Аренда жилья самая популярная услуга на рынке недвижимости: кому-то нужно пожить отдельно, кто-то приехал из другого города, а кто-то живет на квартире постоянно, потому что нет возможности купить свое жилье.
Большинство квартир, которые сдают долгосрочно или посуточно не оформляются по договору – платить налоги никто не хочет и афишировать такой дополнительный источник дохода тоже.
Такой подход к делу не самое умное решение и неприятности могут быть у обеих сторон: как у арендодателя, так и у арендующего. Первым может заинтересоваться налоговая: гражданин, вы ведете предпринимательскую деятельность, а где налоги? Второй может попасть на деньги: заплатить за несколько месяцев, а через неделю-другую быть выселенным. В таком случае обращаться в полицию вряд ли есть смысл – доказательств того, что это был договора аренды нет.
Так что лучше сдавать квартиру легально. А как это правильно сделать расскажем дальше в статье.
Так ли нужен договор аренды?
Риск попасть на штраф от налоговой есть, и многим кажется, что это только редкие случаи, хотя все не так на практике. Но, оставим ФНС и посмотрим на другой случай: вы сдали квартиру, даже составили формальный договор аренды, но налоги по нему не платите, нигде не показываете. Квартирант оказался поросенком: сломал технику, испортил мебель, загадил квартиру, одним словом. Вы начинаете разбираться и требовать выплатить компенсацию за ущерб. Квартирант отправляет вас в пешее путешествие, собирает вещи и съезжает.
Что делать в такой ситуации? Если мирно вопрос решит не удается, нужно идти в суд. И вы можете это сделать, но в таком случае об неуплаченных налогах точно узнает ФНС и насчитает штраф, сами налоги за полученную прибыль и пеню за невовремя уплаченные взносы, а по факту это выйдет точно не меньше, чем ваш материальный ущерб от бесстыжего квартиранта. Удалась экономия?
Как правильно составить договор?
Обратите внимание:
- Если недвижимость сдается физическому лицу, то нужно заключать договор найма.
- Если сдается объект юридическому лицу, то заключается договор аренды.
Составить документ можно самостоятельно, скачав образец в интернете, или же обратиться к юристу. В первом случае это бесплатно, но могут быть ошибки, во втором случае за деньги, но юридически верно.
В договоре должны быть прописаны такие пункты:
- Информация о сторонах сделки: их ФИО, роли в соглашении, паспортные данные и контакты.
- Объект, который передается в аренду: где расположен, на каком основании они находится в праве собственности арендодателя, кадастровый номер квартиры, площадь и количество комнат. Если сдаются в аренду не все комнаты, этот момент тоже нужно прописать в данной части договора.
- Стоимость аренды и как она должна оплачиваться – сумма, в каком порядке вносится, сколько уже отдано на момент подписания договора. Также нужно прописать до какого числа должна вносится арендная плата и каким образом: наличный, безналичный расчет.
- Оплата коммунальных платежей – входить это в арендную плату или нет. Если нет, то до какого числа должен квартирант оплачивать ЖКУ, куда ему девать квитанции.
- Срок аренды – нужно указать, до какой даты сдается квартира. Если это краткосрочная аренда, до 1 года, то регистрировать документ в Росреестре не нужно, достаточно подписей сторон.
- Сведения о проживающих – лучше прописать в договоре, кто будет жить в квартире. Конечно, к квартиранту могут приходить гости, оставаться на некоторое время, но в таком случае речь не идет о постоянном проживании. Уточнить это нужно, чтобы в квартиру не заселили толпу гастарбайтеров, у которых нет прописки и права проживания. Проблемы потом могут быть у владельца этой квартиры.
- Перечень имущества, которое остается в квартире – мебель, техника, в каком она состоянии, какова ее оценочная стоимость. Последнее нужно прописать, чтобы квартирант при поломке чего-то возместил ущерб без споров.
- Наличие ремонта в квартире – его должен делать владелец, но можно указать в договоре пункт о том, что его делает по необходимости квартирант в счет арендной платы за жилье.
- Ответственность сторон за невыполнение условий договора или порчу имущества в квартире.
- Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию.
- Дополнительные условия – тут прописывается то, что не может быть предусмотрено стандартными условиями, зависит от индивидуальной ситуации.
- Подписи сторон и указание паспортных данных.
Дальше этого договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если он долгосрочный, то есть действует больше одного года.
Как по нему платить налоги?
После того, как договор вступит в силу, вам нужно подать декларацию в ФНС и уплатить налог – 13% с полученного дохода.
Физическое лицо подает декларацию по форме 3-НДФЛ, за прошедший год она подается до 30 апреля следующего года. Налог нужно уплатить до 15 июля того же года, в котором подается декларация.
Для ИП и юридических лиц иной порядок оформления отчетности и уплаты налогов – это делается в зависимости от их системы налогообложения и статуса. Самозанятые платят налоги тоже по своей системе через приложение «Мой налог».
Обратите внимание, что в связи с карантином из-за коронавируса изменился порядок оплаты налогов и сдачи отчетности. Подробная информация есть на сайте ФНС.
Кроме регистрации договора и оплаты налогов, также не будет лишним застраховать имущество квартиры и саму недвижимость. Мало ли какой квартирант вам попадется, всякое бывает, а так в случае чего можно компенсацию получить.
Как видите, ничего сложного в легальном оформлении сдачи квартиры в аренду нет. Да, нужно в таком случае платить налоги, но и это безопаснее, чем прятать свой доход от ФНС и боятся штрафа, а в некоторых случаях даже уголовной ответственности.
