Если человек доверил свои деньги строительной фирме, он должен быть готов к определенным рискам. Одно из наиболее неприятных последствий приобретения квартиры по договору долевого участия – банкротство застройщика. К сожалению, такое случается довольно часто, и дольщики сталкиваются с определенными потерями. Что делать с банкротством застройщика при долевом строительстве? Как действовать, чтобы вернуть средства? Разберемся в статье.
Информация о банкротстве юридического лица всегда публикуется в официальных источниках. Кроме того, дольщики должны быть уведомлены о начале процедуры индивидуально. Эта обязанность возлагается на арбитражного управляющего – человека, который занимается процедурой банкротства.
Особенности банкротства застройщика
Банкротство – довольно сложная процедура. Она осуществляется арбитражным судом в несколько этапов. Длительность процедуры может достигать полутора лет.
Сама по себе процедура банкротства включает в себя пять отдельных этапов. Однако на практике проводится только две из них: наблюдение и конкурсное производство.
Наблюдение – это подготовительная стадия, которая не является банкротством. Она заключается в том, что в организацию направляется временный управляющий. Этот человек наблюдает за деятельностью компании, проводит анализ финансовой устойчивости.
Этап весьма продолжительный. Длится он около семи месяцев. В результате происходит или возобновление бизнеса, или его ликвидация.
Конкурсное производство – это уже банкротство. В компанию постановлением арбитражного суда вводится конкурсное управление, а прежнее руководство отстраняется.
Информация о начале каждого из этих этапов общедоступна. После того, как дольщик узнает о запуске процедуры банкротства, ему следует внести свои требования к застройщику в специальный реестр. В этот документ вносятся сведения обо всех кредиторах должника.
Внести данные в реестр можно сразу же после получения уведомления от арбитражного управляющего. Сделать это можно в течение трех месяцев.
Требования дольщиков
Ликвидация организации со статусом застройщика подразумевает, что реестр включает в себя два раздела. В первый включаются данные о денежных требованиях, во второй – о передаче жилья. Чтобы оформление требований происходило по этой схеме, необходимо, чтобы это установил арбитражный суд.
Информация о том, что обанкротившаяся компания является застройщиком, передается в арбитраж должником или арбитражным управляющим. Однако они не всегда выполняют это обязательство, поэтому довольно часто подобные дела рассматриваются в общем порядке, что не выгодно участникам долевого строительства.
Дольщику необходимо выяснить, в каком порядке осуществляется процедура банкротства. Для этого можно воспользоваться картотекой арбитражных дел. Если будет ясно, что дело рассматривается в общем порядке, дольщику нужно самостоятельно обратиться в судебный орган с ходатайством.
Дольщики – это особая категория кредиторов. Они в большей степени защищены законодательно и имеют определенные преимущества.
Так, например, требования дольщиков включаются в очередь раньше, чем требования других кредиторов. Они получат свой долг раньше, чем остальные лица. Кроме того, дольщики вправе выбрать форму исполнения требований (деньги или квартира). При этом участники строительства могут «передумать» и изменить форму требования.
Юристы рекомендуют выдвигать имущественные требования в случае банкротства. Дело в том, что все имущество должника продается с торгов, а денег на всех кредиторов, как правило, не достаточно. Если дольщик выставит требование в виде получения жилого помещения, оно не может быть продано. Довольно часто это единственный способ получить от застройщика хотя бы что-то.
Возможные действия дольщика при банкротстве застройщика
В случае банкротства застройщика участник долевого строительства имеет пять вариантов действий. Рассмотрим каждый из них.
Обращение в судебные органы
Дольщик имеет право заявить в арбитражный суд требование о передачи жилья или денежных средств, а также односторонний отказ от договора долевого участия в строительстве, что также подразумевает передачу жилого помещения.
Потребовать передачу квартиры можно в том случае, если строительные работы уже завершены. В иных случаях выдвигается требование о выплате денежных средств. Дольщик может рассчитывать:
- на возврат денежных средств, выплаченных до момента расторжения договора в одностороннем порядке, или на возврат денег, сумма которых составляет стоимость имущества;
- на возмещение убытков в виде реального ущерба, который понес дольщик в результате несоблюдения обязательств застройщиком;
- на возврат денег, которые были выплачены по договору долевого участия в строительстве.
Заявить требования денежного характера можно также в том случае, когда объект незавершенного строительства не был передан участникам по договору. При этом дольщикам потребуется отказаться от пункта договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Обращение к страховщику
Ответственность застройщика за исполнение обязательств перед участниками долевого строительства должна быть застрахована. Если застройщик признается банкротом, то дольщик вправе потребовать возмещения суммы у страховщика. Размер этой суммы должен быть таким же, как и размер, указанный в реестре требований.
Процедура и условия перечисления выплат в этом случае определяются правилами страхования. При получении участником строительства страховой выплаты, конкурсный управляющий уменьшает сумму, указанную в реестре.
Обращение к поручителю
Исполнение обязательств застройщика может быть обеспечено поручительством банка или другой организации. Дольщик вправе требовать от них выплаты денег. Объем требования должен соответствовать сумме, указанной в реестре.
В этом случае порядок и все условия перечисления выплаты регулируются договором поручительства. При получении участником строительства выплаты, необходимо уведомить об этом арбитражного управляющего, чтобы он смог уменьшить требуемую сумму в реестре.
Компенсационный фонд
Застройщики создают специальный компенсационный фонд, предназначенный для выплаты денег дольщикам в случае возникновения банкротства. Он формируется из взносов строительных организаций.
Обязанность по формированию такого фонда возникла в октябре 2017 года. Если договор долевого участия был заключен раньше, компенсационного фонда может не быть.
Для получения выплаты потребуется написать заявление и приложить необходимые документы. Перечисление средств происходит в течение 10 рабочих дней со дня обращения.
Требование о признании права собственности на жилое помещение
Если строительная компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома до момента принятия заявления о признании банкротом, а стороны договора долевого участия уже успели подписать акт приема-передачи, то дольщик вправе потребовать признать право собственности на квартиру. Сделать это можно посредством оформления заявления в арбитражный суд.
Правила составления заявления предусмотрены в ст. 125, 126 АПК РФ. Заявитель также должен направить банкроту копии требования. Если суд вынесет положительное решение, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации имущественных прав на квартиру.
Пошаговая инструкция обращения в суд
Обращение в судебный орган подразумевает три этапа. Расскажем о каждом из них подробнее.
Этап 1. Подготовка заявления и сбор документов
В исковом заявлении указываются следующие сведения:
- наименование арбитражного суда, в котором рассматривается дело о банкротстве строительной компании-застройщика;
- номер дела о банкротстве;
- наименование строительной организации-банкрота;
- адрес нахождения строительной организации;
- идентификационные данные об арбитражном управляющем – ФИО, адрес;
- идентификационные сведения о заявителе – ФИО, адрес, контактная информация;
- дата и регистрационный номер договора участия в долевом строительстве;
- информация о доме и квартире – адрес, номер дома и квартиры, площадь и т.д.;
- стоимость квартиры по договору;
- сумма, перечисленная застройщику;
- реквизиты квитанций, которые подтверждают, что стоимость квартиры по договору была перечислена в полном объеме;
- информация о неисполнении застройщиком принятых обязательств;
- требование дольщика с отсылками к нормам действующего законодательства.
Если требованием участника в долевом строительстве выступает перечисление денежной компенсации, то в заявлении потребуется прописать:
- отказ дольщика от исполнения договора;
- просьбу включить в реестр требование о выплате средств.
Размер денежного требования устанавливается исходя из реальных убытков дольщика, которые он может доказать посредством отчета об оценке. Для его составления привлекается независимый оценщик.
Потребуется также приложить все документы, которые имеют отношение к делу. Это могут быть квитанции об оплате, экземпляр договора долевого участия, выписка из ЕГРН и другие.
Этап 2. Предоставление заявления арбитражному управляющему и в суд
Документы для арбитражного управляющего могут быть направлены заказным письмом с уведомлением о вручении адресату и описью вложений. Требование в суд может быть направлено таким же способом или же лично.
При подаче документов в судебные органы необходимо приложить к документам квитанцию об отправке бумаг арбитражному управляющему. При игнорировании этого требования, суд может оставить заявление без движения.
Этап 3. Включение требований в реестр
Требование дольщика включается в реестр на основании постановления арбитражного суда. Без этого включение невозможно.
При возникновении сложностей или вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, что делать при банкротстве застройщика в рамках долевого строительства. Вернуть потраченные средства или квартиру без помощи юриста затруднительно. Обратитесь к нашим экспертам для получения бесплатной консультации.
