Люди участвуют в долевом строительстве чаще всего по той причине, что для многих – это единственный способ приобрести жилье без существенных затрат. К сожалению, нередки случаи, когда дольщики бывают обманутыми. Разберемся в статье, какими нормами законодательства, наряду с Федеральным законом № 214, регулируется договор долевого участия в строительстве, и какие он имеет подводные камни.
Договор долевого участия в строительстве – законодательная база
Отношения по договору долевого участия в строительстве жилья регулируют несколько нормативно-правовых актов.
- ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года.
- ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 года.
- ФЗ № 122 «О внесении изменений в некоторые НПА РФ» от 22.08.2004 года.
- Градостроительный кодекс РФ.
- ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года.
Согласно законодательству, чтобы стало возможным заключение договора, компания-застройщик должна получить в органах государственной или муниципальной власти разрешение на строительство. Если такое разрешение у застройщика отсутствует, многоквартирный дом не будет введен в эксплуатацию.
Договор долевого участия может быть составлен только после официальной публикации застройщиком проектной документации и получения разрешения. Регистрировать его можно после получения акта приема-передачи.
Законодатель старается всячески обезопасить дольщиков от мошенничества застройщика. С внесением изменений в законодательство для компаний стало необходимостью обладать правами собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором располагается объект.
Также застройщик обязан предоставлять подробную информацию о расходовании денежных средств дольщиков, а в том числе о дебиторской и кредиторской задолженности. Это позволяет контролировать ситуацию и выявлять признаки банкротства застройщика на ранних этапах.
Согласно ФЗ № 214, застройщик обязан застраховать вклады участников долевого строительства. В противном случае он не сможет использовать полученные средства. Если застройщик не выполняет своих обязательств, дольщики вправе требовать собственные деньги обратно.
На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве?
Если вы приняли решение поучаствовать в долевом строительстве многоквартирного дома, стоит изучить существенные условия договора, без которых соглашение будет считаться недействительным. К таким условиям относят:
- подробное описание объекта строительства, который в дальнейшем будет передан дольщикам;
- стоимость договора долевого участия, его условия и сроки внесения платежей;
- сроки, в которые многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию;
- гарантии на обеспечение жилплощадью;
- методы обеспечения условий договора со стороны компании-застройщика.
Кроме того, существуют менее значительные дополнительные пункты договора долевого участия, которые тоже следует учитывать:
- условия внесения корректировок в договор в процессе строительства;
- сроки, в которые должны быть решены возможные проблемы в ходе строительства;
- указание на максимальное количество раз сдачи объекта госкомиссии;
- способ управления многоквартирным домом;
- сроки оформления жилой площади многоквартирного дома в собственность.
Будьте внимательны! Подписывать нужно документ с наименованием «Договор на участие в долевом строительстве».
Иногда застройщики заключают с дольщиками договор цессии или предварительной купли-продажи — в обоих случаях права на квартиру после введения дома в эксплуатацию будут принадлежать застройщику, даже если дольщик внес полную стоимость квартиры.
Договор долевого участия в строительстве: подводные камни
Казалось бы, ничего сложного в условиях договора долевого участия в строительстве нет. Однако недобросовестные застройщики часто умело «играют» словами в документе, оборачивая условия соглашения в свою сторону. Расскажем, какие подводные камни наиболее распространены в договоре долевого участия.
Фактическое изменение качеств объекта
Объект строительства должен быть подробно описан в договоре и проектной документации. Застройщики прописывают количество этажей многоквартирного дома, перечень строительных материалов, инженерные изыскания.
В чем может быть подвох? Часто в договор долевого участия включается пункт о том, что застройщик вправе корректировать проект по своему усмотрению. Наличие этого условия – прямой риск для дольщика получить по факту не то, на что он рассчитывал.
Конечно, отстаивать свои интересы можно в суде. Однако в законе сказано, что дольщик может расторгнуть договор при наличии существенных отклонений от проекта. А вот какие отклонения считать существенными, а какие нет решает судья.
Срыв сроков
В соответствии с ФЗ № 214 в договоре долевого участия указывается два срока – завершения строительства и передачи объекта дольщикам. Но по факту все может происходить иначе.
Некоторые застройщики указывают в договоре только одну дату – передачи объекта. Она может существенно отличаться от даты окончания действия разрешения на строительство. То есть застройщик подразумевает, что разрешение, возможно, придется продлить. Такой подход противоречит закону.
Еще одна хитрость со сроками – длительный промежуток (до года) между окончанием строительных работ и передачей квартир вкладчикам. Это делается, чтобы избежать потока исковых заявлений, если срок ввода в эксплуатацию будет нарушен. По данным Комитета по строительству промежуток не должен превышать полгода.
Увеличение стоимости жилплощади
Запомните, что дольщики не должны передавать никакие средства в качестве авансовых или иных платежей до прохождения процедуры регистрации договора долевого участия в Росреестре. До государственной регистрации гражданин не является в глазах закона дольщиком, поэтому на такие отношения не распространяется действие ФЗ № 214.
Компания-застройщик может включить в договор пункт о возможности одностороннего изменения стоимости. Это прямо противоречит ФЗ № 214, где четко прописано, что цена может быть изменена только по соглашению сторон, если это условие было оговорено в договоре заранее.
Часто в подобных договорах можно встретить указание на то, что при изменении площади квартиры по итоговым замерам в большую сторону, дольщик должен выплатить разницу, при изменении в меньшую – застройщик. Согласно законодательству, покупатель должен получить именно то, на что рассчитывал, так как повлиять на процесс строительства он не может. Потому затраты ложатся на плечи застройщика в любом случае.
Социальные объекты за счет дольщиков
Объект строительства не всегда располагается в месте, оснащенном инфраструктурой. Таким образом, застройщик совместно с властями обязан обеспечить будущих жильцов всеми необходимыми социальными объектами (например, детским садом). Часто строительная компания перекладывает эти расходы на дольщиков.
Однако в ФЗ № 214 регламентированы статьи расходов, которые могут обеспечиваться из средств дольщиков. Строительство социальных объектов в этот перечень не входит.
Выплата за расторжение договора
Договором могут быть предусмотрены дополнительные выплаты для дольщиков, которые изъявили желание расторгнуть соглашение (до 20 % от стоимости недвижимости). Также может быть указание на выплату неустойки, если квартира продается по переуступке.
И то, и другое признано арбитражным судом РФ не законным, так как это прямо противоречит ФЗ «О защите прав потребителей». Человек имеет право отказаться от приобретения товаров или услуг до их получения.
Переуступка также не запрещена законодательно. До подписания акта приема-передачи дольщик обязан уведомить застройщика о переуступке. Если стоимость квартиры полностью выплачена, дополнительных соглашений не требуется. Если нет – договор цессии согласовывается с застройщиком. Уведомить застройщика нужно, а вот платить какие-то дополнительные средства нет.
Отсутствие гарантий
Законодательно предусмотрено два гарантийных срока – пять лет на жилой дом, три года на инфраструктуру. Последний отсчитывается с момента заключения акта приема-передачи. А вот с гарантией на сам дом часто возникают недоразумения. Он считается с той же даты, если иное не указано в договоре. Этой «лазейкой» в законе и пользуются строительные компании.
В договор может быть внесено указание, что гарантия отсчитывается с момента ввода дома в эксплуатацию. А между этой датой и датой передачи ключей дольщикам часто проходит несколько месяцев. Получается, что гарантия будет истекать до фактического использования квартиры.
Обезопасьте себя, изучив не только сам договор долевого участия в строительстве, но и соглашения со страховой компанией или банком. Внимательно читайте то, что собираетесь подписать!
Что делать при возникновении разногласий с застройщиком?
При возникновении разногласий с застройщиком в первую очередь всегда нужно попробовать договориться мирным путем. Если компания согласиться устранить все недочеты, обязательно оформляйте все договоренности письменно с указанием сроков.
При передаче дома дольщикам возможно выявление несоответствия. Если объект недвижимости по каким-либо параметрам не соответствует описанному в договоре долевого участия, необходимо составить акт. В нем максимально подробно описываются все нарушения.
Нередки случаи, когда застройщик срывает сроки ввода в эксплуатацию. Дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке по истечению двух месяцев с момента окончания установленных сроков.
Застройщик может отказаться устранить нарушения. В этом случае нужно обратиться в суд. В исковом заявлении прописывается требование устранить несоответствия и компенсировать материальный и моральный ущерб, а также судебные издержки. Грамотно составить судебный иск вам поможет квалифицированный юрист.
