Заключая договор найма квартиры стоит знать о нюансах, а также о том, как правильно составить передаточный акт.
Предмет найма
В договоре указывают тип помещения («жилое помещение», «комната» или «квартира»), его площадь и точный адрес. Эти данные важно сверить с документами на объект недвижимости. Требуется полное совпадение. Если договор найма заключают в отношении квартиры, то это и указывают, а не абстрактное понятие «жилое помещение».
Документы, которые проверяют, это выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, где и содержится информация об объекте недвижимости.
Обеспечительный платёж
Закон разрешает взять с нанимателя квартиры гарантийный взнос. Иначе его называют депозит или обеспечительный платёж. Конкретную сумму и её границы законодательство не определяет, чаще наймодатель просит месячную сумму аренды в качестве такого платежа. Факт передачи и сумме платежа указывают в договоре найма жилого помещения.
Также в тексте документа прописывают условия, при которых платёж остаётся у хозяина жилья. Это ситуации, когда квартиросъёмщик что-то сломал или испортил. Но некоторые арендодатели пытаются указать среди условий преждевременный съезд с квартиры. Не стоит соглашаться с данным пунктом, поскольку в жизни бывают обстоятельства, когда сменить жильё нужно в короткие сроки.
Стоит указать в договоре, что депозит возвращается при полном прекращении действия договора, за исключением случаев порчи имущества нанимателем. В этой ситуации депозит пойдёт на компенсацию расходов хозяина по ремонту.
Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса?
Эти три вида гарантий отличаются по условиям их возврата квартиросъёмщику.
Задаток – гарантия для арендатора, что хозяин не сдаст квартиру сразу нескольким людям. В случае нарушений и расторжения договора со стороны хозяина, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Если договор найма квартиры расторгает наниматель – задаток остаётся у хозяина жилья.
Обеспечительный платёж страхует владельца недвижимости во время проживания съёмщиков. Если они нарушают условия договора платёж идёт на компенсацию собственнику. Если нарушений нет, то обеспечительный платёж возвращается арендатору.
Аванс идёт в счёт оплаты жилья, но если договор не подпишут, то аванс возвращают нанимателю.
Оплата и другие расходы
В договоре найма жилого помещения указывают, кто будет платить за коммунальные услуги. Если это не указано, то закон обязывает платить квартиросъёмщика.
Стоимость коммунальных услуг отличается при их оплате по счётчикам или по количеству прописанных в квартире. Хозяин жилья должен представить справку о количестве прописанных и об отсутствии долгов по коммунальным платежам. При наличии долга, в договоре указывают срок его погашения собственником жилья. Также указывают, с какой даты начинается оплата расходов квартиросъёмщиком (с даты заключения договора или подписания акта передачи квартиры).
По умолчанию капитальный ремонт делает владелец жилья, а текущий – наниматель. Но в договоре можно оговорить условия проведения текущего ремонта и ответственность сторон.
Чем отличается текущий ремонт от капитального?
К капитальному относится ремонт несущих стен и конструкций, замена инженерных систем и т.п. Все остальные виды работ (замена сантехники, утепление окон, восстановление штукатурки) считаются текущим ремонтом. Чтобы не тратиться на него в договоре указывают обязанность собственника делать ремонт за свой счёт.
Ответственность в договоре
Законодательство РФ не содержит строгих требований к ответственности по договору найма жилья, поэтому стороны сделки определяют их самостоятельно.
По платежам съёмщику квартиры брать на себя ответственность стоит только в случае просрочки выплат по его вине. Если собственник не смог получить деньги по личным причинам, то это не проблема нанимателя.
В договоре полезно указать, что днём оплаты считается дата списания денег со счёта плательщика (при безналичном расчёте). Дополнительно плательщик вправе указать штрафные санкции за нарушение хозяином сроков уведомления о досрочном погашении долга.
По закону наниматель ответственен за вещи в квартире на протяжении периода проживания. Чтобы обезопасить себя от споров в акте приёма-передачи жилья стоит описать все ценные вещи и их состояние на момент заселения.
Акт приёма-передачи
Помимо договора о найме жилья, заключают передаточный акт. С даты его подписания начинается ответственность сторон.
В тексте акта передачи указывают:
- Дату. С неё отсчитывают сроки оплаты за квартиру.
- Полное описание квартиры, её характеристик и текущего состояния. Все недостатки и повреждения описываются детально.
- Перечень вещей, остающихся в квартире и их состояние.
- Количество ключей, переданных хозяином.
В конце свои подписи ставят участники сделки.
Фактическая информация о характеристиках жилья должна полностью совпадать с таковой в выписке ЕГРН или иных правоустанавливающих документах.
Что ещё написать в договоре аренды?
В договоре найма квартиры кроме финансовых аспектов нужно уточнить:
- Право на проживание других людей. Квартиросъёмщик может вписать конкретные имена, либо зафиксировать своё право проживать там с кем-либо.
- Право содержать домашних животных.
- Порядок и условия повышения платы за квартиру.
- Срок договора. Если он не указан, то по умолчанию равен максимальному (5 лет).
От срока зависят условия проживания и порядок расторжения. Нанимателю расторгнуть договор проще, достаточно уведомить владельца за 3 месяца (если иное не указано в тексте договора аренды). Владелец же может расторгнуть соглашение только через суд на основании нарушений нанимателем условий аренды.
Порядок и условия расторжения договора должны быть прописаны в его тексте детально, так как с этим связаны конфликты, решать которые приходится в суде.
Запомнить
Подытоживая, выделим требования к заключению договора найма жилья:
- Внимательно изучить документы.
- Определиться с условиями выплаты и возврата обеспечительного платежа.
- Прописать обязанности сторон по платежам и ремонтным работам.
- Детально описать состояние квартиры в передаточном акте.
- Прописать условия проживания других лиц и остальные существенные для нанимателя детали.
- Оговорить и указать порядок расторжения договора и причины такого расторжения.
Выполнение этих требований, как и использование образца договора найма жилого помещения позволяет составить документ в соответствии с законом и защищая свои интересы.
Нужно ли регистрировать?
Если договор найма заключен менее, чем на год, то регистрации он не подлежит. При длительных сроках регистрация требуется. Данные правила указаны в 674 статье ГК РФ.
