В ситуации, когда квартиру приватизируют сразу несколько владельцев, нередко возникает множество сложностей. Они касаются проблем с продажей квартиры с долевым участием родственников. Конечно, если все владельцы долей сумели договориться о продаже, проблем не возникает. Но в случае, когда продаётся одна или несколько долей, конфликты практически неизбежны.
В связи с этим некоторые дольщики могут захотеть переоформить свою часть собственности на другого владельца.
Долевая собственность и её основания
Под общей долевой собственностью понимается совместное владение имуществом, в котором строго определены доли каждого владельца.
Возникнуть такой тип владения может:
- По решению суда.
- Согласию родственников.
- Иным обстоятельствам.
Если иное не предполагается решением родственников или постановлением суда, то согласно статье 245 ГК РФ все собственники получают равные доли в квартире.
Каждый владелец может по собственному усмотрению распоряжаться своей долей.
Когда можно отказаться от доли?
Существует несколько вариантов отказа, в зависимости от способа вступления в права собственности. При наследовании доли в квартире можно просто не принимать наследство, либо написать официальный отказ от него.
Если доля в недвижимости уже принадлежит человеку, он может:
- Продать её.
- Передать безвозмездно на основании дарственной.
Каждый вариант имеет свои особенности.
Добровольная передача в пользу иного собственника
При безвозмездной передаче оптимальным способ будет оформление договора дарения. Обычно такие сделки заключаются между близкими родственниками, так как это снижает риск обмана и освобождает их от уплаты налога со сделки.
Дарение можно произвести как после приватизации квартиры, так и в её процессе.
Передача прав родителям
Отказ от доли в квартире в пользу родственника на основании дарения не связан с дополнительными условиями. Поэтому для передачи прав на долю в жилье родителям используют именно такой вариант. Достаточно заключить договор дарения и на его основании перерегистрировать права собственности.
Но нужно учитывать, что при наличии других дольщиков в данной квартире, необходимо заверять договор у нотариуса.
В пользу ребёнка
Можно отказаться от собственности и в пользу ребёнка. По закону он может быть владельцем недвижимости, но в силу возраста не может подписывать официальные договора о заключении таких сделок. Это за него должны это делать родители или опекуны. Если ребёнок достиг возраста 14 лет, то он подписывает договор самостоятельно, но опекун или родитель также заверяют документ собственной подписью.
При разводе
Раздел имущества между бывшими супругами очень часто приводит к ряду конфликтов. Но бывают также ситуации, когда один супруг добровольно хочет передать свою долю в квартире второму. Это также делается при помощи договора дарения, а заключить его можно только после официального раздела совместного имущества, когда даритель будет иметь все права собственности на долю в квартире.
Есть и другой вариант – составление брачного договора при заключении брака. В таком случае раздел имущества при разводе не понадобится, так как вся собственность будет чётко разделена между супругами.
Способы отказа от принадлежащей доли
Как уже было сказано выше, есть несколько способов передачи доли другому родственнику. Стоит более подробно рассмотреть каждый из них, чтобы учитывать специфические нюансы применения конкретного способа к той или иной ситуации.
Дарение
Этот способ отказа от доли в квартире в пользу другого собственника является самым распространённым потому, что:
- Требует только согласия одариваемого, вне зависимости от согласия остальных дольщиков.
- При участии в сделке только близких родственников, не нужно платить налог с дохода.
- Легко оформляется, без участия нотариуса.
На основании дарственной права собственности будут переоформлены в Росреестре. Для этого нужна только квитанция об оплате и сам договор в трёх экземплярах.
Продажа и обмен
Касательно обмена недвижимости многие люди думают, что такая возможность законом допускается лишь для квартир и домов в целом. Но согласно 567 статье ГК обменивать можно и доли в квартирах. К таким сделкам применяются те же требования, что и к договорам купли-продажи.
Сделку обмена можно провести и без согласия других дольщиков. Однако, в ряде ситуаций могут возникнуть проблемы, когда их согласие станет необходимым.
Также минусами обмена в сравнении с куплей-продажей является большой риск сделки. Также, как и при продаже, придётся заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости доли. При продаже владелец доли получает за неё деньги, с которых и выплачивает эти 13%. При обмене он получает другую долю и платит налог из собственного кармана.
Неучастие в процессе приватизации
Приватизация – возможность оформить собственность, но закон определяет добровольный порядок такого оформления.
Если человек отказался участвовать в процессе приватизации, он обычно теряет свою долю, которая переходит остальным владельцам. Но для отказа от приватизации нужно написать соответствующее заявление с объяснением причин.
Отказ от наследства
Вступить в наследство нужно в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Если за это время наследник не подал нотариусу заявление о праве на вступление в права наследования, то он будет такого права лишён. Также можно написать официальный отказ от права на наследство. Для самого наследника оба способа равнозначны, а вот для остальных наследников предпочтительно такой официальный отказ получить, чтобы нотариус мог разделить освободившуюся долю в наследстве между остальными претендентами.
Отказ может быть без указания получателя доли (тогда она делится между всеми оставшимися наследниками соответствующей очереди) или в пользу конкретного лица. Отказаться можно только от всего положенного наследства, также как и принять можно только всё наследство. Частичный отказ или частичное принятие невозможно.
При решении написать такой документ нужно учитывать нюансы:
- Необходимость посетить нотариуса лично или уведомить его письмом.
- Можно отправить вместо себя доверенное лицо, у которого при себе будет соответствующая нотариальная доверенность.
Это необходимо для того, чтобы нотариус убедился в реальности отказа наследника.
Как отказаться от доли в приватизированной квартире
Нюансы отказа в таком случае зависят от конкретной ситуации и того, в чью пользу делается отказ.
Куда обращаться
Процедура отказа от доли в квартире в пользу другого собственника включает следующую последовательность действий:
- Убедиться в наличии у дольщика правоустанавливающего документа на данную собственность.
- Составление 3 экземпляров договора дарения. Можно составить самостоятельно или при помощи нотариуса.
- Регистрация дарственной в Росреестре с подачей заявления.
- Спустя месяц зарегистрированный договор будет выдан заявителю.
- В МФЦ подаётся прошение о приватизации.
- В течение двух месяцев будут подготовлены и выданы документы, устанавливающие право владения этой недвижимостью.
Выполнение такого алгоритма действий обязательно для отказа от доли в приватизированной квартире в пользу родственника.
Документы для сделки
Для регистрации сделки недостаточно иметь только сам договор дарения. В Росреестр нужно будет предоставить также:
- Кадастровый паспорт.
- Личные паспорта всех участников сделки.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
- Документ, подтверждающий право дарителя на долю в квартире.
Наличие всего перечня документов – обязательное условие для принятия заявления сотрудниками регистрационного органа и проведения самой операции по регистрации собственности.
Образец договора дарения
Важно составить договор так, чтобы в нём были все необходимые данные. И эти данные должны быть размещены в соответствии с установленным образцом. Основные разделы дарственной:
- Предмет договора. В этой части документа будет указана та часть недвижимости, которую передают в дар.
- Характеристики недвижимости.
- Инвентаризационная стоимость недвижимости по оценке БТИ.
- Данные дарителя и документа, который устанавливает его права на это жильё.
- Права и обязанности сторон.
- Предупреждение о том, что информация договора является конфиденциальной.
- Порядок разрешения возможных споров и порядок государственной регистрации сделки.
- Заканчивается договор данными сторон и их подписями.
Обычно сложностей с составлением договора дарения не возникает. Но если есть какие-либо сомнения, стоит обратиться к нотариусу, чтобы избежать проблем с последующей регистрацией сделки.
Когда отказ невозможен
Не всегда владелец недвижимости может отказаться от доли в квартире. Есть три ситуации, в которых закон запрещает отказ от доли в пользу другого лица:
- Имущество будет признано выморочным. То есть помимо наследника, желающего отказаться, других претендентов нет. В этом случае ему придётся принять наследство.
- Наследник имеет право на получение обязательной доли. Отказаться от неё он не может.
- Нельзя отказаться от доли в квартире в пользу другого наследника, если сам факт отказа предполагает её передачу какому-либо конкретному наследнику по закону.
В иных случаях право отказа у владельца недвижимости никто отнять не может.
Последствия отказа
Подобные сделки по передаче имущества имеют безвозвратный характер. Особенно если они были зарегистрированы у нотариуса. Можно пробовать признать сделку недействительной в суде, но на практике, суд скорее всего встанет на сторону нынешнего собственника, а не бывшего.
Налог
При передаче собственности между родственниками платить налог не нужно. В остальных случаях он будет рассчитан от общей стоимости доли, указанной в договоре дарения. При отсутствии данной суммы в договоре, основой для расчёта станет инвентаризационная стоимость БТИ.
Ставка налога для граждан РФ равна 13%. Для иностранцев – 30%. Платит этот налог одариваемый.
Какие права сохраняются?
Договор обмена или дарения полностью лишает каких-либо прав на жильё его бывшего владельца. Но в случае приватизации жилья, даже оформив отказ от своей доли, её бывший собственник имеет право проживать в данной квартире.
В каких случаях сделка признается незаконной?
Основанием для отмены сделки может быть нарушение закона в процессе её заключения. Чаще всего таким нарушением признают:
- Влияние третьих лиц на стороны сделки, обман с их стороны.
- Участие в сделке недееспособного лица в качестве одной из сторон.
- Факты угроз и насилия для принуждения к сделке.
Отменить сделку в этих случаях может только суд.
Важно учитывать все аспекты законодательства и последствия отказа от доли в квартире в пользу другого собственника. Большинство таких сделок безвозвратны.
