Количество автомобилей в российских городах растёт с астрономической скоростью. А вот количество парковочных мест и, тем более, гаражей за этой тенденцией не успевает. Но и счастливые владельцы гаража иногда сталкиваются с проблемами при его переоформлении на другого владельца.
Что является гаражом
Российское законодательство не содержит термина гараж. Любое строение для стоянки автомобиля будет считаться гаражом. К таковым относятся:
- Сборные конструкции из металла.
- Отдельные строения из кирпича и бетонных плит.
- Боксы в кооперативах.
- Автомобильные тенты и подобные строения.
Нюансы касаются требований к переоформлению собственности. Согласно 131 статье ГК РФ переоформлять нужно только права собственности на недвижимость. Но к этой группе строений относятся только те, что имеют фундамент, благодаря чему их нельзя переместить.
Капитальные постройки
Под капитальным гаражом понимают строение из кирпича или бетона, которое стоит отдельно, пристроено к дому или является частью гаражного кооператива.
Все строения данного типа установлены на фундаменте. Поэтому их нельзя перенести, не повредив само строение. В связи с этим такие гаражи обязательно нужно переоформить.
Металлические конструкции
Такие гаражи обычно легко перемещаются, так как не имеют фундамента и не связаны с землёй.
Но даже если под таким гаражом есть бетонная стяжка, то его можно легко переместить без ущерба для эксплуатационных характеристик. Поэтом переоформлять такой гараж необязательно при каких-либо сделках.
Оформление гаража в собственность
Для понимания того, как переоформить гараж в собственность на другого человека, нужно учитывать, что процедура отличается в зависимости от:
- Типа сделки, которая является основанием перехода имущественных прав.
- Оснований и особенностей владения недвижимостью.
Есть два основных вида владения гаражом:
- Владение капитальным строением, которое размещено на участке, отведённом для строительства гаража.
- Владение боксом в ГСК.
Каждая из этих форм имеет свои особенности, в том числе и в сфере юридического оформления.
Переоформление бокса в ГСК
В городах такие кооперативы являются стандартом для размещения гаражей. Однако, далеко не все члены кооператива имеют права собственности на сам бокс. Если у них на руках есть только членская книжка участника кооператива, то этого недостаточно для проведения полноценной сделки продажи самого гаража. На практике продажа заключается во включении покупателя в члены кооператива, без реального переоформления прав собственности на гаражный бокс.
Чтобы избежать такой половинчатой сделки, перед продажей гаража его владелец должен завершить процесс регистрации. Для этого нужно выплатить весь пай в ГСК, после чего можно подавать документы в Росреестр для регистрации. Среди этих документов обязательно должны быть:
- Паспорт.
- Справка о членстве в кооперативе.
- Справка о выплате пая.
- Кадастровый паспорт на гараж.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Но такой перечень документов устроит регистрирующий орган только при условии, что продавец является официальным собственником строения. Если процедура оформления не была завершена, то нужно куда больше документов:
- Устав кооператива.
- Выписка из ЕГРЮЛ о регистрации ГСК.
- Справка о постановке кооператива на учёт в ФНС.
- Решение собрания ГСК о назначении председателя кооператива.
- Решение муниципалитета о выделении участка под строительство ГСК.
- Разрешение на строительство.
- Документы о вводе строений в эксплуатацию.
Сбор этого пакета документов, конечно же, усложняет процесс оформления. Но без этой процедуры полноценного набора прав владения не наступит.
Переоформление индивидуальной постройки
Отдельно стоящий гараж также можно продать только при условии наличия на него прав собственности. Если строение не зарегистрировано в ЕГРН, то оно будет считаться самостроем и продать его не удастся.
Документы, которые подтверждают право собственности на гараж:
- Удостоверение из БТИ (для строений, зарегистрированных до 1998 года).
- Свидетельство о праве собственности (при регистрации до 2016 года).
- Выписка из ЕГРН.
Нужно учитывать, что 552 статья ГК предусматривает принцип единства земли и строения. Это означает, что земельный участок, на котором расположен гараж, также должен быть собственностью владельца гаража.
Если земля не оформлена, то до 2020 года это можно сделать в рамках «дачной амнистии». Для этого:
- Собственник должен был получить этот участок до 30 октября 2001 года.
- Целевое назначение земли – гаражное или индивидуальное жилищное строительство.
- Есть документы о праве владения или собственности на этот участок.
В таком случае достаточно подать заявление о регистрации в Росреестр и документы:
- Паспорт заявителя.
- Документы о праве собственности.
- Кадастровый паспорт участка.
После узаконивания земли можно будет оформить в собственность сам гараж. Срок регистрации равен 10 дням.
Передача гаража в собственность другому человеку
Законом разрешены разные виды сделок, результатом которых становится передача гаража в собственность нового владельца. Самые популярные виды сделок:
- Дарение.
- Купля-продажа.
- Обмен (гараж могут менять на любую другое недвижимость, движимое имущество или права).
- Передача по наследству.
- Соглашение супругов о разделе совместного имущества.
Любая из этих сделок должна быть оформлена письменно в виде договора сторон сделки.
Продажа гаража
Это самая распространённая сделка по передаче гаража в собственность другого человека. 30 глава ГК РФ устанавливает следующие требования для договоров купли-продажи:
- Данные об участниках сделки.
- Обязательства передачи строения в собственность покупателя.
- Данные гаража.
- Стоимость.
- Порядок оплаты и передачи гаража (обычно на основании передаточного акта).
- Указание ответственной стороны сделки за переоформление гаража.
Статья 550 ГК РФ требует письменного оформления сделки. Иначе она будет считаться недействительной. Нотариальное заверение такого договора необязательно, но повышает надёжность сделки. Однако, в случае продажи гаража, который считается совместным имуществом супругов, нотариальное заверение обязательно, так как требуется письменное согласие супруги на продажу объекта недвижимости.
Продажа гаража предполагает получение продавцом дохода. С него он обязан оплатить 13% налог. Поэтому многие люди оформляют сделку дарения.
Дарение гаража
Дарение, согласно статье 572 ГК РФ, предполагает безвозмездную передачу гаража. Если в договоре будут указаны какие-либо условия, которые могут быть признаны нарушением принципа безвозмездности, то сделка будет недействительна.
Попытка подменить куплю-продажу дарением связана с рядом рисков для покупателя:
- Если даритель оспорит дарение в будущем, то покупатель лишится гаража и денег, так как факт передачи денег в договоре не зафиксирован.
- Так как по договору никаких денег передано не было, то и вернуть их при признании договора дарения ничтожным не удастся. Вряд ли поможет и расписка о передаче денег, так как она формально не будет связана с дарственной.
- Получение подарка считается доходом и облагается 13-процентным налогом. От него освобождаются только сделки дарения между близкими родственниками.
Исходя из этого видно, что покупателю не выгодно подменять реальную сделку купли-продажи дарением. В этом есть смысл только при передаче гаража между близкими родственниками. Тогда с помощью оформления дарственной они смогут избежать налогообложения.
Обмен объекта
Это не такой распространённый вариант сделки, как описанные выше. Но, тем не менее, он также встречается. В договоре может быть указано, что один товар стоит дороже другого. В таком случае его получатель доплачивает разницу. Если этот нюанс не указан, то объекты обмена признаются равноценными.
В остальном договоры должны соответствовать всем требованиям договоров купли-продажи. Также оба участника сделки считаются получателями дохода, который облагается налогом.
Наследование гаража
В этом случае гараж перейдёт в собственность наследника только после смерти наследодателя. Для того, чтобы оставить гараж в наследство конкретному получателю, наследодатель должен составить завещание. В ином случае гараж будет частью всего наследства и перейдёт в общую собственность всех родственников наследников.
Для вступления в наследство нужно обратиться к нотариусу в течение полугода с момента смерти наследодателя. Вместе с заявлением нужно подать ряд документов о родственных связях с наследодателем и его правах на данную недвижимость.
По истечении полугодового срока со дня смерти наследодателя, нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство. С этим документом можно осуществить перерегистрацию собственности в Росреестре.
Раздел общего имущества
Статья 34 Семейного кодекса РФ гласит, что всё имущество, нажитое супругами во время брака, является совместным. Оба супруги имеют равные доли в этой собственности.
Исключением будет имущество, которое было нажито супругами до заключения брака, либо получено в качестве наследства или дара во время брака.
В случае развода всё имущество, в том числе и гараж, будет разделено либо в рамках добровольного соглашения, либо через суд (статья СК РФ №38).
Добровольное соглашение может содержать любые пропорции раздела имущества. Важно заверить этот документ у нотариуса.
Суд обычно делить имущество пополам. То есть каждый супруг получает 50% от каждого объекта движимого и недвижимого имущества. Следовательно, у супругов возникает необходимость последующей продажи этого имущества и раздела денег, либо выкупа доли одного супруга другим.
Процедура переоформления
Перерегистрация прав собственности на гараж регулируется ФЗ №218 от 2015 года «О госрегистрации недвижимости».
Переоформить собственность можно через МФЦ, портал Госуслуги и даже отправив документы по почте. Но быстрее всего напрямую в Росреестре.
Для этого нужно:
- Собрать документы.
- Оплатить пошлину.
- Подать документы и получить расписку об их приёме.
- Через 7 дней получить выписку из ЕГРН с данными о новом собственнике.
Для того, чтобы в регистрации не отказали важно собрать все необходимые документы.
Комплект документов
В перечень основных документов для подачи в Росреестр входят:
- Заявление.
- Документ о праве на собственность (договор купли, дарственная, свидетельство о наследстве или решение суда).
- Выписка из ЕГРН.
- Документы на землю, на которой находится строение.
- Передаточный акт.
- Копии паспортов участников сделки.
- Разрешение супруги, если оформляется объект из совместного имущества.
Все документы будут проверены сотрудниками регистрационных органов и при отсутствии нарушений они внесут необходимые изменения в реестр.
Стоимость переоформления
Стоимость сделки может существенно отличаться в зависимости от привлечения специалистов. То есть если самостоятельно составлен договор, то не придётся платить 1-2 тысяч рублей за его составление. Продажа через риэлтора обойдёт в 3-5% от суммы сделки. Услуги нотариуса будут стоить ещё 2-5 тысяч рублей. Столько же стоит оценка рыночной стоимости гаража.
Однако все эти расходы необязательны, если стороны сделки самостоятельно могут грамотно составить все документы. Обязательно нужно оплатить только госпошлину в размере 2 тысяч рублей.
