной платы

Чтобы определить размер арендной платы и не продешевить, изучите рынок аренды жилья, аналогичного вашей квартире. На стоимость аренды влияют следующие критерии:

• транспортное сообщение (удаленность от метро и остановок общественного транспорта);
• инфраструктура (если возле дома находятся все необходимые организации – поликлиника, школа и т.д., то арендная плата будет выше);
• наличие бытовой техники;
• наличие мебели;
• состояние квартиры;
• жилая площадь помещения;
• расположение района (квартиры в центре населенного пункта стоят дороже).

Ежемесячные платежи за квартиру арендатор может передавать вам лично или посредством какого-либо перевода (банковского, почтового и т.д.). Этот момент должен оговариваться заранее.

Еще один способ узнать размер арендной платы, чтобы сдать квартиру выгодно – позвонить в любое агентство недвижимости.

Как правильно по закону сдать квартиру квартирантам? Нюансы для собственника

После заключения договора в него нельзя внести какие-либо изменения. Проследите, чтобы в договоре аренды или найма обязательно были прописаны следующие пункты:

• размер и сроки выплаты арендной платы;
• степень разрешенного использования арендуемого имущества;
• вопрос оплаты коммунальных платежей;
• порядок проверки состояния квартиры собственником;
• порядок возмещения возможных убытков арендодателю.

Перед составлением договора аренды или найма рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Также следует учесть, что если арендатор захочет сделать в квартире ремонт, его результаты принадлежат собственнику жилплощади. Все работы возможно проводить только с согласия собственника. Его следует оформить письменно, чтобы избежать недоразумений в будущем. Без согласия собственника менять что-либо в квартире запрещено.