С учётом постоянного увеличения количества личных автомобилей, гараж становится необходимым видом недвижимости для многих автовладельцев. Однако, покупка такой недвижимости является не таким простым процессом, как может показаться. О подводных камнях сделок с гаражами и о том, как правильно купить гараж с рук, расскажем в этой статье.
Заключение сделки покупки
Если гараж является капитальным строением, то согласно российскому законодательству он относится к недвижимой собственности. Соответственно, сделки по его покупке и продаже регламентируются статьями 130 и 131 ГК РФ.
Продавать гараж может только его собственник. Поэтому, чтобы не попасться на схему мошенников, перед заключением сделки нужно проверить является ли продавец собственником данного строения. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, где выдадут выписку из ЕГРН. В этом документе содержатся данные о собственнике и основные характеристики самой недвижимости.
Сам процесс заключения сделки включает сбор документов, оформление договора и акта передачи строения, а также регистрация прав собственности в Росреестре.
Оформление документов
Сбор документов при покупке и оформлении гаража являются очень важным этапом, так как в случае отсутствия некоторых из них зарегистрировать права собственности на покупку не удастся.
При этом важно понимать, что при продаже гаража вместе с земельным участком, на котором он установлен, нужно будет собрать дополнительный пакет документов.
Непосредственно для сделки с гаражом, продавец должен представить:
- Выписку из ЕГРН.
- Технический план гаража (выдаёт БТИ).
- Правоустанавливающий документ, благодаря которому он сам стал собственником данного строения.
- Кадастровые документы и свидетельство о праве собственности, если таковое имеется.
- Документ, доказывающий, что в отношении гаража нет долгов и обременений.
Для земельного участка потребуется:
- Выписка из ЕГРН.
- Межевой план.
- Правоустанавливающий документ.
- Документ об отсутствии долгов по земельному налогу.
- Техпаспорт, кадастровый план и иные документы.
Нередко встречается ситуация, когда в собственности продавца находится гараж, построенный на муниципальной земле. В этом случае у него должен быть договор аренды с муниципалитетом, и иные документы, доказывающие легальность постройки.
Кроме этого могут понадобиться дополнительные документы:
- Паспорт продавца. Он нужен в любом случае.
- Согласие супруги на сделку, если гараж является совместно нажитым имуществом. Согласие должно быть заверено нотариусом.
- Письменное уведомление других владельцев гаража, если продаётся доля в нём.
- Если один из владельцев несовершеннолетний, то понадобится разрешение органов опеки.
Подавать нужно как оригиналы, так и заверенные копии этих документов.
Условия договора
Перед заключением договора нужно не только проверить право собственности продавца и его правоустанавливающие документы, но и убедиться, что гараж не находится в залоге, не проходит как часть имущества в процедуре банкротства ИП и т.п. Иначе можно заключить сделку и остаться и без денег, и без гаража.
Нередко для выявления всех аспектов нужно пообщаться с соседями по гаражному кооперативу или обратиться за помощью к юристу. Ещё один важный момент касается гаражей, расположенных на муниципальной земле. Стоит уточнить, не планируется ли их снос в будущем.
Договор купли-продажи является главным документом при покупке гаража. Он должен содержать следующие сведения:
- Паспортные данные участников сделки, их контакты.
- Предмет договора (гараж) с подробным описанием его характеристик.
- Согласие на сделку от всех участников.
- Стоимость сделки и порядок её оплаты.
- Условия решения споров, в случае их возникновения.
Составлять договор нужно в трёх экземплярах.
Регистрация права собственности
Как и на любой объект недвижимости, право собственности на гараж нужно регистрировать в Росреестре. Можно обратиться напрямую в эту организацию или подать документы через МФЦ. В первом случае срок регистрации составит 5-12 дней, во втором – 7-14.
Подать нужно все документы, перечисленные выше, сам договор купли-продажи, паспорт и квитанцию об оплате пошлины за регистрацию.
После прохождения регистрационной процедуры вместе со своими документами на покупку гаража, новый собственник получит:
- Выписку из ЕГРН на гараж и на землю (если она тоже куплена).
- Договор купли-продажи с отметкой о проведении регистрации.
- Копию передаточного акта.
Свои копии договора и акта получит также продавец.
Ещё один вариант прохождения регистрации – подача документов нотариусом. В этом случае процесс происходит всего за 3 дня, но придётся дополнительно платить нотариусу.
Покупка в ГСК
Покупка бокса в кооперативных гаражах является одним из наиболее распространённых вариантов приобретения «дома» для автомобиля. В больших городах это практически стандартный вариант. Но с ним связан ряд особенностей.
Во-первых, покупая гараж в ГСК нужно получать и членство в кооперативе. Обычно с этим проблем не возникает.
Также важно понимать, что большинство кооперативных гаражных комплексов не владеют землёй, на которой они построены. Земля является городской собственностью, а с ГСК просто заключён договор аренды. Соответственно, не будет лишним уточнить срок его действия, так как по истечении город может решить снести гаражи. В мегаполисах это стало острой проблемой, так как земля в таких городах стоит очень дорого.
Также гараж должен быть зарегистрирован в бюро техинвентаризации, о чём покупатель при заключении сделки получит сертификат. Если же он не зарегистрирован, то при попытке пройти регистрацию прав собственности в Росреестре понадобятся дополнительные документы:
- Устав ГСК.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
- Свидетельство о постановке ГСК на налоговый учёт.
- Решение участников кооператива о назначении председателя.
- Документ, разрешающий использование земель под строительство ГСК.
- Разрешение на строительство.
- Акт ввода в эксплуатацию.
Сбор этих документов при покупке гаража в ГСК потребует дополнительных затрат времени. И эту особенность нужно учитывать.
Проведение приватизации
В случае, когда гараж является муниципальной собственностью или такой является земельный участок, на котором он построен, нужно подавать заявление в муниципалитет. Процесс приватизации возможен только в определённых условиях и только при согласии муниципальных органов. Если земля внесена в планы на строительство, то приватизировать построенный на ней гараж не удастся. Такое строение со временем будет снесено, когда закончится договор аренды земельного участка.
Строительство гаража
При желании построить гараж на собственном участке земли, нужно обращаться в градостроительные организации. Предварительно необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на землю.
Для получения разрешения на строительство нужно заказать проект будущего гаража, пройти проверку, которая подтвердить, что строение будет соответствовать требованиям безопасности и не повредит инженерные коммуникации, расположенные на данном участке.
На основании всех заключений специалистов архитектурный отдел муниципалитета выдаёт разрешение на строительство.
Имеющиеся риски
Чтобы правильно купить гараж с рук нужно знать и учитывать все законодательные нюансы. Поэтому стоит привлекать к заключению сделки юриста или нотариуса. Также важно не спешить и всегда внимательно проверять все документы, которые предоставит продавец. Также нужно проверить на практике все данные, которые можно проверить, пообщавшись с соседями по ГСК или посетив соответствующие учреждения.
Если гараж продают срочно и по низкой цене – это уже может быть свидетельством мошенничества. Так же, как и отсутствие у продавца каких-либо документов.
Главные риски:
- Купить гараж у человека, которому он не принадлежит.
- Купить гараж с обременением.
- Гараж, построенный незаконно и не прошедший процедуру легализации.
- Гараж на участке, на котором в будущем запланировано строительство, а значит снос гаражей.
- Гараж в долевой собственности, в отношении которой есть споры некоторых дольщиков.
Обязательно нужно проверить все эти аспекты. Так покупатель защитит собственные средства.
