Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке – один из законных способов обзавестись жильем. Это несложная и чаще всего выгодная сделка. Однако не всегда наши желания совпадают с возможностями. Может случится так, что нужной суммы на покупку не окажется на руках.
В такой ситуации можно обратиться в банк и приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Подобные программы существуют в таких организациях, как Сбербанк, ВТБ24, Промсвязьбанк и другие.
Законность сделки обеспечивается ст. 382 ГК РФ и ст. 11 ФЗ № 214. Законодательство гласит, что дольщики вправе уступить право требования на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации ДДУ до фактической приемки квартиры.
Условия для переуступки прав
Переуступка прав допускается только после выплаты дольщиком всей цены договора. Это должно быть подтверждено актом сверки, который выдается застройщиком.
Переуступка прав с ипотекой может быть в двух вариантах:
- Приобретение квартиры без обременения, но с использованием ипотеки.
- Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка.
И в том, и в другом случае условие о выплате цены договора выполнено. В первой ситуации дольщик купил жилье за собственные средства и хочет переуступить вам свои права. Перед осуществлением сделки он должен доказать документально, что деньги действительно были внесены, а также предоставить акт сверки, полученный от застройщика.
Во второй ситуации дольщик покупал квартиру в ипотеку. Они ничего не должен застройщику – задолженность есть только перед банком. Соответственно, условие о выплате суммы по договору долевого участия выполнено. Этот факт также подтверждается платежным документом из банка и актом сверки.
Для заключения сделки потребуется получить согласие от застройщика, если того требует договор долевого участия в строительстве. Однако законодательство не предусматривает такого условия, оно регламентировано исключительно договором. По закону стороны обязаны его соблюдать.
Помимо согласия застройщика, необходимо получить разрешение банка на переуступку. Это требование актуально, когда квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.
Какие нужны документы
Наиболее распространена ситуация, когда происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку по переуступке от физического лица. Сделка заключается в банке, который выступает партнером застройщика и кредитует объект. Рассмотрим, какие документы потребуются.
Для ипотеки
Для оформления сделки требуется минимальный пакет документов, которые понадобятся покупателю для предоставления в банк. Каждая организация устанавливает свои правила для оформления и рассмотрения заявления. Список документов может отличаться.
Многие банки в некоторых случаях предоставляют ипотеку по двум документам – паспорту и второму документу, удостоверяющему личность (военному билету, водительскому удостоверению и т.д.). Однако такое встречается нечасто, так как банк в этом случае очень рискует.
Наиболее распространен следующий список документов:
- заявление-анкета;
- общегражданский паспорт РФ;
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или выписка из ЕГРИП;
- документ-подтверждение дохода за последние полгода – справка 2-НДФЛ, выписка с зарплатного счета, справка по форме банка или в свободной форме.
Помимо этого, могут потребоваться и иные документы. Полный перечень следует уточнять в выбранном банке.
Для сделки
Пока банк принимает решение о выдаче средств, можно начать собирать документы для оформления сделки по переуступке прав. Эти бумаги требуются также и для банка – по ним организация будет анализировать, на что предоставляет деньги.
Это огромный плюс подобных сделок. Банк тщательно проверяет предложение на юридическую чистоту, что почти полностью исключает риск столкнуться с мошенническими действиями.
Для оформления нужно предоставить:
- общегражданский паспорт продавца;
- копию ДДУ;
- копию акта сверки с застройщиком;
- разрешение на переуступку прав, если оно требуется в рамках ДДУ;
- оригинал документа, подтверждающего факт оплаты средств застройщику – платежное поручение, открытие аккредитива и т.п.;
- оформленный договор цессии.
Точно такие же бумаги потребуются для регистрации сделки в Росреестре. К этому пакету добавиться еще договор об ипотеке.
Составление договора переуступки лучше доверить юристу. В некоторых банках настаивают на использовании их договора. В этом нет ничего страшного, напротив, документ, составленный юристами банка, как правило, отвечает всем законодательным нормам и защищает права покупателя.
Процесс проведения сделки
После того, как банк одобрит займ и проверит все документы, будет назначен день сделки. В установленную дату подписывается договор цессии и происходят взаиморасчеты. Для передачи денежных средств многие используют банковскую ячейку.
После того, как договоры будут подписаны, а передача денежных средств произойдет, необходимо пройти процедуру государственной регистрации перехода имущественных прав. Для этого необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту расположения объекта недвижимости.
Если разрешения от застройщика по условиям ДДУ не требовалось, то необходимо уведомить его о переуступке прав. Это требование предусмотрено гражданским законодательством. Рекомендуется передать застройщику копию договора цессии.
Таким образом, пошаговая инструкция оформления сделки выглядит так:
- Поиск и выбор объекта недвижимости.
- Анализ документов продавца.
- Выбор банка и подача заявления и документов для оформления ипотеки.
- Ожидание и получение одобрения.
- Сбор необходимой документации для оформления сделки и для предоставления в банк.
- Оформление договора цессии.
- Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
- Подписание договора цессии, кредитного договора и проведение взаиморасчетов.
- Подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
- Получение готовых документов.
- Уведомление застройщика о заключенной сделке.
При оформлении сделки по переуступке прав требования необходимо учитывать один финансовый нюанс. Продавец будет продавать квартиру по более высокой цене, чем покупал сам. Эта разница обычно не прописывается в договоре переуступки прав. Это нужно принять во внимание, так как банк предоставит в ипотеку сумму, прописанную в тексте договора.
То есть покупателю нужно иметь разницу наличными, чтобы отдать их продавцу. Кроме того, понадобится первоначальный взнос.
Переуступка квартиры в ипотеке
Сделка усложняется, когда приобретаемая квартира уже находится в ипотеке. Банки и застройщики не очень приветствуют переуступки. Дело в том, что цессия подразумевает досрочное погашение одного кредитного договора и оформление другого. В этом случае банки теряют процент, а, значит, и часть прибыли.
Цена на квартиры, обремененные ипотекой, значительно дешевле, чем стоимость чистой недвижимости. Первое, что нужно будет сделать покупателю, это узнать, какова сумма задолженности продавца перед банком. Затем, этот долг погашается.
Вот на этапе погашения долга продавца и возможны различные проблемы. Чтобы не потерять деньги можно воспользоваться помощью нотариуса или посредничеством банка.
Нотариусы предлагают в таких случаях оформить предварительный договор с обеспечением платежа. Это документально подтвержденная обязанность сторон оформить основную сделку в срок и на условиях, прописанных в предварительном договоре.
После оформления предварительного договора с обеспечением можно погашать задолженность продавца по ипотеке. Риск по-прежнему остается, но уже сведен к минимуму.
Если продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотечного кредита, то покупатель будет обременен судами, чтобы вернуть деньги обратно. Разумеется, правда на его стороне и суд он выиграет, но при этом придется потратить немало времени и сил. Кроме того, продавец в такой ситуации вернет не только деньги покупателя, но еще покроет судебные издержки и выплатит сумму задатка в двойном размере.
Есть банки, которые сами выступают страховщиками сделок такого рода. Подобные услуги организации платные.
После погашения ипотеки продавца банк подает документы в Росреестр на снятие обременения с объекта недвижимости. Эта процедура займет 7-10 дней. После снятия обременения оформляется самая обычная переуступка права требования, а документы отправляются на государственную регистрацию.
Есть более безопасный вариант:
- Покупатель оформляет ипотеку в том же банке, в котором заложена квартира.
- Банк погашает ипотеку продавца полученными средствами.
- Покупатель погашает свою ипотеку из собственных денег.
Фактически произойдет перевод задолженности по ипотеке на другого заемщика. Однако такой вариант практикуется не в каждом банке.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав в новостройке в ипотеку. Помните, что подобные сделки имеют массу нюансов и подводных камней. Целесообразно перед оформлением проконсультироваться со специалистом. Юрист подскажет, как лучше действовать, поможет составить грамотный договор цессии и будет сопровождать вашу сделку от начала и до конца.
