Советы юриста о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

Первичный рынок представляет для покупателей жилья особую опасность. Регулярно слышно о задержках сдачи лома или обманутых дольщиках. Расскажем в статье, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке.

Плюсы, минусы и риски покупки квартиры в новостройке

Продажа квартир в новых домах начинается еще на стадии рытья котлована. Строительство может длиться несколько лет, поэтому покупатели очень рискуют.

С другой стороны, при грамотном оформлении сделки покупатели надежно защищены действующим законодательством. Но и тут есть свои нюансы. Необходимо тщательно взвесить все «за» и «против» прежде чем решиться на заключение подобной сделки.

В чем плюсы покупки жилья в новостройке:

1. Цены на такое жилье ниже, чем на аналоги вторичного рынка.
2. Гарантированная юридическая чистота квартиры, так как она не имеет правовой истории.
3. В квартире будет стоять новое оборудование и коммуникации.
4. Можно выбрать наиболее подходящую планировку.
5. Новостройки оборудованы парковочными местами, вместительными подвалами и другими удобствами для проживания.

Помимо преимуществ есть и явные недостатки:

1. Заселиться в приобретенную жилплощадь невозможно, так как ее еще не построили.
2. Проект может быть приостановлен или застройщик объявит себя банкротом.
3. Некоторые застройщики передают покупателям «бетонную коробку», требующую серьезного и дорогостоящего ремонта. Внимательно читайте договор.
4. Недобросовестные застройщики могут продать одну и ту же квартиру несколько раз. В этом случае длительный судебный процесс и потеря средств неизбежны.

Кроме того, покупая жилье в новостройке, есть определенные риски:

1. После того, как стройка завершится, объект будет подвержен такому явлению как «усадка» еще в течение трех лет. Собственнику это грозит возникновением трещин и перекосов.
2. Вселятся в дом все будут примерно в одно и то же время, а значит ремонтные работы будете вести не только вы. Есть большой риск, что в течение долгого периода жизнь в доме будет сопровождаться звуками перфоратора.
3. Новый район вероятно будет расстраиваться. Это значит, что возле вашего дома возможна организация длительной стройки еще одного жилого дома, супермаркета и т.д.

Еще одна часто возникающая сложность – затягивание с оформлением документов со стороны застройщика. Конечно, с него можно будет потребовать компенсацию за ожидание и вынужденный съем жилья, но сделать это можно только через суд.

Как правило, застройщик определяет цену за 1 м². В дальнейшем она умножается на метраж квартиры. Чем он больше, тем больше заплатит покупатель. По завершению строительства размеры могут быть завышены, что подразумевает переплату.

Проверка застройщика

Чтобы избежать сложностей в дальнейшем следует тщательно проверить застройщика перед оформлением договора на приобретение квартиры. Это первое, с чего нужно начинать покупку.

Один из способов качественной проверки строительной компании – обратиться за получением кредита на покупку жилья в банк. Прежде чем выдать средства, банк тщательно проверяет застройщиков.

Второй способ проще – наймите юриста. За определенную плату специалист выяснит всю необходимую информацию.

Вы можете проверить благонадежность застройщика самостоятельно. Для этого изучите общедоступную информацию и документы, посетите уже сданные объекты и поговорите с собственниками.

Что можно сделать:

1. Изучите информацию о сданных объектах. Посетите их или найдите собственников через интернет. Важно уточнить не возникло ли юридических проблем, соблюдались ли сроки, каково качество постройки.
2. В СМИ или на официальном сайте строительной компании должна размещаться проектная декларация за последние три года деятельности.
3. Наличие у застройщика аккредитации означает, что банк уже проверял его на благонадежность. В свидетельстве будут указаны все сведения о строительной компании.
4. Проверьте, есть ли у застройщика разрешение на строительство. Данные об этом можно найти на сайте местной администрации.

Основная сложность возникает с проверкой финансового состояния фирмы-застройщика. Дело в том, что компания может застраивать несколько микрорайонов и держать денежные средства в обороте. Кроме того, финансовые потоки часто переносятся с одного объекта на другой.

Потенциальный покупатель вправе потребовать предоставления оригиналов документов, которые подтверждают факт постановки компании на регистрационный учет, в том числе и в ФНС.

Проверка объекта

Помимо строительной компании проверяется и сам объект. Попросите застройщика предоставить документы, касающиеся земельного участка, на котором ведется или планируется вестись строительство. Земля может принадлежать фирме на правах аренды или собственности.

Указанная территория должна предназначаться для строительства многоквартирного дома. Если назначение другое – дом не будет принят госкомиссией. В результате покупатель не сможет оформить право собственности на квартиру.

Изучите разрешение на строительство. Обратите внимание на описание объекта – этажность, площадь застройки и т.д.

В ходе строительства нужно проконтролировать, что по факту применяются материалы, заявленные документально. Сверяйте маркировки строительных материалов, а также качество исполнения (как проведена проводка, как выполнен потолок и т.д.).

Виды договоров при покупке жилья в новостройке

Сделка может быть совершена различными способами:

1. Договор долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ № 214.
2. Договор цессии (переуступка права требования).
3. Договор о совместной деятельности (инвестирование) в соответствии с ФЗ № 39.
4. Использование векселей и другие незаконные методы.

Первый способ является самым распространенным и безопасным. Договор долевого участия в строительстве регулируется действующим законодательством и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Этот вид оформления подразумевает наибольшую степень защиты покупателя, поэтому предпочтительнее остальных.

Недобросовестные застройщики могут предложить оформить предварительный договор долевого участия. Помните, что по этому документу не возникает каких-либо прав и обязанностей. Документ служит только подтверждением договоренности между сторонами заключить сделку в будущем.

Договор цессии подразумевает своего рода перепродажу объекта. То есть инвестор мог купить у застройщика несколько квартир, а потом перепродать их и передать право требования другому человеку на основании переуступки. В этом случае нужно проверить основной договор и потребовать копии платежных документов.

Договор инвестирования подразумевает внесение денежных средств в строительство. Этот способ достаточно рисковый для покупателя.

Использование векселя – это прямой способ обхода законодательства. Покупатель приобретает не квартиру, а вексель. По завершению строительства застройщик погашает этот вексель квадратными метрами.

Не стоит заключать договор, если в нем нет четкой характеристики объекта строительства, сроков сдачи дома и завершения строительства, установленной цены, гарантийных обязательств, порядка и способа перечисления средств. Лучше всего воспользоваться помощью юриста.

Советы юристов

Не рекомендуется оформлять покупку жилья в новостройке каким-либо способом, кроме договора долевого участия в строительстве. В этом случае покупатель наиболее защищен законом.

На любом этапе стройки не подписывайте никаких дополнительных бумаг. Довольно часто застройщики предлагают оформить соглашение к договору о продлении сроков. Не стоит этого делать. После подписания документа вы не сможете взыскать неустойку.

Внимательно осматривайте готовую квартиру. Все недостатки отражайте в акте приема-передачи. Строительная компания обязана устранить их безвозмездно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете все, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке. Рекомендуем воспользоваться юридической помощью, чтобы обезопасить себя и свои деньги.