Собираясь строить дом, люди думают о выгодной закупке материалов, создании проекта и найме рабочих. Но прежде, чем приступить к этим делам, необходимо получить разрешение на строительство. Сложные нормативные требования и незнание порядка подачи документов приводит к отказу в выдаче такого разрешения.
Какие документы нужны?
Перечень необходимых бумаг зависит от типа возводимого строения. Для частного дома и коммерческого объекта понадобятся разные документы. Стоит рассмотреть распространённые ситуации.
Частный дом
На участке СНТ (садового некоммерческого товарищества) его владельцы вправе строить частный или садовый дом. Понятие «дача» в юридических документах больше не используется. С 2019 года оно заменено термином «садовый дом». Получать разрешение на строительство такого дома не нужно, достаточно уведомить о планах по его возведению (статья 51.1 ГрК РФ).
Эти изменения привели к сокращению количества требуемых документов и упрощению порядка работы с ними. Теперь вместе с уведомлением достаточно представить:
- Копию паспорта заявителя.
- Правоустанавливающий документ на землю.
- Доверенность, заверенную нотариусом, если уведомление подаёт доверенное лицо.
При электронной подаче документов они должны быть отсканированы в формате pdf и заверены усиленной электронной подписью. Без неё их не примут к рассмотрению.
Уведомление о планируемых строительстве — образец для скачивания
Прежде, чем подавать документы, необходимо узнать о наличии ограничений на строительство в данном месте. Нередко земли СНТ расположены рядом с культурными объектами, водоёмами, местами добычи полезных ископаемых, аэродромами и т.п. В таких ситуациях будет действовать ряд ограничений на строительство жилых домов. В частности придётся согласовать строительство с ведомством, на балансе которого находится объект по соседству. Это могут быть:
- Росавиация.
- Министерство культуры.
- Росатом.
- Роспотребнадзор и т.д.
Узнать в какое ведомство обращаться можно в местной администрации. Данные ответственной организации содержатся в Градостроительном плане местности.
Также стоит учесть, что строительство дома на две семьи потребует получения полноценного разрешения, а не просто подачи уведомления.
ИЖС
Разрешение на строительство индивидуального жилого дома для проживания одной семьи не нужно (также действует уведомительный принцип), если высота дома не превышает 20 метров (3 этажа).
Прежде, чем приступать к строительству, собственник должен ознакомиться с Градостроительным планом земельного участка. Для оформления этого плана (ГПЗУ) нужно представить:
- Паспорт застройщика.
- План ЗУ.
- Согласование с коммунальными службами, обслуживающими водопровод, газопровод, электросети.
- Топосъёмку местности с учётом инженерных коммуникаций.
- Выписку из ЕГРН.
- Если участок не находится в кадастровом реестре Росреестра, понадобится правоустанавливающий документ.
- Заявление.
Градостроительный план подготовят в течение 30 дней. В нём будут все необходимые схемы и нормы будущего строительства. На основании ГПЗУ составляют план земельного участка и схему будущего дома. Лучше заказывать их в фирмах, специализирующихся на строительных проектах, чтобы избежать ошибок в чертежах и нарушений строительных норм.
Образец заявления на выдачу градостроительного плана земельного участка
Получив чертежи, застройщик вправе подавать документы для получения разрешения на строительство в соответствии со статьёй 51.1 ГрК РФ. Среди них должны быть:
- Паспорт РФ.
- Нотариальная доверенность при участии в получении разрешения доверенного лица.
- Уведомление о планируемом возведении объекта ИЖС.
- Документ о праве собственности на землю (необязательно).
Дополнительно может понадобиться согласование с Росавиацией, Министерством обороны или Роснедрами, в зависимости от местонахождения строительного участка.
Многоквартирный дом
Строительство жилых объектов в черте города обычно связано с возведением многоквартирных домов. Для ускорения строительства многие застройщики игнорируют требования законодательства и подделывают различные согласования. В результате иногда у них вообще нет разрешения на строительные работы и вместо реального возведения здания, мошенники собирают деньги дольщиков.
Законодательство требует от застройщика многоквартирных домов собрать обширный перечень документов:
- Паспорт руководителя и юридические документы компании.
- Доверенность, подтверждающую полномочия сотрудника компании.
- Документы на землю или выписку из ЕГРН.
- ГПЗУ и СПОЗУ.
- Результаты инженерной экспертизы о том, что строительство многоквартирного дома в данном месте не опасно.
- Проект дома.
- Заключение экспертизы о соответствии проекта нормам.
- Свидетельство о наличии лицензии у негосударственной проектной компании.
- Разрешение на отклонение от допустимых параметров строительства.
- В случае реконструкции существующего дома – согласие его владельцев.
Могут потребовать дополнительные документы. После проверки документов и признании их соответствия СНиПам, застройщик подаёт заявление на выдачу разрешения на строительство МКД.
Нежилое здание
Здания этой категории разделяют на несколько типов. Для возведения вспомогательных нежилых объектов (амбар, теплица, баня, сарай и т.п.) не нужно разрешений или уведомлений. Если же баня будет возведена в виде пристройки к жилому дому, то есть на одном с ним фундаменте, то уведомление администрации на такое строительство обязательно. Это считается реконструкцией дома. Процедура её согласования предполагает сбор тех же документов, что и при иных уведомлениях о строительстве.
Возведение коммерческих объектов относится к третьему типу нежилых зданий и требует получения полноценного разрешения местных властей. В этом случае понадобится собрать те же документы, что и при строительстве многоквартирного дома плюс согласовать проект с МЧС, Роспотребнадзором и отделом архитектуры муниципалитета.
Промышленный объект
Крупные постройки промышленного типа требуют согласования и разрешения на строительство. Первым делом необходимо провести инженерные исследования местности. На их основании готовят градостроительный план, а затем проект. Его согласовывают с природоохранным и экологическим ведомствами.
Кадастровая выписка, заключения экспертов и разрешения – обязательные документы, на основании которых выдадут разрешение на строительство.
Образец завления на строительство промышленного здания
Куда подавать?
Перечень документов и заявление застройщик должен передать:
- В МФЦ.
- В отдел архитектуры и градостроительства.
- На сайт Мосгосстройнадзора (для жителей Москвы).
- Через портал Госуслуги (но только при наличии электронной подписи).
Проекты коммерческих объектов нужно загрузить в информационную систему ИАИС ОГД (в Москве) или ИСОГД (в Подмосковье). Комитет по архитектуре их обработает и выдаст решение о регистрации проекта или об отказе в нём.
Сколько ждать?
Рассмотреть заявление в соответствии с требованиями законодательства должны в течение 7 рабочих дней. Для нелинейных объектов или строений, возводимых в зоне исторической застройки, срок рассмотрения увеличен до 30 дней. Комиссия должна проверить соответствие проекта архитектурному решению (на основании 51 статьи ГрК РФ
).
Разрешение на строительство действует в течение 10 лет (для коммерческих объектов срок может быть иным). Его можно продлить, но только при условии, что строительство начато. Если оно не было начато в продлении откажут.
Отказ в приёме документов
В приёме документов на получение разрешения на строительство отказывают довольно часто. Причинами отказа являются:
- Подача документов в орган, которые не оказывает подобных услуг.
- Нарушение требований к документам.
- Неполный перечень.
- Недостоверные данные или ошибки заполнения документов.
- Истёк срок действия документов.
- Отсутствие полномочий у представителя, который обратился за разрешением.
- Отсутствие электронной подписи или использование подписи другого лица.
- Противоречия заявления и поданных документов.
Отказ в приёме документов говорит о будущих проблемах со строительством. Поэтому нужно незамедлительно исправить все недочёты и подать документы снова.
В ряде случаев требуется большое количество согласований строительства в различных государственных службах. Для того, чтобы пройти их быстро стоит обратиться за помощью профессионального юриста.
