Апартаменты не относится к жилому фонду, хоть там и можно проживать круглый год. Это коммерческий тип недвижимости, в котором нельзя зарегистрировать место жительства, а коммунальные платежи, налоги значительно выше, чем в жилых домах. Но, стоимость апартаментов на 20-30% ниже, чем аналогичной по площади жилой недвижимости.
Неосознанностью в этом вопрос простых граждан пользуются многие агенты по недвижимости: они продают их под видом жилого фонда, но не говорят о том, что эта жилплощадь к таковому не относится. А когда у нового собственника доходит дело до регистрации места жительства и вскрываются все нюансы. Оспорить такую сделку очень сложно, поэтому возникает вопрос о возможности перевода апартаментов в жилой фонд.
Почему в апартаментах нельзя прописаться?
Апартаменты – это коммерческая недвижимость, которая предусмотрена для временного проживания граждан. По такому же принципу работают хостелы, номера в гостиницах или отелях.
Так как такой тип недвижимости располагается в бизнес-центрах, на первых этажах жилых домов, планировка у них может быть свободной, поэтому собственник имеет право ее изменить на свое усмотрение, но только после того, как получит одобрение на такие работы у местной администрации. Сначала сделать, а потом узаконить нельзя – это нарушение законодательства.
Для справки: раньше незаконная перепланировка наказывалась сначала штрафом, а в крайнем случае уже доходило дело до суда. Сейчас ответственность ужесточили: сначала выдают предписание вернуть все как было, а если собственник в установленные сроки этого не делает, то местная администрация идет в суд с иском на отчуждение права собственности. Чаще всего суд удовлетворяет такие иски. А дальше происходит вот что: недвижимость арестовывается, продается с торгов ФССП (по цене ниже рыночной), из вырученной суммы удерживаются судебные расходы и штраф, а остаток отдают бывшему владельцу. За полученную сумму купить что-то аналогичное уже не получится.
При каких условиях можно перевести апартаменты в жилую недвижимость?
Должно быть соблюдено минимум 2 правила:
- Объект можно перепланировать под жилую недвижимость.
- Перепланированные апартаменты соответствуют требованиям жилой недвижимости.
Но, и это еще не все. Дело в том, что законом не прописан четкий механизм процесса признания апартаментов жилой недвижимости. Например, не указаны требования к уровню шумоизоляции, вибрации, площади, этажности и так далее. Так что процесс одобрения заявления на перевод в статус жилой недвижимости полностью в компетенции исполнительных органов.
Нюансы
Переоформить апартаменты в жилую недвижимость имеет право только владелец. Если речь идет о новостройке, то такое право есть только у застройщика, пока дом не сдан в эксплуатацию и не подписаны акты приема-передачи недвижимости. И тут строительные компании могут хитрить: так как к строительству апартаментов требования менее строги, чем к квартирам, на этапе застройки дом числиться не как МКД, а как здание с апартаментами. Застройщик может пообещать, что по окончанию строительства он сам переведет их в статус жилой недвижимости. Но, пообещать не значит сделать. Так что, если вам предлагают именно такой ДДУ, хорошо подумайте, прежде чем подписать и отдать за это денег.
Порядок переоформления апартаментов в жилую недвижимость
Примерный алгоритм действий таков:
- Предварительная подготовка.
- Сбор документов.
- Подача заявления в регистрационный орган.
- Получение разрешения.
- Регистрация изменений в Росреестре.
- Прописка по адресу через МФЦ или ГУВМ МВД.
Но, в изменении статуса недвижимости могут и отказать. Тогда с отказом нужно обращаться в суд, а после получения положительного решения уже обращаться в Росреестр для регистрации изменений и оформлять прописку по адресу.
На подготовительном этапе нужно сделать следующее:
- Получить право собственности на апартаменты. Если речь будет идти о новостройке, то нужно дождаться ввода дома в эксплуатацию и постановки его на учет в Кадастре и Росреестре.
- Если жилье было куплено в ипотеку, то снять обременение.
- Провести техническую экспертизу на предмет соответствия помещения жилым нормам. Если будут выявлены несоответствия, то нужно также получить заключение относительно того можно их устранить или нет.
- Получение разрешения на перепланировку. Проведение перепланировки. Получение новых технических документов.
После этого можно подавать заявление на перевод апартаментов в статус жилой недвижимости и оформлять там прописку.
Понадобится собрать такой пакет документов:
- Паспорт владельца.
- Выписка из ЕГРН.
- Правоустанавливающие документы.
- Проект перепланировки.
- Заключение технической экспертизы о том, что такие работы будут допустимы.
- Технический и поэтажный план.
- Заключение регистрационных органов о возможности смены статуса.
Подать документы вместе с заявлением можно в МФЦ или в жилищный отдел местной администрации по месту нахождения объекта.
Что касается заявления, то стандартного бланка нет, а указывается в нем такая информация:
- Название органа местного самоуправления, куда подается заявление.
- ФИО, паспортные данные собственника.
- Просьба о переводе апартаментов в жилой фонд.
- Информация о помещении: адрес, площадь, этажность и этаж дома, на котором расположена недвижимость.
- Информация о праве собственности на объект.
- Данные о том, что отсутствует обременение на объекте.
- Список прилагаемой документации.
- Дата и подпись.
Дальше нужно только ждать, пока исполнительный орган рассмотрит поданные документы и заявление, а там примет решение. Но, так как законом пока не выработан четкий механизм решения таких дел, все происходит на усмотрение ответственных лиц. Поэтому, принятое ими решение не всегда объективно.
Стоимость переоформления
Стоимость переоформления статуса апартаментов превышает 300 000 рублей, если нужно будет проводить перепланировку:
- Подача документов в исполнительный орган – около 20 000 рублей.
- Проведение технической экспертизы – от 20 000 до 70 000 рублей.
- Работы по перепланировке, включая составление проекта – около 200 000 рублей.
Так что экономия в случае покупки апартаментов может быть только в том случае, если вы не собираетесь там оформлять место регистрации жительства.
Если вам понадобится консультация юриста по вопросам оформления апартаментов в жилую недвижимость – обращайтесь к нам. Это бесплатно.
