Сдача жилья в аренду – популярный способ заработка в нашей стране. Он связан со многими рисками. Например, собственники часто сталкиваются с недобросовестностью арендаторов. Читайте в статье, как выселить квартирантов, которые не платят.
Как выселить квартирантов по закону?
По закону собственник обязан предоставить арендатору помещение за определенную плату на основании договора аренды. В свою очередь, арендатор обязан поддерживать состояние полученного в пользование имущества, использовать его по назначению и своевременно вносить арендную плату.
Законодательно предусмотрено расторжение договора аренды по инициативе арендатора, собственника или по решению суда. Невыплата арендной платы в течение двух месяцев – одно из оснований для выселения в соответствии со ст. 619 ГК РФ.
После расторжения договора аренды все обязательства между сторонами прекращаются. Предоставление жилплощади больше не является обязательством собственника. Напротив, арендатор должен покинуть помещение в оговоренный или предусмотренный договором срок. С даты расторжения квартирант больше не обязан перечислять арендодателю платежи.
Когда расторжение было вынужденным (к примеру, по инициативе собственника), пострадавшая сторона вправе потребовать возмещения причиненного ущерба. Если вторая сторона с ущербом не согласна или уклоняется от выплаты средств, потребуется обращаться в суд.
Как выселить квартирантов, которые не платят, если нет договора?
При сдаче квартиры по устной договоренности без письменного оформления выселение возможно по первому требованию собственника. Однако квартиранты могут быть не согласны с предъявляемыми к ним претензиями и будут отказываться выезжать из занимаемой жилплощади.
Некоторые арендаторы даже угрожают собственнику заявлением в налоговую инспекцию. В общем, основания для этого у них есть. Если квартиранты докажут, что проживали на возмездной основе и регулярно передавали деньги за проживание, арендодатель заплатит штраф.
Тем не менее, прав на жилье у собственника гораздо больше с точки зрения закона, ведь, так как договора аренды нет, квартиранты не имеют оснований для занятия ими жилого помещения. Чтобы их выселить, собственнику нужно обратиться в полицию. Здесь возможно два варианта.
- Арендодатель может беспрепятственно попасть в собственную квартиру. Тогда нужно прийти в то время, когда квартиранты находятся в помещении и вызвать полицию. Сотрудникам следует сообщить, что на вашей жилплощади находятся посторонние люди, которые не хотят освобождать помещение добровольно.
- Собственник не может попасть в квартиру (к примеру, поменяли замки). Для вскрытия следует вызвать МЧС и полицию.
И в первом, и во втором случаях необходимо иметь при себе правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН) и паспорт. Полиция имеет основания для требования покинуть помещение.
А вот получить деньги с квартирантов не удастся. Если у них нет оснований проживать на вашей территории, значит, и платить вам не за что.
Как выселить квартирантов, которые не платят по договору?
При наличии действующего договора действовать придется через суд, если, конечно, квартиранты не согласятся пойти на компромисс. Это длительный, но единственно допустимый способ выселения по закону.
Еще один вариант – дождаться окончания действия договора. Тогда действовать можно по способу, описанному выше, ведь, если действующего соглашения нет, то и занимать помещение арендаторы не вправе.
Чтобы процедура выселения после окончания срока действия договора была полностью законной, потребуется направить квартирантам уведомление о прекращении действия договора без возможности пролонгации за три месяца до окончания соглашения. Уведомление направляется квартирантам заказным письмом или выдается под расписку в присутствии свидетелей. Текст уведомления зачитывается вслух, после чего свидетели ставят свою подпись. Этот документ пригодится, если в суд обращаться все же придется.
Ни в коем случае не угрожайте квартирантам и не меняйте в квартире замки. Это незаконно. В первую очередь такие действия навредят вам. Договор аренды защищает не только собственника, но и арендаторов.
Доказать отсутствие платежей от арендаторов можно, если вести специальную ведомость с отражением каждой выплаты. Стоит сохранять все чеки, квитанции и другие документы, которые имеют отношение к арендным отношениям.
Помимо арендной платы, стороны могут договориться на оплату коммунальных услуг. Это должно быть прописано в договоре. Потребовать плату за услуги ЖКХ с квартирантов можно только в случае переоформления соглашений с поставщиками на их имя. В противном случае, в глазах закона эта обязанность остается у собственника.
Возможные препятствия выселения
Существуют определенные обстоятельства, при наличии которых выселение может быть перенесено на более поздний срок. Такими обстоятельствами может стать наличие у арендаторов маленьких детей, зима, прописка или временная регистрация по адресу вашей квартиры.
Квартиранты с детьми
Во всех юридических вопросах всегда учитываются интересы несовершеннолетних граждан. Дети находятся под защитой закона даже если их родители нарушают условия договора и не выплачивают деньги за аренду жилья.
Когда договора нет, выселение квартирантов с детьми остается полностью на усмотрение собственника. При наличии договора аренды интересы несовершеннолетних потребуется учесть. Если дело дойдет до суда, то скорее всего квартиранты получат отсрочку для освобождения жилплощади.
Ни в коем случае не позволяйте прописывать ребенка в свою квартиру! В дальнейшем вы не сможете снять его с регистрационного учета, так как органы опеки и попечительства могут быть против.
Холодное время года
Вообще при соблюдении порядка выселения (заблаговременное направление уведомления и т.д.) препятствия в виде зимнего времени года не возникнет. В уведомлении указывается срок, в который необходимо освободить помещение. Он не может составлять менее 90 дней.
Этого периода вполне достаточно для поиска нового жилья. В любом случае закон не запрещает выселение зимой. Если квартиранты отказываются съезжать, мотивируя это тем, что на улице зима, их действия незаконны.
Временная регистрация
Часто оформление временной регистрации становится дополнительным источником получения прибыли. Если квартирант зарегистрирован у вас в квартире и перестал платить за аренду, выселить его до окончания срока регистрации невозможно.
При этом не имеет значения, что им были нарушены условия договора аренды. Расторжения и выселения в этом случае можно добиться только через суд с помощью опытного юриста.
Постоянная регистрация
Ситуация усложняется еще больше, если арендатор имеет постоянную регистрацию на жилплощади, то есть прописан там. В соответствии с законодательством, в случае постоянной регистрации гражданин вправе пользоваться жилым помещением неограниченное время.
Есть только два легитимных способа выселения:
- Дождаться, когда квартирант сам изъявит такое желание.
- Подать иск в суд. В этом случае необходимо, чтобы прописанный не появлялся по этому адресу в течение полугода.
Согласия арендатора не потребуется, если он:
- призван для прохождения воинской службы;
- признан умершим или пропавшим без вести по решению суда;
- предоставил ложные сведения или недействительные документы;
- отбывает наказание в местах лишения свободы.
Квартиросъемщики часто просят прописать себя или детей для возможности обращения в государственные учреждения, трудоустройства или, к примеру, чтобы встать на очередь в детский сад. Их доводы выглядят вполне убедительно, и собственник может не почувствовать угрозы. Однако прежде чем соглашаться, стоит все тщательно взвесить, чтобы потом не иметь сложностей с выселением.
Досудебный порядок выселения
Собственник может направить арендатору уведомление или претензию для попытки урегулировать спор в досудебном порядке. И то, и другое оформляется в письменной форме.
Уведомление обычно содержит информацию о нежелании арендодателя продлевать договор аренды. Документ составляется в двух экземплярах. Оно вручается арендатору за три месяца до предполагаемой даты расторжения и выселения. Условия договора аренды могут включать иной порядок.
Арендатор должен расписаться в получении, если владелец передает его ему лично. Когда квартирант отказывается ставить свою подпись, привлекается два свидетеля, которые расписываются в том, что до сведения арендатора доведен текст уведомления.
Другой вариант – отправка по почте. Используется заказное письмо с описью вложений и уведомлением о получении адресатом. Это уведомление и будет являться подтверждением ознакомления с документом.
Претензия имеет несколько иное значение. Это обязательный документ, который является подтверждением попытки урегулировать проблему мирным путем. В претензии следует указать требования собственника выплатить долг. Обязательно прописывается срок – не более двух недель. Помимо этого, прописываются законодательные нормы и намерение по обращению в суд в случае невыполнения требования.
Выселение квартирантов через суд
Если арендатор и арендодатель не смогут урегулировать ситуацию мирно, следует обращаться в суд. Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. В случае принятия судом решения в пользу владельца квартиры выселение арендаторов будет происходить с помощью судебных приставов.
Иск составляется в соответствии с требованиями ст. 131, 132 ГПК РФ. В нем указывается:
- наименование суда;
- данные истца и ответчика;
- цена иска – сумма, требуемая от ответчика;
- изложение обстоятельств;
- доказательство изложенных обстоятельств;
- перечисление нормативных актов;
- список прилагаемых документов.
При нарушении установленной формы суд вернет исковое заявление для устранения недостатков.
К иску следует приложить документы:
- правоустанавливающие бумаги на квартиру;
- договор аренды;
- акт приема-передачи квартиры;
- расписки или иные документы, подтверждающие внесение платежей;
- выписки с лицевых счетов, если оплата услуг ЖКХ была обязанностью квартиросъемщика;
- уведомление и/или претензия.
Собственник жилья вправе потребовать от арендатора компенсацию за судебные издержки. Сюда же входит оплата государственной пошлины и услуг юриста.
Штраф за незаконное выселение квартирантов
Если договор заключен и арендатор исполняет его условия, а собственник принимает меры по избавлению от квартирантов в обход закона, это грозит ему административным наказанием. Подобные действия попадают по ст. 19 КоАП РФ «Самоуправство».
В зависимости от степени нанесенного ущерба квартиранту, к примеру, при повреждении его имущества, штраф может достичь 80 тысяч рублей.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как выселить квартирантов, которые не платят. В ряде случаев не обойтись без помощи юриста.
