Долевая собственность – это полноценный вид владения недвижимостью. Только собственников в данном случае у объекта будет несколько. Причем законодательство не ограничивает количество дольщиков, владеющих одной квартирой. И размер каждой из долей может быть произвольным.
И хорошо, когда у квартиры есть два или три собственника, каждый из которых владеет ½ или же 1/3 жилья соответственно. Но бывает, что вам в наследство достает 1/8 квартиры, и в связи с этим у вас может возникнуть целый ряд вопросов. Такую долю вряд ли можно выделить в натуре, а значит – оградиться от родственников, заняв отдельную комнату, не получится. Если не жить в такой квартире, то можно ли сдать свою долю в наем? Можно ли продать ее, и как будет распределяться коммуналка между сособственниками? Ответы на эти вопросы будут даны ниже.
Общие положения
К сожалению, без согласия сособственников, реально пользоваться небольшой долей квартиры очень сложно. Также нельзя сдать свою часть жилья внаем или зарегистрировать других людей без их согласия. Формально продать или обменять долю можно, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с совладельцами.
Что касается коммунальных услуг, то оплачивать их все равно придется, даже если вы не проживаете в квартире и не зарегистрированы.
Почему маленькой долей в квартире будет сложно пользоваться
С одной стороны, вы имеете право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой стороны, физически невозможно использовать часть жилья, площадью 3-5 м2, если речь идет об однокомнатной квартире. Поэтому закон в первую очередь защищает владельцев больших долей, которые можно выделить в натуре. А вот собственники небольших долей нередко оказываются ущемленными.
Прописать в квартире кого-либо или же сдать долю в аренду без согласия совладельцев невозможно. Но это не мешает вам как собственнику прописаться в квартире. Согласие других не требуется.
А вот с проживанием в квартире при наличии 1/8 доли могут возникнуть сложности (естественно, если жилье не является восьмикомнатным). Иначе можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но такое жилье встречается крайне редко, поэтому о выделении доли в натуре мы говорить не будет.
Кроме того, даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет никакой гарантии, что вы действительно будете ею пользоваться. Судьи обязаны одинаково защищать всех участников процесса, а не того, кто первым обратился в суд, например.
В случае дробления долей практически невозможно учесть интересы всех собственников. Поэтому суды становятся на сторону тех, кто больше всего может пострадать от невозможности использовать свои активы, а именно владельцев значительных долей. А судьи, помимо прочего, учитывают родство между совладельцами, установленный порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже проживает семья, особенно с детьми, суд не поселит с ними постороннего, даже если ему может быть выделена комната.
В судебной практике есть случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире и была комната такого размера. Но его доля по сравнению со вторым собственником была мала, и отношения с ним не сложились, поэтому суд отказал истцу во вселении.
Показательный случай произошел несколько лет назад в Ставрополе. Тогда суд выселил мать собственника из квартиры. Мужчина владел 1/3 доли, и разрешил своей матери пользоваться жильем. Однако женщину выселили, поскольку другие дольщики не давали письменного согласие на ее вселение.
Что и говорить, когда вам принадлежит всего 1/8 часть. По факту, это один угол. Соответственно, в нем невозможно будет разместить человека таким образом, чтобы он не мешал другим дольщикам.
Что делать с долей
У собственника маленькой доли есть лишь два выхода из ситуации:
- продажа доли;
- сдача внаем сособственникам.
Каждый из вариантов мы подробнее рассмотрим ниже.
Продажа доли
Очевидно, что люди, живущие в квартире, хотят и дальше пользоваться общим имуществом. Но, возможно, у них сейчас нет денег, чтобы купить вашу долю. Тогда они откажутся, и заставить их выкупить жилплощадь будет невозможно.
Если они согласны, то порядок действий следующий. Во-первых, вы должны письменно предложить всем совладельцам выкупить долю. Если они отклонят или проигнорируют ваше предложение, вы можете продать его другим людям, но не раньше, чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали другим дольщикам.
Этот вариант является лучшим для владельца маленькой доли. Скорее всего, использовать такую долю на практике не получится: вряд ли она будет соответствовать одной комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что она будет стоить немного. Да и желающих купить небольшую долю найдется немного. Поэтому, если другие собственники откажутся от выкупа, эта доля будет висеть мертвым грузом.
Раньше доли в квартирах продавались через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без посредника, если все доли будут проданы одновременно. Если же продается только 1/8 квартиры, то без нотариуса здесь не обойтись.
Бывают случаи, когда одни собственники долей могут заставить других собственников продать им доли в судебном порядке. Но обратное невозможно: вы не можете никого заставить покупать вашу собственность.
В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость недвижимости. Но даже 1 м2 нельзя навязывать другим людям против их воли. И неважно, есть у них деньги для совершения этой покупки или нет.
Например, владельцы ⅚ долей дома отказались покупать ⅙ долей у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в удовлетворении иска о компенсации этой доли. Аналогичное решение было принято в Санкт-Петербурге, где собственник ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд отказал ему. И таких решений много.
Предлагаем сособственникам взять долю внаем
В данном случае можно договориться, что совладельцы ежемесячно будут платить вам ⅛ средней стоимости аренды аналогичных квартир в этом районе. В зависимости от города, где находится квартира, она будет стоить 1000-5000 рублей, но на руки вы получите меньше.
Преимущества найма:
- Формально у вас будет недвижимость и право купить часть этой квартиры в будущем, чтобы иметь возможность выделить комнату в натуре.
- Расходов на квартиру не будет.
- Вы сами, как собственник, можете прописаться в квартире в любое время. Согласие других не требуется.
Недостатки найма:
- Вы не сможете контролировать ситуацию в квартире. Если жильцы не заменят старую батарею и затопят соседей или накопят долг за ЖКХ, избежать последствий вам будет непросто, так как все жильцы несут ответственность за содержание имущества соразмерно своим действиям.
- У вас не будет существенных денежных поступлений от сдачи такого имущества внаем.
- По факту собственник небольшой доли не сможет пользоваться жильем, ведь суды не встают на защиту таких граждан. В особенности, если другими дольщиками являются посторонние люди, которые состоят в родстве друг с другом.
Если соседи не хотят платить за то, что они будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно взыскать через суд. Но это в теории. На практике оспариваемая сумма невелика, и в суд за ней не обращаются. Хотя можно сразу не брать плату, а подождать пару лет и потом потребовать выплаты всей суммы с процентами. В этом случае следует помнить, что взыскать компенсацию можно только за три года до обращения в суд.
Особенности оплаты коммуналки
Если вы унаследовали 1/8 доли, то часть квартиры принадлежит вам с момента смерти наследодателя. Неважно, когда вы зарегистрировали недвижимость.
Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вам придется платить за коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, так как часть коммунальных платежей привязана к фактическому проживанию, а не к площади.
Собственники доли в квартире обязаны нести расходы по содержанию имущества пропорционально имеющимся у них долям. В стоимость содержания квартиры входят расходы на отопление, взносы на капитальный ремонт, а точнее содержание квартиры. Эти расходы не связаны с проживанием, а значит, вам придется оплатить ⅛ их размера. Это самые большие расходы на ЖКХ.
Также есть расходы на электричество, воду и газ, которые должны оплачиваться по счетчикам или по нормативам. Вам не нужно платить за это, если вы не прописаны в квартире, не живете в ней и ничем не пользуетесь.
Лицевой счет в квартире обычно один, и к нему прилагается общая квитанция. В ней коммунальные службы указывают все начисления: и те, которые вы должны платить, и те, которые вы оплачивать не обязаны. Вы можете прийти со свидетельством о собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и сумму ежемесячных начислений. Так вы сможете рассчитать сумму и оплатить без квитанции, просто по номеру счета.
Например, сумма, указанная в квитанции, 4500 рублей. Она состоит из следующих платежей: за содержание жилья 2000 рублей, отопление 1500 рублей, капитальный ремонт 1000 рублей. Вам принадлежит ⅛ квартиры, значит, вы должны платить ⅛ от общей суммы – 562,5 рубля в месяц. Прочие начисления вас не касаются.
Не забывайте, что тарифы растут. Например, счета за отопление увеличиваются дважды в год для всего города. Плата за содержание жилья может быть увеличена только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас должны пригласить письмом.
Вы должны уведомить других собственников квартиры о своей готовности оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Они, наверное, не будут против.
Отдельные лицевые счета: зачем они нужны
Чтобы вам не приходилось каждый раз рассчитывать свою долю, откройте для себя отдельный лицевой счет. Это решение является грамотным по ряду причин.
Если другие арендодатели не будут платить за ЖКХ, коммунальщики обратятся в суд и будут требовать деньги сразу со всех. Долг списывают те, у кого есть деньги. При раздельных счетах такого не будет.
С другой стороны, если вы не платите за коммунальные услуги, другие арендодатели могут попросить вас вернуть деньги с процентами. Этого также удастся избежать, разделив счета.