Договор мены – что это такое?

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации существует не только порядок купли-продажи квартиры, а и обмен жилья на основании договора мены. Данная процедура, как и все остальные манипуляции с жильём, должна быть зарегистрирована в Росреестре. Что собой являет договор мены квартиры? Как происходит данная процедура, какие особенности и на что можно обменять? Рассмотрим самые важные моменты и нюансы в статье.

Что такое договор мены квартиры

Договор мены – это сделка, которая подразумевает обмен жилья согласно Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Эта процедура являет собой алгоритм купли-продажи квартиры только с меньшими суммами. Об этих суммах договариваются стороны, если обмен жилья происходит при неравноценной стоимости квартиры.

Сам договор имеет вид письменного соглашения граждан согласно которого происходит обмен квартирами. Стороны договора получают новые свидетельства о праве собственности на обмененное жильё.

Договор мены должен быть заключён на условиях равномерного обмена, но существуют случаи, когда граждане его видоизменяют:

• используют доплату, в случае если обмен происходит не на равноценное по стоимости жильё;
• обменивают квартиру на машину и наоборот;
• обменивают одну квартиру на несколько поменьше.

Все этим моменты в обязательном порядке прописываются в договоре и предварительно оговариваются сторонами сделки.

Договор мены – это договор купли-продажи квартиры просто с другим расчётом за неё.

В случае, если сделкой занимается представитель одной из сторон, то на него должно быть оформлена нотариальная доверенность.

При подписании основного договора стороны должны также заключить и передаточный акт, который является соглашением сторон с текущим положением квартир и всеми их недостатками.

При заключении данной сделки используется также и предварительный договор, который стороны могут заключить. Чем он выгоден? Прежде всего предварительный договор является гарантией выполнения своих обязательств, а также того, что сделка не буде расторгнута по непонятным причинам.

Данный вид договора даёт возможность сторонам предварительно оговорить, как будет происходить процедура переоформления прав, в каких сроках и какую ответственность будут нести стороны за невыполнение своих обязательств.

Предварительный договор даёт возможность контролировать выполнение сделки и спланировать её в целом. А также в нём пропишется, какую сумму стороны должны доплатить, какие этапы проведения мены.

Договор мены регулируется статьями 30 и 31 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Граждане идут на данную процедуру для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, поменять место жительства,  получить больше квартиру.

Данная сделка имеет множество преимуществ:

1. риск попадания на мошенников намного меньше, нежели при продаже или покупке жилья;
2. данная процедура выгодна для тех, у кого есть задолженности по кредитам. Если бы квартира была продана и за нее выручены деньги, то они бы были изъяты в качестве погашения долга, а так обмен квартиры на квартиру не предусматривает конфискацию имущества;
3. данный вид сделки не облагается налогом, поскольку нет прибыли.

Для договора мены владельцы жилья должны узнать кадастровую стоимость квартиры. Для этого им нужно обратиться в Кадастровую палату и сделать оценочную стоимость жилья.

Как оформить? Условия договора

Согласно российскому законодательству существует ряд условий, которые обязательно должны быть учтены при составлении договора мены. В нём должна содержаться следующая информация:

1. описание с указанием всех технических характеристик квартир, которые будут участвовать в обмене;
2. обязательно нужно прописать стоимости квартир, которые были получены согласно оценочной стоимости;
3. в договоре должны быть указаны все законные владельцы;
4. а также должно быть письменное соглашение сторон о том, что у них нет никаких претензий к жилью.

А также существуют ещё и дополнительные условия к оформлению и написанию основного договора мены:

• обязательно нужно указать наименования и всю информацию, которая касается сторон нужно писать без сокращений и с обязательным указанием реквизитов;
• в конце договора пишется дата заключения договора и ставятся подписи сторон;
• в договоре также отдельно указывают дату и место проведения сделки;
• обязательно нужно указать форс-мажоры и другие обстоятельства из–за которых сделка может затянуться или не состояться;
• соглашение к договору также заключается в письменной форме.

С доплатой

В случае, если при обмене жилья необходима доплата, стороны должны прописать:

• сумму доплаты;
• сроки передачи доплаты;
• место передачи денег.

Все вышеперечисленные моменты обязательно должны быть прописаны в договоре. В противном случае он будет считаться ничтожным.

Доля квартиры

Если одна из сторон является не единоличным собственником жилья, то ему необходимо будет предоставить отказ от обмена части жилья другими совладельцами, поскольку они имеют преимущественное право.

Собственник жилья имеет право распоряжаться своей недвижимостью на законных основаниях, обязательным будет указание технических характеристик доли квартиры (какая площадь доли, выделить её на плане).

Данный процесс регулируется статьей 42 Федерального Закона Российской Федерации № 218.

С несовершеннолетними

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то родители должны позаботиться о выписке ребёнка из текущего места и прописать в новом доме или у родственников поскольку ребёнок не может быть без постоянной или временной регистрации.

Если ребёнок является одним из совладельцев жилья, то родители должны взять разрешение из органов опеки и попечительства на проведение подобной сделки.

Ребёнок должен получить равноценную по размерам и стоимости долю в новой квартире.

Как расторгнуть

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторгнуть договор мены можно как по общему согласию сторон, так и в ходе судебного разбирательства.

В случае, если стороны не могут прийти к обоюдному решению расторжения договора мены, граждане могут обратиться в суд с исковым заявлением.

По каким причинам стороны могут разорвать договор?

1. если одной из сторон угрожали;
2. если одна из сторон предоставила недостоверную или подделанную информацию относительно недвижимости;
3. если в договоре имеются ошибки или неточности;
4. если одна из сторон ввела в заблуждение вторую;

Срок исковой давности составляет 1 и 3 года соответственно.

Порядок регистрации

Обмен квартирами также, как и купля-продажа недвижимости имеет свой порядок действий. Он состоит из следующих этапов:

1. Сторонам необходимо собрать пакет документов, который нужен для регистрации прав собственности.
2. Уплатить государственную пошлину.
3. Стороны должны составить, подписать и зарегистрировать договор мены.
4. Подать заявление и пакет документов в Росреестр.
5. Оплатить налог НДФЛ.

Порядок действий обмена жилья по договору мены мало чем отличается от процедуры купли-продажи квартиры, в данном случае больше внимания нужно уделить тому, на что происходит обмен и целесообразный ли он.