Здания, которые предназначаются для коммерческих целей, документально относятся к нежилой недвижимости. Точно так, как и жилые дома, они по своему техническому состоянию могут быть признаны аварийными и быть снесены.
Сложности возникают в тех случаях, когда коммерческое помещение находится на первом этаже многоквартирного дома — снести его в таком случае не получится, если не будет признано аварийным все строение. В этих случаях или делают капитальный ремонт первого этажа, или признают все-таки аварийным, а значит подлежащим сносу все здание. Жильцов в установленные муниципалитетом сроки должны расселить в новые квартиры или выплатить денежную компенсацию, равную по стоимости утерянному жилью.
Признаки аварийности нежилого здания
Порядок признания здания аварийным регламентируется Постановлением Правительства №557. Согласно ему, первыми признаками аварийности нежилого помещения является следующее:
- деформация или повреждение несущих конструкций здания;
- неисправность инженерных систем, узлов, обрушение стен, даже если они не являются несущими;
- техногенная катастрофа или авария, которая привела к нарушению целостности конструкции. Например, восстанавливать здание после взрыва не рационально, проще снести старое и построить новое: это и надежнее, и дешевле.
Но, даже при наличии признаков аварийного состояния нежилого помещения, признать его таким, что подлежит сносу, еще нельзя. Это должна утвердить специальная комиссия от муниципалитета: она проверяет техническое состояние здания или отдельного помещения, и на основе этого решает: нужно сносить или лучше ремонтировать.
Часто признание здания аварийным невыгодно собственнику, потому что в таком случе он получает минимальную компенсацию, а на старом месте начинает стройку уже новый застройщик. Прежний собственник при таком раскладе остается в убытке, потому что купить новое помещение или участок под застройку за полученную компенсацию не получится. Дело доходит до суда.
Как признается нежилое помещение аварийным?
Чтобы здание признали аварийным, собственнику нужно собрать пакет документов, подать их в муниципалитет (в тот отдел, который регулирует вопросы жилищного хозяйства в городе), и дождаться решения комиссии.
На практике все происходит так:
- подается заявление и документы;
- их рассматривает в течение месяца комиссия, если здание угрожает окружающим, то в течение 1-2 дней должно быть принято по нему решение;
- комиссия выносит вердикт — нужно сносить или нет;
- если принято решение сносить, то выдается постановление, собственник получает компенсацию и передает право собственности муниципалитету;
- если собственник не согласен с суммой, то дело решается в суде. Но, здание все равно снесут, просто чуть позже — после того, как закончатся судебные прения, или сразу, если оно небезопасно для окружающих.
Важный момент для юридических лиц, которые являются собственниками таких зданий: на завершительном этапе, когда уже будет решение о сносе здания, нужно провести процедуру смены юридического адреса компании.
Каким может быть решение комиссии?
По итогу технической проверки аварийного здания, комиссия может вынести одно из следующих решений:
- абсолютная пригодность здания — в таком случае причина обращения собственника признается несущественной, сносить никто ничего не будет;
- необходимость провести реконструкцию или капитальный ремонт — здание может быть признано аварийным, но не подлежащим сносу;
- полная непригодность нежилого помещения или здания — в этом случае оно подлежит немедленному сносу или такие работы могут быть проведены планово (в случае, если здание не представляет опасности для окружающих, кирпичи на головы не падают).
Не всегда решение комиссии обоснованно и соответствует действительности. На самом деле здание может быть аварийным и ремонт ему не поможет, но чтобы не заниматься его сносом и решением сопутствующих вопросов, муниципалитет может признать его просто требующим капитального ремонта. Такое решение можно обжаловать в суде.
Какие документы нужно собрать собственнику: базовый пакет
Чтобы процедура признания нежилого помещения стартовала, нужно подать в комиссию заявление вместе с такими документами:
- паспорт — копия;
- правоустанавливающие и регистрационные документы на квартиру — копии;
- технический паспорт — его нужно запросить в БТИ, если нет на руках. Подается копия, но при себе надо иметь оригинал;
- общая план-схема нежилого помещения — его тоже выдает БТИ;
- копия актов по проведенных ремонтах в здании за последние три года;
- заключение санэпидстанции и пожарной инспекции об аварийности жилья — оригиналы.
Дополнительно собственник может заказать оценку технического состояния здания у экспертов, а копию оценки приложить к пакету документов. Так дело может решиться быстрее.
Муниципалитет может запросить дополнительные документы, так что лучше перед тем, как подавать заявление, уточнить список того, что им нужно.
Решение вопросов, где одна сторона частное лицо, а второе представитель власти, сложное, потому что вторые зачастую пользуются юридической неосознанностью первых, и делают все так, как выгодно им, а не прежнему владельцу здания. Так что такие вопросы лучше решать с юристом, а бесплатную консультацию можно получить на нашем сайте.
