Увы, не всегда застройщик выполняет взятые на себя обязательства – срыв сроков встречается довольно часто. Читайте, как происходит расчет просрочки и неустойки по договору долевого участия.
Просрочка по ДДУ – общая информация
Отношения дольщиков и застройщиков регламентируются ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Согласно законодательству, при просрочке исполнения обязательств по ДДУ застройщик должен компенсировать ущерб дольщику и выплатить ему неустойку.
Требовать компенсации участники долевого строительства могут при просрочке передачи квартир. Нарушение сроков возведения постройки и ввода в эксплуатацию не всегда могут стать основанием требования выплаты неустойки.
Взыскать неустойку со строительной фирмы можно в досудебном и в судебном порядке. Ниже будут рассмотрены обе процедуры.
Как рассчитать просрочку?
Срок передачи дома дольщикам – это значимое, существенное условие ДДУ, без которого договор будет признан недействительным. Дата сдачи дома не может быть скорректирована застройщиком. Она определяется по согласованию с дольщиками.
Расчет просрочки зависит от формулировки даты сдачи объекта в договоре. Может использоваться один из трех вариантов:
- «Не позже 30 сентября 2017 года» — просрочка будет считаться от 1 октября.
- «В третьем квартале 2017 года» — просрочка считается также с 1 октября.
- «В течение 60 дней после приема дома государственной комиссией» — в формулировке может использоваться другое событие. Просрочка наступит на следующий день после указанного в договоре периода.
Застройщик может заранее обезопасить себя и добавить в текст договора перед указанием срока слово «примерный», «ориентировочный», «приблизительный» и т.д. Такие формулировки используются специально для возможности ухода от ответственности в случае неисполнения обязательств.
Подобные слова в договоре не будут иметь юридической силы при судебном разбирательстве.
Что делать при нарушении срока сдачи дома по ДДУ?
Согласно установленному порядку, при невозможности соблюдения срока передачи дома дольщикам застройщику нужно за два месяца до окончания установленной даты отправить участникам ДДУ письменное предложение о продлении. Когда вторая сторона не возражает, подписывается дополнительное соглашение к существующему договору.
В этом случае дольщик теряет возможность получения неустойки. Но у него есть выбор. Он может проигнорировать предложение застройщика. Его молчание может быть истолковано только как отказ.
Документально доказать факт нарушения сроков можно посредством акта приема-передачи. Если он не подписан, а срок сдачи по ДДУ уже истек, это будет подтверждением того, что квартира участником долевого строительства не получена. Когда в акте приема-передачи стоит более поздняя дата, чем обозначенная в договоре, это означает, что дольщик получил квартиру с просрочкой.
При срыве сроков дольщик может начать процедуру досудебного требования выплаты неустойки. Этот процесс начинается с направления в строительную фирму претензии.
Направление претензии застройщику о нарушении сроков
Направление претензионного письма – не обязательный шаг, но так можно урегулировать ситуацию мирным путем, не доводя до суда. Однако претензионный порядок может быть предусмотрен договором.
Претензия к застройщику оформляется в письменном виде. В документе указываются:
- данные сторон по ДДУ;
- факт возникновения просрочки;
- расчет неустойки и ее размер;
- требование к застройщику по уплате неустойки;
- срок, в который дольщик ждет перечисления неустойки.
К претензии прикладываются копии ДДУ, платежных документов и паспортов участников. Если акт приема-передачи уже подписан, его также следует приложить.
Претензия составляется в двух экземплярах. Один из них направляется застройщику почтой посредством заказного письма с уведомлением о вручении адресату. Еще один способ – передать претензию лично. Тогда представитель застройщика должен расписаться на экземпляре дольщика.
Экземпляр претензии необходимо сохранить, так как, если дело дойдет до суда, он будет являться доказательством.
Компенсация за просрочку сдачи дома по ДДУ
В ст. 6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» определено, что при возникновении просрочки застройщик обязан выплатить дольщику неустойку. Она равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства и рассчитывается от стоимости ДДУ за каждый день просрочки.
Для вычисления размера неустойки, если дольщик – частное лицо, используется следующая формула:
Неустойка = 1/150 ставки рефинансирования x стоимость ДДУ x длительность просрочки в днях.
Для ИП или организации в расчете используется 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Взыскание компенсации за просрочку
Неустойка может быть выплачена застройщиком в добровольном или в судебном порядке. Рассмотрим каждый вариант подробнее.
Добровольная выплата
После рассмотрения претензии от дольщиков застройщик может выплатить компенсацию добровольно. Стороны вправе договориться о порядке перечисления неустойки или даже о уменьшении ее размера или компенсации в виде производстве в квартире отделочных работ. Новые договоренности закрепляются дополнительным соглашением в письменной форме.
В соответствии с Законом о защите прав потребителей, застройщик должен ответить на претензию дольщиков в течение 10 дней. Если он проигнорирует претензию или откажется от регулирования в мирном порядке, то участник ДДУ будет вынужден обращаться в суд.
Взыскание в суде
При обращении в суд дольщик не только сможет взыскать неустойку, но также вправе рассчитывать на:
- возмещение материального ущерба, возникшего в результате просрочки (к примеру, за аренду жилья);
- возмещение морального ущерба;
- возмещение судебных расходов.
В суд необходимо направить исковое заявление и всю документацию, имеющие отношение к делу – паспорт, ДДУ, претензию, уведомление о получении претензии застройщиком, акт приема-передачи и прочие бумаги.
Судебное разбирательство в результате просрочки по ДДУ
Обращение в суд будет включать в себя оформление иска, судебное разбирательство и вынесение решения. Рассмотрим каждый этап, а также судебную практику по данному вопросу.
Исковое заявление
Иск составляется в письменной форме и должен включать в себя:
- название судебного органа;
- ФИО, паспортные данные и место проживания истца;
- сведения о строительной организации и адрес ее местонахождения;
- суть иска – в чем заключается нарушение прав истца;
- обстоятельства, повлекшие за собой нарушение прав истца;
- доказательную базу;
- размер неустойки и понесенных убытков – цена иска;
- информацию о направлении претензии в строительную организацию;
- перечень документов;
- подпись и контактные данные истца.
Иск подается в суд по месту нахождения ответчика, по месту жительства истца или по месту заключения ДДУ. Если размер компенсации меньше 50 тыс. руб. обращаться нужно к мировому судье.
Судебное разбирательство
В процессе слушания по делу судом будут выяснены обстоятельства, которые послужили причиной срыва сроков по ДДУ. При этом учитываются все имеющиеся документы и доказательства.
Суд может снизить объем неустойки и компенсации, которую требует истец. Это произойдет, если запрашиваемая сумма несоизмерима с последствиями нарушения срока. Уменьшение допускается при соответствующем ходатайстве ответчика.
Вынесение решения
Если суд решит удовлетворить требования истца, то это требует исполнения после вступления вынесенного решения в законную силу. Для этого потребуется получить исполнительный лист, который может быть выдан истцу или направлен судом для исполнения в Службу судебных приставов или в банк, где у застройщика открыт расчетный счет.
На исполнительном листе обязательно должна быть проставлена печать с датой вступления решения в юридическую силу.
Судебная практика
Если рассмотреть судебную практику, то можно сказать, что в большинстве случаев суды удовлетворяют иски дольщиков. Однако компенсация морального ущерба часто бывает снижена. Для определения ее размера суд учитывает следующие обстоятельства:
- длительность устранения ситуации строительной компанией;
- отказ строительной компании в удовлетворении претензии дольщика;
- цена иска;
- исполнение других обязательств застройщиком;
- последствия и убытки дольщика.
На снижение неустойки не будет влиять тот факт, что ее выплата окажет негативное влияние на третьих лиц или других дольщиков.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как происходит расчет просрочки по договору долевого участия. При необходимости обращения в суд рекомендуем обратиться к юристу.
