«Строили, строили и наконец построили»: что делать, если застройщик не сдает дом вовремя?

Покупка квартиры – дело затратное, и не всем по карману. Поэтому, в нашей стране распространена практика приобретения жилья по договору долевого участия. Желающие купить квартиру дают деньги застройщику, но частями. Так девелопер начинает работы по объекту, а владельцы, купив уже себе жилье, выплачивают за него деньги постепенно – пока дом не будет достроен.

Регулирует такие отношения застройщика и частных лиц договор долевого участия и Федеральный Закон №214. Раньше такого закона не было, а потому и прав у дольщиков тоже фактически не было. Застройщик же был в шоколаде – когда захотел, тогда и сдал дом. Или не сдал, как получится.

Теперь по ФЗ №214 если застройщик не сдает дом в сроки, которые указаны в договоре долевого участия, он должен выплатить компенсацию дольщикам, но и сами дольщики могут решать: ждать им окончания строительства и получить за это компенсацию, или расторгнуть ДДУ, забрав свои деньги, а также дополнительную выплату за то, что застройщик этими деньгами пользовался.

Так оно по закону. На практике строительство по срокам срывается часто, а выплачивать компенсацию застройщик не хочет. Дольщикам приходится или терпеть и ждать, или же судится.

Как реально обстоят дела с ДДУ?

По данным Минстроя на 2019 год в стране было 894 проблемных строительных объекта МКД. Уже только по этим показателям просрочено почти 100 000 договоров долевого участия, а значит столько же семей ждут свои квартиры.

Но, также следует учитывать и погрешность статистики: она основывается только на данных по юридически признанных проблемными строительных объектах. А значит, что по факту просроченных договоров больше.

Как должен поступать застройщик по закону?

Если закончить строительство вовремя, то есть в срок, указанный в ДДУ, застройщик не может, не позже, чем за 2 месяца до дедлайна, он должен направить всем дольщикам уведомление о задержке. Вместе с этим уведомлением, он также должен направить новый проект ДДУ, где будут указаны новые сроки сдачи дома в эксплуатацию и предложение заключить новое соглашение.

Дальше уже дольщики решают, что им делать. У них есть 2 варианта:

1. Принять новый договор, но с получением компенсации за просрочку. Это может быть денежная выплата, скидка на квартиру, другие материальные блага. Но, вопрос компенсации нужно решить до того, как будет подписан новый ДДУ, иначе истребовать с застройщика что-то уже не получится.
2. Отказаться от новых условий, которые предлагает застройщик.

В последнем случае для дольщика никаких негативных последствий не будет, потому что его права нарушены, он может привлечь к ответственности застройщика.

На практике девелоперы далеко не всегда даже рассылают уведомления о задержке строительства, говорить о добровольном выплате компенсации тем более не приходится.

Ответственность застройщика

Так как обезопасить граждан от того, что застройщик задержит сдачу дома, государство не может, оно наделило правами самих дольщиков и обязанностями строительные компании.

Если девелопер срывает сроки сдачи дома по ДДУ, он должен:

• Выплатить неустойку из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центробанка, за каждый день просрочки.
• Если дольщик ждать не захочет, то застройщик обязан вернуть все деньги выплаченные по ДДУ+проценты за пользование ими.
• Возместить расходы на аренду жилья, если дольщику негде было жить в период, когда дом уже должен был быть сдан и был сдан по факту.
• Возместить моральный ущерб. Законом не определен фактический размер, верхняя или нижняя границы выплат. Стороны могут договорится об этом сами или решить вопрос в судебном порядке.
• Выплатить потребительский штраф. Такая выплата будет иметь место в том случае, если застройщик не выплатит компенсацию и тогда дольщик вправе истребовать дополнительно 50% от суммы долга.

Добровольно застройщик не будет выплачивать ни один вид компенсации. Хоть это законное требование дольщика, реализация его скорее исключение из правил, чем обычная практика.

Деньги отдали, дома нет: что делать дольщикам?

В первую очередь нужно направить досудебную претензию застройщику. Это инструмент мирного решения проблемы, инициатором которой выступает дольщик, хотя это и в интересах как раз застройщика – не доводить дело до суда, что бьет по карману и репутации.

Досудебная претензия составляется в свободной форме. Главное, указать в ней такую информацию:

• От кого и кому подается.
• Суть претензии: нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию по договору долевого участия. Нужно также указать реквизиты договора.
• Требования претензии: обозначить новые сроки сдачи, выплатить компенсацию, перезаключить договор.
• Дата заключения и подпись.

Досудебная претензия может быть коллективной – в таких ситуациях объединение с будущими соседями пойдет только на пользу, потому что на общие обращения и застройщик, и даже суд реагирует лучше.

К досудебной претензии нужно приложить копии таких документов:

1. Копия ДДУ.
2. Квитанции о внесении по нему денег.
3. Иные документы, которые подтверждают обоснованность требований в претензии.

Подать претензию с документами можно лично в строительную компанию или направить по почте. Подавать нужно 2 экземпляра документа, один из них, с резолюцией о принятии, нужно оставить себе как доказательство обращения.

Не нужно полагать, что застройщик сразу испугается и выполнит все требования. В большинстве случаев предлагается или небольшая компенсация, или претензия вообще игнорируется. Тогда собираем документы и обращаемся в суд.

Идем в суд

В большинстве случаев суд становится на сторону дольщика, поэтому застройщика привлекают к ответственности и заставляют выплатить положенное или вернуть взятое с процентами.

Порядок действий таков:

1. Направьте застройщику досудебную претензию, выждите 30 дней на ответ.
2. Если ответа нет, или он пришел отрицательный, собирайте документы для суда. Вам понадобится: иск, копия ДДУ, квитанции о внесении по нем платежей, подтверждение того, что была направлена претензия, ответ на нее (если есть). Также нужны личные документы: копия паспорта, ИНН.
3. Подайте документы в районный или мировой суд по месту нахождения ответчика или истца.
4. Дождитесь повестки, явитесь на заседание. Лучше сделать это с адвокатом, который будет отстаивать ваши права грамотно.
5. Дождитесь решения суда.

А дальше нужно действовать по обстоятельствам: если иск удовлетворен, то в установленные решением суда сроки застройщик обязан выполнить предписанное. Если суд откажет в иске, то можно попытаться обжаловать его решение в областной судебной инстанции.

Несмотря на введенный ФЗ №214, который урегулировал права и обязанности застройщиков и дольщиков, картина со сдачей домов по ДДУ пока не радужна – большинство проектов сдается с задержкой, хоть и не всегда большой.

Но! Даже 1 день просрочки дает право дольщику требовать возмещение ущерба, а такие вопросы редко получается решать мирно, зачастую нужно обращаться в суд. И в этом случае уже лучше заручится поддержкой грамотного юриста.