Требования к составлению договора аренды нежилого помещения с юридическими лицами указаны в статьях 606-625 и в 4 параграфе 34 главы ГК РФ.
Такой договор всегда составляется в двух экземплярах. В нём должны быть реквизиты, данные об арендованном имуществе и размере арендной платы.
Образец договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами
В договоре аренды нежилого помещения с юридическими лицами нужно указать подробное описание объекта аренды, её срок и размер платы.
Описание помещения должно содержать:
- Его точный адрес.
- Площадь согласно техпаспорту БТИ.
- Расположение в здании (этаж, номер помещения и т.п.).
- Назначение.
Есть ещё ряд особенностей для конкретных видов договоров:
- При заключении договора между двумя юридическими лицами нужно указать в этом документе регистрационные данные обеих организаций (ИНН, КПП и т.п.), а также реквизиты обеих сторон.
- Между ИП и физическим лицом. В этом договоре обязательно нужно указать номер свидетельства ОГРН.
Между двумя физическими лицами содержание договора такое же, как и между юридическими, но с указанием в реквизитах их паспортных данных и адресов.
Предмет договора
Предметом договора аренды нежилого помещения с юридическими лицами являются сами отношения по передаче конкретного имущественного объекта в аренду. В данном пункте договора подробно описывается сам арендуемый объект.
Ответственность сторон
В тексте договора важно оговорить все нюансы эксплуатации помещения. В частности, кто должен делать его текущий и капитальный ремонт, будет ли владелец помещения компенсировать затраты на ремонт, если его произведёт арендатор.
В 623 статье ГК РФ сказано, что если арендатор производил изменения помещения (в том числе и его ремонт) без согласия арендодателя, то его затраты возмещены не будут.
Арендная плата и коммунальные платежи
В договоре указывается точный размер арендной платы и условия её возможных изменений.
Помимо выплат в твёрдой сумме, арендную плату могут получать в форме:
- Взаимозачёта.
- Услуг, оказанных арендатором арендодателю.
- Доли от доходов арендатора.
- Услуг по улучшению состояния помещения.
Счета за коммунальные услуги обычно платит арендатор, но этот нюанс также должен быть прописан в договоре, как и штрафные санкции за нарушение сроков выплат.
Если условия выплаты и получения аренды не указаны в договоре, то будут действовать требования статьи 614 ГК РФ.
Пеня
Всегда владелец помещения старается гарантировать получение арендной платы. Для того, чтобы арендатор соблюдал сроки выплат, арендодатель может указать в договоре размер пени за нарушение данных сроков. Учитывая, что она обычно указывается в процентном отношении к общей сумме аренды, а суммы бывают довольно большими, то и размер пени при аренде крупных объектов недвижимости будет немалый.
Пролонгация договора аренды нежилого здания и сроки
Стандартный срок заключения арендных договоров между юридическими лицами – 11 месяцев. Но закон не запрещает заключать подобные соглашения на иной срок или вообще бессрочно. Если срок действия в договоре не указан, то такой договор будет считаться бессрочным. О его прекращении стороны должны уведомлять друг друга за 3 месяца до даты окончания аренды.
Также есть возможность продлять заключённые договора.
Дополнительные условия
Важно указать в самом договоре условия его расторжения. При этом лучше, если будет прописано несколько различных вариантов такого расторжения договора.
Также при заключении договора аренды нужно оформить и акт приёма-передачи арендованного имущества.
Необходимые документы для заключения соглашения
При заключении арендного договора между физическими лицами нужны их паспорта (или паспорт и доверенность, если сделку осуществляет доверенное лицо) и сам договор. Для проверки чистоты сделки важно убедиться в наличии у арендодателя документов, подтверждающих его право собственности на данный объект.
При заключении соглашения между юридическими лицами или ИП и юридическим лицом список документов включает:
- Свидетельство о регистрации юридического лица или лист записи ЕГРЮЛ.
- КПП, ИНН, ОГРН.
- Учредительный договор.
- Устав организации.
- Протокол выборов директора.
- Выписку из ЕГРЮЛ.
- Доверенность, которая доказывает наличие полномочий подписывать договор от имени организации.
- Паспорт лица, подписывающего договор.
Важно иметь все необходимые документы, иначе при заключении договора могут возникнуть проблемы.
Как зарегистрировать договор?
Российское законодательство разрешает не регистрировать краткосрочные договора аренды (сроком до 1 года).
Соглашения, заключённые на более длительный срок, подлежат обязательной регистрации.
Куда обращаться?
Регистрация всех договоров происходит в Росреестре. Подать заявление можно при непосредственном посещении данного учреждения, через отделения МФЦ или с помощью сервиса Госуслуги.
Какие документы предоставить?
Для регистрации арендных договоров между физическими лицами достаточно предоставить их паспорта и сам договор (в 3 экземплярах).
Юридические лица должны подать:
- Учредительные документы.
- Копии свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учёт.
- Протокол наделения полномочиями лиц, которые подписывали договор (если его подписывал представитель, а не сам директор компании).
В случае, когда этот пакет документов уже подавался в Росреестр, достаточно предоставить свежую выписку из ЕГРЮЛ (не старше месяца). Он будет свидетельством того, что никакие изменения в документы не вносились.
Среди дополнительных документов:
- При аренде нежилого помещения – кадастровый паспорт.
- При аренде жилого – согласие органов опеки, если в квартире живут дети или недееспособные взрослые.
- Если собственник жилья – муниципалитет, нужно предоставить его распоряжение о предоставлении данной квартиры в аренду юридическому лицу (физическим лицам муниципальные квартиры сдают только по договору найма, а не аренды).
- Для земельных участков – кадастровый план.
Также при регистрации любого арендного договора нужно предоставить передаточный акт и квитанцию об оплате госпошлины.
Длительность процесса
Весь процесс проверки документов и внесения данных в реестр занимает 7-10 дней. В некоторых случаях, когда требуются дополнительные действия он может быть увеличен до 14 дней.
Госпошлина и другие траты
Госпошлина за регистрацию в Росреестре договор аренды нежилого помещения с юр лицами составляет 22 000 рублей. Для договоров между физическими лицами – 2 000 рублей.
Дополнительно нужно оплачивать услуги юристов, если подача документов осуществляется фирмой-посредником.