Получение ключей от собственного жилья – это важное событие, которое следует воспринимать максимально серьезно. Необходимо знать, как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика и что при этом следует учитывать. Новое жилье может иметь не только явные, но и скрытые дефекты, а отказ от их исправления – частый повод для обращения в суд. Поговорим об этом подробнее.
Как принять квартиру у застройщика и что взять с собой
Основной документ, которым сопровождается процесс получения ключей – акт приема-передачи. Он необходим для последующей регистрации квартиры. Дольщику необходимо оценить состояние недвижимости, выявить имеющиеся дефекты и замечания, а в результате подписать акт приема-передачи.
В тексте акта приема-передачи необходимо прописать следующую информацию:
- почтовый адрес многоквартирного дома;
- номер квартиры, который был присвоен ей уполномоченным органом (ПИБ);
- стоимость недвижимости, указанная в договоре долевого участия в строительстве (ДДУ);
- площадь и прочие характеристики жилья.
Если квартира некачественная, покупатель вправе от нее отказаться. Когда что-то не устраивает, акт приема-передачи, в котором прописан пункт об отсутствии претензий, подписывать нельзя. Однако на практике люди часто ставят свою подпись, так как боятся, что останутся без квартиры или что застройщик будет специально тянуть время с устранением дефектов.
Когда отношения с застройщиком оформлены по ДДУ, необходимо учесть, что в соответствии с ФЗ № 214 на переданную недвижимость действует гарантия в течение пяти лет с момента сдачи объекта. Гарантийный срок распространяется не только на внешний вид многоквартирного дома, но и на внутреннюю отделку.
Однако не все строительные компании включают этот пункт в текст договора с дольщиками. Тем не менее, факт отсутствия такого пункта не снимает с них ответственности.
Что взять с собой на приемку квартиры? Список необходимых предметов:
- чек-лист с указанием вопросов относительно дома и квартиры;
- бумага, ручка, карандаш;
- фонарик – для проверки темных углов, санузла и помещений без оконных проемов;
- зажигалка – для проверки вентиляции;
- зарядка для телефона или иной электроприбор для проверки розеток;
- рулетка;
- уровень;
- отвес;
- лампочка;
- фотоаппарат.
Без перечисленных предметов удостоверится в качестве жилья будет проблематично. Лучше, если с вами будет присутствовать строитель и юрист.
Как принимать квартиру без отделки
Теперь перейдем к практике. Зайдя в квартиру, обратите внимание на состав стен. В конструкции не должно быть посторонних предметов, материалов или строительного мусора. Тщательно осмотрите стены на отсутствие трещин.
На поверхности стены часто можно обнаружить кончики проволоки. Это не считается дефектом, напротив, так вы можете быть уверены, что стена сложена крепко и не боится нагрузок. Однако после нанесения штукатурки из-за кончиков проволоки могут появиться ржавые точки. Это можно посчитать дефектом на свое усмотрение.
Гораздо большее значение имеют неровности стен, отклонения от вертикали и перпендикулярность углов. Допускаются отклонения не превышающие 2 см. Для измерения следует использовать строительный уровень.
Перпендикулярность стен (когда она предусмотрена проектом) проверяется рулеткой. Для этого измеряется ширина комнаты в противоположных углах или сравниваются длины диагоналей.
Важный параметр – заполненность швов между блоками или кирпичами. Вы не должны видеть проблески света с другой стороны, когда смотрите на стены. Необходимо также обратить внимание на влажные или мокрые участки. Особенно это касается наружных конструкций.
Оценивая плиты перекрытий, обратите внимание на отсутствие трещин (более 2 мм) в потолке или полу. Однако мелкая сетка трещин допускается и считается нормальной для усадки бетона или бетонирования в летний период. Дефектами считается оголение арматур, раковины глубиной больше 5 мм и неубранные элементы опалубки.
Осмотру также подлежит трубопровод и инженерное оборудование. Радиаторы отопления должны быть крепко закреплены, полностью подключены и чисты. Царапины и вмятины при качественной установке отсутствуют. Подводящие трубопроводы отопления, если проложены по полу, должны иметь изоляцию.
В системах водоснабжения и канализации внимание следует обратить на герметичность мест стыковки элементов. Не должно быть влажности и намокания.
При приеме дверных и оконных проемов нужно удостоверится в отсутствии трещин и царапин изнутри и снаружи. Замки и ручки должны поворачиваться без усилий, а створки и двери открываться плавно и без посторонних звуков. Убедитесь, что нет задуваний в местах примыкания конструкций к боковым стенам, сверху и под подоконником.
Детальный осмотр квартиры – на что обратить внимание
Расскажем подробнее о проверке каждого объекта в квартире. В первую очередь необходимо удостоверится, что площадь жилья соответствует заявленной. При осмотре квартиры сверьте планировку с проектом. Если что-то отличается, укажите это в акте. Далее сравните реальную площадь квартиры по данным БТИ с метражом по договору.
Ситуация, когда площадь оказывается больше или меньше, довольно распространена. Если площадь больше, застройщик может потребовать доплаты за квадратные метры. Когда меньше – вы вправе вернуть разницу.
При осмотре стен оцениваем:
- отсутствие плесени и подтеков;
- ровность и вертикальность;
- отсутствие отверстий, борозд и щелей;
- полная доработка монтажных швов и стыков;
- отсутствие торчащих труб и арматуры;
- надежность закрепления перегородок к потолку, стенам и полу.
При осмотре потолка:
- соответствие высоты той, что указана в проекте;
- отсутствие плесени и влаги;
- ровность;
- отсутствие трещин, незамоноличенных стыков, швов, отверстий, торчащих штырей и арматуры;
- отсутствие отверстий к соседям сверху в зоне прохождения канализационных труб.
При осмотре пола:
- отсутствие плесени и влаги;
- нет щелей и отверстий к соседям снизу;
- горизонтальность стяжки;
- однородность без трещин, пустот, наростов и видимых дефектов;
- не должно быть штырей или арматуры;
- уровень должен быть одинаковым (допускается отклонение до 2 см).
При оценке состояния входной двери проверяем:
- соответствие производителя, качества и комплектации заявленным в проекте;
- высоту дверного проема (должна быть не менее 210 см);
- надежность закрепления в проеме;
- отсутствие усилий при закрывании и открывании;
- работу петель, ручек, замков и ключей.
Дверь, которая устанавливается застройщиком, чаще всего требует замены после проведения ремонта. Если вы все же решите ее оставить, удостоверьтесь, что на ней нет царапин, сколов, следов краски и т.п.
При принятии окон проверяем:
- соответствие производителя, качества и комплектации заявленным в проекте;
- скрытые повреждения – для этого снимаем защитную пленку;
- отсутствие защитной пленки снаружи окон;
- чистоту рам и надежность их закрепления;
- наличие всей фурнитуры и отсутствие на ней дефектов;
- плотность прилежания створок к раме;
- целостность стекол;
- плотность примыкания уплотнителя;
- надежность закрепления подоконников и сливов.
В проекте посмотрите, как должно открываться окно и каков состав стеклопакета. Сверьте эти данные с реальностью.
Обязательно откройте и закройте окно. В идеале эти действия не вызывают усилий, а при открывании и закрывании створки ничего не задевают. Плохое открывание окна говорит о том, что оно установлено с перекосом. Проблема устраняется только перестановкой окна.
Следующим шагом проверяем отопление:
- на радиаторах и вентилях не должно быть повреждений (если есть защитная пленка, ее нужно снять для проверки);
- корректность установки – не менее 6 см от пола и 5 см от верха прибора до низа оконного проема;
- соответствие мощности радиатора метражу;
- наличие терморегулятора и крана Маевского;
- корректность работы запорных кранов, регуляторов температуры;
- отсутствие влаги возле радиаторов отопления и труб;
- на трубах не должно быть ржавчины;
- прочность закрепления радиаторов (минимум два кронштейна).
По возможности необходимо проверить работоспособность радиаторов отопления и равномерность их прогрева. Если время года не позволяет удостоверится в корректности работы, то об этом нужно написать в акте приема-передачи. К примеру, часто используется такая формулировка: «нет технической возможности проверить систему отопления».
Далее удостоверьтесь в наличии вентиляционных отверстий на кухне и в санузлах. В них не должно быть мусора, неровностей и сужений. Чтобы проверить тягу можно использовать лист бумаги или зажигалку. Лист бумаги должен притягиваться и удерживаться вентиляцией, а пламя зажигалки отклоняется к вентиляционному отверстию.
Затем проверяем электрику. Нас интересует:
- наличие электрощита без царапин, сколов и вмятин в квартире;
- наличие электропитания в квартире и отсутствие повреждений на силовом вводном кабеле;
- наличие в электрощите прибора учета, вводного автомата, УЗО на влажные помещения, группы автоматов на электроснабжение квартиры;
- исправность розеток и выключателей, если они есть.
Кроме того, нужно снять показания электросчетчика и записать эти данные в акт приема-передачи.
Проверьте наличие слаботочных сетей, указанных в договоре или проекте. Необходимо удостоверится в их целостности, а также отсутствии повреждений, перегибов и т.п.
Убедитесь, что в квартире подключен датчик пожарной сигнализации. Обычно их устанавливают внутри помещения при входе.
Завершаем прием квартиры осмотром водоснабжения и канализации. Здесь проверяем:
- вертикальность и надежность закрепления стояков;
- отсутствие подтеков воды возле труб и на трубах;
- отсутствие повреждений на счетчиках водоучета, наличие пломб;
- серию и номер счетчиков (это записывается в акт) – нужно сверить с выданным паспортом;
- показания счетчиков – записываем в акт;
- работу запорных кранов;
- отсутствие сколов, трещин и наплывов на трубах и стояке;
- размещение отвода – высота от пола должна быть не более 5 см;
- наличие заглушек на канализационных выводах;
- целостность и герметичность резиновых уплотнителей;
- горизонтальность полотенцесушителя.
На этом осмотр квартиры заканчивается. Если все устраивает покупателя, подписывается акт приема-передачи, а далее необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на новую квартиру.
Однако так бывает не всегда. Расскажем, что делать, если были выявлены дефекты.
Как принять квартиру с недостатками
Ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи до осмотра квартиры или пустой акт приемки. Ваша подпись на этом документе означает, что никаких претензий к застройщику вы не имеете и доказать обратное в дальнейшем будет очень сложно.
После обнаружения дефектов фиксируйте их в акте. Дальше есть два пути.
В первом случае вы можете отказаться подписывать акт приема-передачи и указать причину отказа. Основание для отказа от подписи прописывается обязательно. В противном случае застройщик может обвинить вас в затягивании процесса сдачи. В результате квартира будет передана через два месяца в одностороннем порядке.
Все недостатки должны быть прописаны в смотровом листе. Дополнительно (или вместо смотрового листа) можно составить претензию. На всех документах застройщик указывает дату и ставит подпись. У вас должны остаться копии этих документов.
Не обязательно требовать исправления выявленных дефектов. Дольщик вправе потребовать денежную компенсацию или соразмерное снижение стоимости квартиры. Иногда это выгоднее устранения дефектов.
Если вы хотите, чтобы застройщик исправил недостатки, то необходимо оговорить сроки. Их нужно обязательно прописать и удостоверить подписью. Срок ставится разумный и не превышает 30-ти дней. По факту устранения дефектов или по прошествии 30-ти дней застройщик обязан вновь пригласить дольщика для осмотра.
Если недостатки были устранены – подписывается акт. Когда остаются мелкие недочеты, акт тоже можно подписать, но при этом дополнительно составляется список дефектов, которые подлежат устранению. Там же прописывается срок, в течение которого это должно произойти.
При обнаружении недостатков у вас есть возможность снизить стоимость квартиры и отсудить денежную компенсацию. Подобные вопросы решаются только в судебном порядке. Процесс может длиться довольно длительное время (некоторые дела рассматриваются около года). Все это время ремонт в квартире делать нельзя.
Без подписанного акта приема-передачи невозможно оформить имущественные права. Потребуется ждать до получения решения суда или исправления недостатков.
Во втором случае акт приема-передачи подписывается, но в нем и в смотровом листе (претензии) прописываются все выявленные недостатки. Также нужно указать до какой даты застройщик обязан исправить недостатки или выплатить денежную компенсацию на устранение дефектов. Подписанный акт не снимает с застройщика обязательств по устранению недостатков.
Все бумаги подписываются застройщиком с указанием даты. Копии с подписями остаются у дольщика.
В результате застройщик обязан выполнить одно из трех действий:
- Устранить все выявленные дефекты в оговоренный срок на безвозмездной основе.
- Снизить стоимость квартиры соизмеримо выявленным недостаткам.
- Выплатить денежную компенсацию на устранение выявленных недостатков.
Иногда дефекты заметны не сразу. Если квартира приобреталась по ДДУ, то дольщик находится под защитой ФЗ № 214. В соответствии с этим нормативным актом в отношении объектов долевого строительства действует гарантийный срок, равный пять лет, а на инженерное оборудование – три года. Это значит, что претензии к застройщику могут быть предъявлены в течение этого периода.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика. Процедура довольно непростая, поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом, прежде чем принимать какое-либо решение. Напишите дежурному специалисту нашего сайта.
