Ведение любого бизнеса требует наличия помещения для производства, торговли или офиса. Немногие компании в состоянии купить такую недвижимость, учитывая её стоимость. Поэтому наиболее распространённым вариантом использования нежилых помещений является их аренда. Однако, с арендой такой недвижимости связан ряд сложностей и юридических споров. О том, на что должны обращать внимание арендатор и арендодатель, расскажем в этой статье.
Понятие аренды и договор аренды
Передача нежилого помещения в аренду возможна только на основании договора. Если такой документ не был составлен, то юридически сделка не будет считаться действительной. На практике, иногда встречаются ситуации передачи помещений в аренду без подписания долгосрочного договора, что может привести к негативным последствиям, как для арендатора, так и для арендодателя.
В договоре аренды указывают:
- Срок его заключения.
- Стоимость, то есть размер арендной платы.
- Подробное описание передаваемой недвижимости.
- Порядок оплаты за аренду.
- Условия расторжения договора.
- Обязанности и права сторон сделки.
- Штрафные санкции за нарушение условий договора одной из сторон.
Очень важно подробно описать помещение, поскольку данные в договоре характеристики должны позволять идентифицировать этот объект и отличать его от других.
К наиболее важным характеристикам относятся:
- Адрес здания, в котором находится данное помещение.
- Данные о его расположении внутри здания (этаж, номер комнаты и т.п.).
- Площадь помещения (по данным технического паспорта).
- Целевое назначение помещения (офис, склад, цех и т.п.).
Вместе с договором нужно предоставлять копию технического паспорта помещения, в котором отражены не только его основные параметры, но и дана схема помещения.
Такое внимание к описанию характеристик помещения закреплено законодательно. Статья 607 ГК РФ гласит, что без описания объекта договора аренды, он считается недействительным.
Важно учитывать, что согласно статье 610 ГК РФ договора, в которых не указаны сроки действия, считаются заключёнными на неопределённый срок. Кстати, статья 614 ГК РФ допускает не указывать в договоре стоимость аренды. Это не повлечёт признание документа недействительным. Однако на практике это вызовет множество проблем с определением реальной суммы в случае споров. Закон обязывает рассчитывать её на основании данных об аренде сравнимого имущества. Но это не слишком точный способ определения стоимости аренды конкретного объекта.
В целом российское законодательство не устанавливает особых условий и требований для аренды нежилых помещений. Процедура заключения таких сделок опирается на общие положения Гражданского кодекса РФ, сформулированные в статьях 606-625.
Размер и виды арендной платы
Несмотря на то, что денежная форма арендной платы наиболее распространена, она не является единственной законной. Так, в 614 статье ГК РФ определены и другие виды платы за аренду помещений:
- Доля продукции и дохода от использования данного помещения.
- Услуги, предоставляемые арендатором.
- Передача вещей в собственность или в аренду.
- Взятие арендатором на себя обязанностей по ремонту и восстановлению арендованного имущества.
Важное условие касается определения стоимости аренды. Вне зависимости от выбранного вида оплаты, её стоимость должна быть указана в денежном эквиваленте. Закон требует указать стоимость аренды для точного определения суммы сделки, а также потому, что на основании этой суммы рассчитывают размер НДС.
Стоимость аренды можно определить, как в российских рублях, так и в иностранной валюте. В случае её указания в валюте, она исчисляется на основании официального курса Центрального банка РФ на день платежа.
Стоимость аренды может быть изменена. Если изменение происходит по соглашению сторон, то законодательство не ограничивает количество таких изменений в течение года. В одностороннем порядке внести изменения можно только раз в году. Но если вторая сторона сделки будет против этих изменений, решать конфликт придётся в судебном порядке.
Нужно учитывать и возможность арендатора требовать снижения арендной платы, если условия использования помещения значительно ухудшились по независящим от него причинам. Такое право определено 614 статьёй ГК РФ.
Государственная регистрация договоров аренды
Положения Гражданского кодекса РФ разрешают не регистрировать договора аренды недвижимости, если они заключены на срок менее одного года. Но в отношении нежилых помещений единогласие по данному вопросу долгое время отсутствовало. Точку в спорах поставило решение Высшего Арбитражного Суда РФ в письме №53 от 2000 года «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Данный документ подтвердил, что при аренде нежилых помещений менее, чем на год, также не нужно регистрировать договора аренды.
Все долгосрочные договора регистрировать необходимо. Такое требование устанавливает статья 433 ГК РФ. Если это не будет сделано, то согласно статье 165 ГК РФ договор аренды будет признан недействительным. Последствия этого заключаются в обоюдном возврате собственности, полученной по данному договору. Больше никаких обязательств, указанных в договоре, стороны сделки выполнять не должны.
Снижение налогооблагаемой базы на сумму аренды
Практика заключения арендных договоров имеет один важный нюанс. Арендную плату обычно начинают вносить сразу после заключения договора и начала использования помещения. Государственная регистрация договора требует некоторого времени и поэтому наступает позже. Но законодательно договор считается действительным лишь с момента его регистрации. В результате возникает проблема с тем, как включать арендную плату в себестоимость ведения бизнеса. Налоговая служба считает незаконным включение в себестоимость платы за аренду до регистрации соответствующего договора.
Об этом сказано в письме МНС РФ №02-3-09/88 от 2000 года. Правда, арбитражные суды в этом вопросе обычно становятся на сторону юридических лиц, считая ограничения налоговой службы неправомерными, поскольку Положение о составе затрат включает арендную плату в себестоимость без оговорок относительно срока регистрации арендного договора. Суд при этом руководствуется фактом арендных отношений ещё до момента государственной регистрации договора. Раз арендные отношения были, значит было и право уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму аренды.
Несмотря на распространённость такой практики, нужно понимать, что суды не единогласны по данному вопросу. К тому же не существует никаких разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ. В результате бывают процессы, в которых судьи становятся на сторону налоговой службы.
Чтобы предотвратить такое развитие событий, стоит заключать одновременно краткосрочный и долгосрочный договора аренды. Пока будет действовать краткосрочный (не требующий регистрации) удастся пройти процедуру регистрации долгосрочного, который вступит в действие уже будучи основанием для включения суммы аренды в себестоимость.
Регистрация права аренды
Помимо государственной регистрации договора аренды ФЗ №122 от 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет необходимость регистрировать само право аренды.
Регистрация договора аренды сводится к соответствующей печати на самом договоре. Регистрация права аренды предполагает получение специального документа о регистрации договора. Обе процедуры происходят одновременно. Главное правовое различие между ними заключается в том, что отсутствие регистрации права аренды не приводит к признанию договора недействительным, а также не налагает на арендатора ответственность за отсутствие такой регистрации. В частности, он может включать аренду в себестоимость, даже не имея регистрационного документа о праве аренды.
Передача помещения
Гражданский кодекс не определяет порядок передачи помещения от арендодателя к арендатору. Стороны сделки самостоятельно вправе решать в каком порядке это будет сделано и будет ли оформлен специальный акт приёма-передачи нежилого помещения. Оформлять такой акт стоит, поскольку арендодатель несёт ответственность за недостатки передаваемого имущества. Наличие этих недостатков фиксируется в передаточном акте, что делает его важным документом для отстаивания прав арендатора в конфликтных ситуациях, в том числе в судебных разбирательствах. Для арендатора это важно, потому что он будет отвечать за все повреждения имущества, кроме тех, что указаны в договоре аренды. Также и для арендодателя выгодно заключить акт приёма-передачи помещения, поскольку 612 статья ГК РФ гласит, что он не несёт ответственность за недостатки, которые были указаны в передаточном акте и, соответственно, приняты арендатором, а также за те, которые можно было обнаружить при взгляде на помещение.
Расторжение бессрочных договоров
Как уже было сказано выше, договора аренды бывают срочными и бессрочными. В отношении каждого вида принят свой механизм расторжения. Поскольку бессрочных договоров таких договоров нет периода действия, то и их расторжение возможно в любой момент по желанию одной из сторон или по обоюдному желанию. Для того, чтобы при этом не были нарушены права другой стороны, закон обязывает предупреждать о желании расторгнуть договор за три месяца до факта расторжения. Обойти это законодательное требование невозможно. Иначе действия стороны, расторгнувшей договор, будут считаться неправомерными.
На практике, в случае прекращения аренды без предупреждения, арендатор обязан продолжать выполнять свои обязательства, включая перечисление арендной платы. Эти обязательства будут автоматически прекращены только по истечении трёхмесячного срока.
Расторжение срочных договоров
Действие такого договора автоматически прекращается по истечении указанного в нём срока, но лишь при условии, что арендатор в этот момент покинул арендованное помещение. Если он продолжает им пользоваться, то согласно 621 статье ГК РФ договор будет считаться возобновлённым, но уже бессрочно. Естественно, для этого необходимо согласие арендодателя. Такой бессрочный договор необязательно даже регистрировать, так как он является продолжение уже действовавшего договора без изменения его условий.
Расторжение срочных договоров до истечения срока их действия разрешено лишь в судебном порядке. Условия, при которых допустимо расторгнуть подобные сделки, указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ. К ним относятся:
- Нарушение арендатором условий использования помещения.
- Ухудшение состояние помещения при его эксплуатации арендатором.
- Неуплата аренды более двух раз подряд.
- Отказ производить капитальный ремонт в ситуациях, когда он обязан это делать по договору аренды.
Прежде чем обратиться в суд в связи с данными нарушениями, арендодатель обязан направить арендатору письменное требование выполнять взятые им на себя обязательства. Лишь при отсутствии действий по решению проблемы со стороны арендатора, арендодатель сможет расторгнуть договор в суде.
Арендатор также может подать в суд на арендодателя с требованием расторжения договора, если арендодатель:
- Препятствует использованию помещения либо вообще не предоставляет его арендатору.
- В помещении были выявлены недостатки, о которых арендодатель умолчал при заключении договора, и которые нельзя было выявить при простом осмотре помещения на момент заключения данного договора.
- Арендодатель не делает капитальный ремонт в оговорённые законом сроки.
- Возникли обстоятельства, независящие от арендатора, и делающие использование помещения в целях, указанных в договоре, невозможным.
В этих случаях арендатор может обратиться в суд с иском о расторжении договора.
В обоих случаях можно обойтись и без суда, расторгнув срочный договор по соглашению сторон.
Изменение договора при реорганизации юридических лиц
Отдельный момент арендной сделки касается реорганизации юридического лица, которое является арендатором или арендодателем в договоре. Согласно нормам 58 ГК РФ договор не прекращает действия, а все обязанности переходят к правопреемнику реорганизованной компании.
В случае ликвидации юридического лица по нормам статей 61 и 419 ГК РФ действие договора прекращается, за исключением случаев, когда он был заключён в пользу третьего лица, и оно хочет пользоваться своими правами далее.
Особенности использования арендованного помещения
Статья 615 ГК РФ определяет требование использовать арендованное помещение только в соответствии с целями, указанными в договоре аренды, а если они не указаны, то в соответствии с целевым назначением помещения по техпаспорту.
Арендатор может передавать помещение в субаренду, но лишь по согласию арендодателя. Субарендные отношения без согласия владельца помещения будут считаться нарушением условий аренды, а значит основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.
