Как продать долю в квартире банку за хорошие деньги? Рассказываем подробно

Долю в квартире продать сложнее, чем целый объект недвижимости: клиентов мало, так как не многие хотят жить в одной квартире с посторонним человеком, цена такого объекта тоже мала. 

Если найти покупателя из числа физических лиц найти не удается, то остается последний вариант — продажа доли квартиры банку. Такие сделки тоже особенной выгодностью не отличаются, но иногда выбирать не с чего. 

Об особенностях продажи части квартиры юридическому лицу и поговорим дальше.

Почему люди вообще продают недвижимость банку?

Согласно ГК РФ первоочередным правом на выкуп доли в квартире или доме имеют совладельцы. И только если они официально отказываются от такого предложения, собственник доли может начать искать покупателей среди третьих лиц — физических или юридических.

Среди физических лиц желающих купить часть недвижимости и жить в квартире с посторонними людьми (выходит уже коммуналка) мало. К тому же, иногда продавец выставляет невыгодные условия: высокая цена, нет ремонта, странные соседи и так далее.

В такой ситуации остается только один вариант — продать долю юридическому лицу. Это может быть банк или агентство, которое занимается выкупом недвижимости. Но, как первым, так и вторым покупка доли тоже может быть невыгодна.

Что делает в таком случае находчивый продавец? Он берет кредит у банка под залог своей доли, а потом просто его не отдает. Банк за долги, пени и штрафы изымает недвижимость и продает ее с торгов.

Какую долю банк не захочет покупать?

Любое финансовое учреждение, государственное или частное, в первую очередь заботиться о своей выгоде. Поэтому, не всякую долю будет банку интересно покупать, а вот такие он вообще откажется рассматривать не только в плане приобретения, но и залога:

• дата постройки дома до 1970 года, так как оно считается старым;
• неудобное расположение: рядом нет общественного транспорта, объектов инфраструктуры;
• на предлагаемый объект нет спроса на рынке;
• больше двух совладельцев у объекта, среди них есть дети, недееспособные, престарелые люди;
• проблемы с собственниками. Например, они категорически не хотят продажи доли, и покупать ее тоже не собираются;
• доля не выделена.

Не выделенной долей считается так, которая не имеет конкретного ограничения в физическом плане. Например, в документах собственника части квартиры указано, что он владеет ⅓ объекта, но что это за треть непонятно, так как физически это не указано.

Выделенная доля — это та, которая имеет обозначение. Например: 1 комната площадью 14 квадратных метров.

Продажа доли банку: пошаговая инструкция

Порядок действий таков:

1. рассылка предложения совладельцам выкупить долю;
2. через 30 дней, если желающих не оказалось, обращайтесь в банк за консультацией. При себе лучше иметь документы на часть недвижимости, оценку объекта и свой паспорт;
3. если банк заинтересуется вашим предложением, то в назначенный день придет их оценщик. Максимум, что предлагает банк — 70% от реальной стоимости доли;
4. подготовка к сделке: сбор документов, составление договора купли-продажи в пользу юридического лица;
5. проведение сделки у нотариуса, составление акта приема-передачи;
6. регистрация сделки в Росреестре, расчеты банка с продавцом — вы получаете средства в форме, которая была указана в договоре (наличные, на банковский счет, в банковской ячейке).

Продавцу нужно подготовить такие документы:

1. паспорт;
2. выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о праве собственности;
3. документ, на основании которого перешло право собственности. Это может быть свидетельство о вступлении в права наследства, договор купли-продажи, договор дарения;
4. технический паспорт, если он есть;
5. справка о составе семьи;
6. справка о том, что на доле нет обременений — ареста, залога;
7. оценочный акт предоставляется работником банка. Делать свою оценку нет смысла для заключения сделки, потому что банк все равно будет основываться на своем заключении.

Сроки оформления сделки

На все может уйти до 1,5 месяца. На одобрение сделки у банка уходит до 2 недель, оценка занимает от 2 до 4 недель. На заключение договора и регистрацию сделки в Росреестре хватает 1-2 дней, а средства на счет продавца переводят в течение 3 рабочих дней.

Возможные расходы

При продаже доли основные траты ложатся на покупателя — он должен оплатить 2 вида госпошлины:

• государственная пошлина у нотариуса — 0,5% от стоимости доли;
• регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей, если делать это физически и 1400 рублей, если в электронном виде.

Продавец, если он владеет долей меньше 3 лет, должен будет заплатить после закрытия сделки 13% налога от вырученной суммы. Это НДФЛ, платить его нужно обязательно.