Как купить квартиру в новостройке правильно – пошаговая инструкция и распространенные ошибки

Приобретение жилья в новостройке имеет массу преимуществ, но есть и минусы. Если застройщик надежный, то человек получает жилье, в котором никто никогда не жил. Кроме того, такие квартиры юридически чисты – никто не объявится, спустя полгода и не предъявит свои права на недвижимость.

Однако нередко на рынке первичной недвижимости граждане сталкиваются с мошенничеством и аферами. Поэтому важно знать, как купить квартиру в новостройке правильно, чтобы не потерять деньги и время. Если соблюсти все тонкости и следовать пошаговой инструкции, вероятность опасной сделки исключена.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке

Существует несколько способов приобретения квартиры в строящемся доме или новостройке. В зависимости от выбранного варианта схема покупки будет отличаться.

Если дом уже построен, то последовательность действий такая:

1. Поиск выгодного предложения. При этом учитываются технические сведения и перспективы развития инфраструктуры.
2. Сбор и анализ данных о строительной компании.
3. Посещение офиса застройщика и ознакомление с документацией, касающейся его деятельности и недвижимого объекта.
4. Осмотр объекта недвижимости.
5. Оформление документов на покупку квартиры.
6. Перечисление оплаты в соответствии с договором.
7. Передача квартиры новому собственнику. Факт передачи оформляется посредством специального акта.
8. Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если квартира приобретается на стадии, когда строительство дома только начинается, то, разумеется, просматривать еще нечего. Вместо этого этапа потребуется изучить проект строительства.

В этом случае будет составлен предварительный договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Он должен предусматривать положения, которые обеспечат порядок и сроки передачи жилья, а также другие нюансы. Все это необходимо для исключения рисков покупателя.

Обязательно следует ознакомиться с объектом недвижимости. Необходимо удостоверится, что установленная цена соответствует типу жилья. При формировании стоимости учитывается район местоположения, планировка квартиры, используемые в строительстве материалы, инфраструктура и т.д.

Конечно, приобретение квартиры в уже сданном доме позволяет оценить уже готовый объект, что значительно упрощает дело. Потенциальный покупатель может проверить качество объекта, оценить удобство планировки и благоустройство района.

В любом случае необходимо ознакомиться с документацией, регламентирующей постройку. Как минимум, застройщик должен предоставить документы на земельный участок и разрешение на строительство. Кроме того, если объект уже построен, нужно удостоверится, в том, что технические характеристики квартиры в документах и по факту совпадают.

Как выбрать застройщика

Жилье, которое находится на стадии котлована, стоит значительно дешевле, чем квартира в готовой новостройке. Разница может достигать до 40 %. Однако погоня за дешевизной может обернуться рядом негативных последствий – некачественное строительство, намеренное завышение стоимости объекта, повторная продажа. Кроме того, застройщик может вообще изменить проект и поставить дольщика перед фактом.

Чтобы этого не произошло необходимо тщательно проверять застройщика перед заключением договора. Покупателю стоит получить следующие сведения:

• стаж строительной компании на рынке – предпочтительнее, если организация ведет деятельность более пяти лет;
• информацию о государственной регистрации застройщика и данные о планировке и инфраструктуре объекта;
• в каких банках строительная компания получила аккредитацию – если жилье, предлагаемое застройщиком, можно оформить в ипотеку, компании можно доверять;
• количество завершенных объектов;
• кто является учредителем, какой у него опыт и репутация;
• подавались ли ранее иски в отношении застройщика;
• какой размер уставного капитала;
• отзывы в социальных сетях от дольщиков и жителей микрорайона – при этом нужно удостоверится в реальности отзывов.

Если есть несколько застройщиков, чтобы выбрать, у кого покупать квартиру, нужно ознакомиться с официальным сайтом компании и отзывами реальных людей. В социальных сетях искать отзывы удобнее, так как там вы сможете пообщаться с автором лично и изучить его страницу.

Немаловажен вопрос вероятного банкротства строительной фирмы. Это влечет за собой ряд неблагоприятных последствий – придется обращаться в суд и добиваться защиты своих прав и законных интересов. Застройщик обеспечивает исполнение обязательств посредством страхования ответственности перед инвесторами. Если он объявит себя банкротом, дольщики имеют право получить денежное возмещение.

Какой договор оформить

Сделка о покупке квартиры в новостройке должна быть официально оформлена. Для этого заключается специальный договор. Существует несколько вариантов оформления. Какой выбрать, зависит от ситуации.

Договор долевого участия (ДДУ)

Если дом еще строится, то заключается ДДУ. На момент оформления сделки объект будет существовать только в виде проекта, поэтому договор обязательно включает следующую информацию:

• подробное описание объекта недвижимости, указание адреса, площади и т.д.;
• фиксированная цена, изменение которой допускается только при наличии расхождений с фактической площадью по замерам БТИ;
• срок, когда объект будет передан дольщикам.

ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации по закону. Документы для этого могут быть поданы продавцом самостоятельно. В этом случае в тексте договора фиксируется срок подачи бумаг на регистрацию в Росреестр или МФЦ.

Особое внимание следует обратить на пункты договора, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиками, если обязательства будут нарушены, а также порядок начисления и выплаты неустойки. Кроме того, определяется порядок распределения расходов на регистрацию, оплату коммунальных платежей с момента начала эксплуатации дома до заселения.

Порядок составления и исполнения ДДУ регламентируется ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве». Если он не будет соответствовать требованиям законодательства, документ не имеет юридической силы.

Дольщик станет собственником только после сдачи дома в эксплуатацию. Факт передачи квартиры дольщику фиксируется специальным актом.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Купить квартиру в новостройке можно через ЖСК. В этом случае права покупателей менее защищены законодательно, что означает, наличие рисков.

Основная особенность приобретения недвижимости по ЖСК состоит в том, что появляется возможность выплаты всей стоимости жилья уже после ввода дома в эксплуатацию. Для покупателей предлагается рассрочка на несколько лет.

В таком варианте оформления покупатели являются пайщиками. Их взносы не облагаются налогом, поэтому застройщик может продать квартиру по более низкой стоимости.

Пайщики ЖСК вправе контролировать процесс строительства дома. Если пайщик захочет расторгнуть договор, то условия и сроки возврата денежных средств будут определены исключительно кооперативом.

Этот способ приобретения жилья наиболее рискованный, так покупатель не будет иметь на руках ничего, кроме членской книжки кооператива. Если застройщик объявит себя банкротом, права покупателя практически ничем не защищаются.

Переуступка прав (цессия)

При оформлении ДДУ дольщик имеет право передать права на недвижимость в рамках цессии. При этом покупатель по переуступке прав получает по факту не квартиру, а право оформить ее в собственность после сдачи дома в эксплуатацию.

Для оформления сделки продавцу необходимо наличие согласия строительной организации, а также предварительный договор купли-продажи квартиры или ДДУ. Новое соглашение о переуступке прав обязательно описывает основания для перехода, а также конкретный список прав, передаваемых по договору. Сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Договор купли-продажи

Наиболее удобный и простой для понимания вариант покупки квартиры в новостройке – оформление договора купли-продажи. Его заключение возможно только поле сдачи дома в эксплуатацию.

Возможность оформления договора купли-продажи говорит о том, что риска столкнуться с намеренным затягиванием сроком нет. Все документы уже на руках у продавца, поэтому после подписания договора достаточно только пройти процедуру государственной регистрации прав и можно заселяться в новую квартиру. Весь процесс обычно занимает около недели.

Особенности покупки – документы, регистрация, оплата

Документы для оформления могут отличаться в зависимости от способа приобретения жилья. По общему правилу потребуется:

• договор;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• заявление о регистрации;
• общегражданские паспорта сторон;
• документы на квартиру – технический план, выписка из ЕГРН;
• подтверждение ввода дома в эксплуатацию;
• разрешение на строительство.

После подписания договора необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода имущественных прав от продавца к покупателю. В некоторых случаях этим занимается сам застройщик. Если оформляется договор цессии (переуступка прав) присутствие обоих сторон обязательно.

После того, как процедура государственной регистрации пройдена, производится оплата стоимости жилья. При этом (в зависимости от вида договора) может быть перечислен только первоначальный взнос.

Квартира передается к покупателю на основании акта приема-передачи. Перед покупкой следует проверить функциональность инженерных сетей, осмотреть квартиру и оценить ее на предмет отсутствия дефектов.

Если недочеты были обнаружены, то покупатель вправе потребовать их устранения или выплаты компенсации. Денежная компенсация может выражаться в снижении стоимости жилья. Верить устным обещаниям исправить дефекты не нужно. До их исправления подписывать акт приема-передачи не рекомендуется.

После того, как покупатель станет собственником жилья, он может прописаться в квартире. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение УФМС или МФЦ. Для прописки нужен паспорт, заявление установленного образца (выдаст сотрудник ведомства) и выписка из ЕГРН.

Десять ошибок при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры произойдет значительно быстрее и выгоднее, если не допускать распространенных ошибок при приобретении. Допустить их можно еще на этапе выбора.

Предупрежден – вооружен. Представляем вам ТОП-10 распространенных ошибок при покупке квартиры в новостройке:

1. Отказ от переезда в другой район. При выборе жилья следует смотреть на характеристики дома и благоустройство придомовой территории. Скорее всего, квартира в новом районе доставит больше радости и обойдется дешевле.
2. Индивидуальное отопление. Такие системы популярны в Европе, но в рамках российской действительности это решение не оптимально.
3. Кирпичный дом. Ошибочно считать, что кирпичные дома лучше других. На самом деле они уступают по звукоизоляции и теплоснабжению современным каркасно-монолитным зданиям в 3-4 раза.
4. Погоня за дешевизной. Низкая цена должна насторожить, так как застройщик, предлагающий заниженную стоимость, скорее всего все равно получит свое либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.
5. Вера рекламе. В рекламных роликах и проспектах показываются только вершины айсберга. Реальное положение вещей узнается значительно позже.
6. Ожидание конца строительства. Покупка жилья на этапе строительства обойдется дешевле, чем приобретение в уже сданном доме.
7. Следование чужому мнению. Застройщик может создать видимость ажиотажа завышением количества проданных квартир. Всегда нужно оценивать реальное состояние дома и района.
8. Туманные обещания. Необходимо сразу выяснять все вопросы и требовать документального подтверждения слов.
9. Погоня за большой площадью. Важно учитывать не только количество метров, но и удобство планировки.
10. Безоговорочное доверие. При выборе квартиры необходимо тщательно проверять застройщика и его репутацию.

Соблюдая все рекомендации, вы минимизируете возможные риски. Выбор квартиры в новостройке – дело непростое, результат которого зависит от вашей бдительности.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как правильно купить квартиру в новостройке. Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет вам сделать оптимальный выбор и не попасться на удочку мошенников.