Покупка и продажа недвижимости, сдача в аренду или съем – все это довольно сложные и длительные процессы, а потому рациональным решением будет воспользоваться услугами агентства недвижимости. Риэлтор обязан взять на себя все вопросы по подбору для покупки или продаже недвижимости, в том числе и юридические проволочки, а вы просто выберите то, что устраивает.
Само собой, что устных договоренностей в таком плане быть не может – обязательно нужно составлять договор на оказание риэлторских услуг, о чем дальше подробно и поговорим – как правильно составить, в чем преимущества и недостатки работы с риэлтором и какие нюансы нужно учесть.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
В сотрудничестве с риэлтором есть и положительные, и отрицательные стороны. Не забывайте и о том, что как раз в сфере недвижимости мошенников более, чем достаточно, так что выбирать себе подрядчика нужно очень внимательно. Оптимальным вариантом будет обратиться к специалисту по знакомству.
В целом, к положительным факторам сотрудничества с агентом по недвижимости можно отнести следующее:
- Перед сделкой проверяются все документы, проверяется и сам объект на предмет наличия арестов и тому подобных обременений.
- Реклама объекта – дело агента, вы не тратите на это время и деньги.
- Риэлтор должен сам организовывать осмотры квартиры, но так, чтобы это было удобно вам.
- Вам не нужно общаться с потенциальными клиентами, отвечать на бесконечные звонки, договариваться об осмотре – это работа агента.
- Вы не ищете себе подходящие варианты – их, исключительно под ваши параметры, должен подбирать вам агент.
Есть и минусы:
- Придется заплатить немало – в среднем это 3-5% от стоимости квартиры, если вы продавец, и 50% от стоимости аренды, если вы будете снимать жилье через агентство.
- Агентство может медленно работать, а значит вы не продадите квартиру быстро.
- Чтобы продать побыстрее, агент может намеренно сбивать цену.
Но, последние два пункта это не общий минус, если так можно выразиться. Скорее это индикатор работы непрофессионала.
Для чего нужно заключать соглашение?
Договор на оказание риэлторских услуг должен быть обязательно – вы заказываете услугу, платите за это немалые деньги, значит сотрудничество должно быть регламентировано.
В договоре должно быть четко указано, что, в какие сроки должен реализовать риэлтор, какова ответственность сторон за невыполнение договорных обязательств. В услуги агента по недвижимости, как правило, входит следующее:
- Поиск покупателя/продавца, устройство осмотров.
- Маркетинговый план относительно продажи квартиры, включая фотосъемку.
- Проверка документов квартиры, проработка юридической стороны вопроса сделки.
- Проведение оценки объекта недвижимости – экспертное заключение обязательно должно быть при оформлении договор купли-продажи.
Существует типовой агентский договор на предоставление услуг, как правило его и используют при заключении соглашения.
Как правильно составить?
Договор на оказание риэлторских услуг составляется с учетом требований статей 779-782 ГК РФ и Закон «О защите прав потребителей». Обязательно в документе должно быть указано следующее:
- Предмет договор – оказание риэлторских услуг.
- Права и обязанности сторон.
- Объект, относительно которого предоставляются услуги.
- Стоимость услуг.
- Сроки выполнения договорных обязательств.
- Условия, при которых договор расторгается.
Документ может быть оформлен в письменной или печатной форме, но обязательно должна стоять подпись руководителя агентства недвижимости и клиента.
Стороны договора
С одной стороны, предоставляющей услуги, выступает директор агентства недвижимости или его законный представитель. Обязательно указывается его ФИО, контактные данные. С другой стороны, клиент – также указывается ФИО, паспортные данные, контактные данные.
Обязанности сторон
Обязанности сторон, а также ответственность за несоблюдение условий договора, также прописывается в тексте соглашения. Как правило, обязанностями заказчика является следующее:
- Оплата услуг агента.
- Предоставление документов на объект недвижимости.
- Содействие в оформлении сделки.
- Подпись акта выполненных работ.
Само собой, что это примерный перечень – на практике он может и будет видоизменяться.
Обязанностями подрядчика, то есть агентства недвижимости является следующее:
- Проведение рекламной кампании, если это продажа квартиры, сдача в аренду. Или подбор вариантов по критериям заказчика, если это покупка/съем.
- Подготовка сделки.
- Проведение сделки, проверка документов.
Обязательно все это должно укладываться в оговоренные и указанные в договоре сроки. В обратном случае агент может долго и нудно выполнять требования клиента – ведь он не ограничен по срокам.
Какие документы должны быть?
При заключении договора на оказание риэлторских услуг обе стороны должны предоставить документы. Так, агентство недвижимости должно предоставить для ознакомления:
- Учредительные документы.
- Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
- Свидетельство о государственной регистрации.
Если договор заключается с агентом, то должен быть следующее:
- Паспорт.
- Доверенность от компании с указанием полномочий.
Заказчик должен предоставить:
- Паспорт.
- Копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
- Если в сделке тем или иным образом принимает участие несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и попечительства.
- Если продавец квартиры состоит в браке, то письменное нотариально заверенное разрешение на сделку от супруга/и.
При составлении агентского договора на покупку недвижимости или любую другую операцию, можно предоставлять копии, но оригиналы все же нужно иметь при себе.
Как расторгнуть договор?
Согласно статье 782 ГК РФ имеет место односторонний отказ клиентом от услуг. Причиной может быть следующее:
- Агент не приступил к выполнению условий договора своевременно.
- Агент не выполняет все условия договора.
- Риэлтор не вложился в установленные сроки.
- Клиент не доволен качеством предоставляемых услуг.
Что касается оплаты услуг в таком случае, то клиент обязан выплатить ровно ту часть суммы, на которую агент «наработал». Также стороны вправе расторгнуть договор на оказание риэлторских услуг по обоюдному согласию.
Нужно ли заверять нотариально?
Документ обязательно должен иметь подписи сторон, но заверять его нотариально не обязательно.
Подводные камни
Перед тем, как подписать договор с агентством недвижимости, внимательно изучайте текст соглашения. Если есть возможность, лучше проконсультироваться с юристом и только потом подписывать.
Обязательно обращайте внимание на следующее:
- Сроки – договор не может быть бессрочным, обязательно должен быть указан временной интервал, в течение которого риэлтор должен выполнить свои обязательства.
- Порядок и сроки расчетов.
- Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Справедливости ради стоит все же отметить, что большая часть агентских договоров составлена таким образом, чтобы это защищало их интересы в первую очередь. Так что нужно читать текст соглашения очень внимательно.
