Строительство на своем земельном участке – дело вполне распространённое. Кто-то перестраивает уже купленный дом, кто-то строит новый «с нуля». Как в первом, так и во втором случае строительные работы нужно правильно оформлять, иначе постройка будет признана самостроем, а владельцу грозит штраф.
О том, как получить разрешение на дом, если он уже построен и что делать, если строительство было с нарушением закона – далее в статье.
Что будет, если не оформлять самострой?
Самое первое, с чем столкнется владелец постройки – отказ в регистрации. Согласно статье 222 ГК РФ гражданин, который возвел здание без разрешительной документации, не может проводить с ней какие-либо операции. То есть продать, обменять, подарить или оставить в наследство не получится.
Кроме юридических проволочек за самострой также грозит штраф:
- За отсутствие уведомления о начале строительства – от 2000 до 5000 рублей. Если речь идет о коммерческой недвижимости, то для юрлица взыскание до 1 миллиона рублей.
- За самовольный захват земельного участка – от 1,5 до 2% от его кадастровой стоимости.
- За незарегистрированный построенный объект – выплата налога на землю за 3 года+20% от этой суммы.
Кроме всего этого, владельцу участка могут выписать предписание снести постройку, но и выписанный штраф в этом случае тоже никто отменять не будет.
В общем, если построить дом и не подать до начала строительства уведомление в местный орган самоуправления, то, вероятнее всего, выпишут штраф, а дальше есть два возможных варианта исхода дела: предписание о сносе или процесс узаконивания здания. Первое бывает редко и только в тех случаях, когда построенный дом явно нарушает требования СНиП и границ участка.
Как узаконить?
Легальный способ только один – через суд. Если раньше можно было попробовать подать уведомление задним числом и надеяться на то, что факт строительства проверять никто не будет, то сейчас это уже не работает, поскольку регламент ужесточили.
Процедура признания права собственности на самовольное строение через суд регламентируется статьей 222 ГК РФ. Но, прежде чем обращаться в суд, нужно пройти несколько кругов ада – собрать документы в местных органах власти.
Куда обращаться за документами?
В процессе подготовки к судебным разбирательствам нужно подготовить взять документы в следующих инстанциях:
- Отдел архитектуры и градостроительства – здесь нужно получить отказ в получении разрешения на строительство или в выдаче уведомления. Именно этот документ является основанием для обращения в суд.
- БТИ (бюро технической инвентаризации) – он выдает технический паспорт на дом, ведь в суде нужно будет доказать, что построено жилое здание для собственных нужд, а не коммерческой деятельности.
- СЭС, Пожарный надзор – они выдают заключение, в котором указано, что дом соответствует санитарным и техническим требованиям. Возможно, такое разрешение понадобится и от других ведомств – этот момент лучше уточнить в муниципалитете или у юриста.
Также нужно сделать официальную оценку стоимости постройки, заключение тоже нужно прикрепить к исковому заявлению.
После того, как будут собраны вышеперечисленные документы, нужно составлять иск и обращаться в суд. Иск подается в районную судебную инстанцию.
Узаконивание постройки через суд: процедура
Подавать иск нужно в ту судебную инстанцию, которая территориально расположена в том же районе, где находится незаконная постройка.
Что касается иска, то лучше обратиться к юристу, который составит его грамотно и с выигрышной позицией для вас.
Пакет документов для суда:
- Копия паспорта владельца земельного участка.
- Иск в трех копиях.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Технический паспорт на дом, который выдал БТИ.
- Отказ в узаконивании из Отдела архитектуры и строительства.
- ГПЗУ.
- Акт о межевании земельного участка.
- Заявление от соседей о том, что у них нет претензий относительно постройки.
- Заключение экспертов о том, что дом соответствует всем техническим, санитарным и пожарным требованиям.
Ответчиком по делу будет представитель органа местного самоуправления. Какой именно – зависит от региона. В одном городе этим занимается Отдел архитектуры и строительства, в другом непосредственно муниципалитет или сельский совет.
Судебная процедура проходит примерно так:
- Подаются документы и оплачивается госпошлина.
- В судебной канцелярии проверятся все, если нет претензий – иск регистрируют и назначается дата заседания. Если есть какие-то проблемы, то могут дать время на исправление или вообще оставить заявление без рассмотрения.
- По итогу судебных заседаний принимают решение – удовлетворить исковые требования и дать право на узаконивание постройки или же отказать.
Рассмотрим ситуацию, при которой иск удовлетворили. Дальше собственнику нужно сделать следующее:
- Забрать в канцелярии решение суда, оно вступает в силу по истечению 30 дней с даты оглашения.
- С решение суда обратиться в БТИ за техническим планом. Если он уже есть, то этот пункт пропускается.
- В территориальное отделение МФЦ обратитесь с заявлением на постановку здания на кадастровый учет и регистрацией права собственности.
- В назначенный день прийти в это же МФЦ и забрать выписку из ЕГРН и выписку из кадастра. Это и есть правоустанавливающие документы на новый дом.
После этого, на основе поданных в МФЦ данных, Росреестр передает информацию в ФНС, которая вносит в Единую базу информацию о новом здании и начисляет налоги.
Пройти процедуру регистрации можно не только через МФЦ, но и территориальное отделение Росреестра. Но, первое удобнее тем, что специалисты помогут правильно заполнить заявление, собрать необходимые документы и передадут все это в Росреестр. Вам останется только прийти и забрать готовые бумаги на дом.
