Как продать долю в однокомнатной квартире?

Продажа доли в однокомнатной квартире не запрещена, но на такое предложение сложно найти покупателя, так как она сама по себе невыгодна. 

Дело в том, что при продаже доли в однокомнатной квартире выделить эту самую долю не получится, так как квартира вообще состоит из одной комнаты. В таком случае речь идти может только об имущественном выделе доли, а не физическом. А подобные предложения жилья малому кому нужны, разве что для получения законной прописки.

Об особенностях таких сделок купли-продажи и поговорим далее — как их оформлять, какие особенности нужно учесть и как найти покупателя на такое предложение.

Законодательная сторона вопроса

С 2016 года законодательство в области продажи частей недвижимости изменилось. Теперь нужно учитывать такие факторы:

1. дольщики обязаны отчуждать доли у совладельцев только с участием нотариуса. Другими словами: продать долю можно только в том случае, если будет нотариально заверенное согласие на это остальных владельцев. Иным способом сделку не зарегистрируют в Росреестре;
2. обязательно должно быть соблюдено правило преимущественной покупки — это значит, что прежде чем продать долю третьему лицу, владелец ее должен предложить выкупить остальным совладельцам. И только после их письменного отказа можно начинать продажу.

Игнорировать права совладельцев не лучшая идея, потому что потом, уже после сделки, они могут ее оспорить, так как их права нарушены — согласно статье 250 ГК РФ.

Продажа доли в однокомнатной квартире сложный процесс еще и потому, что в случае надобности ее отчуждения сделать это очень сложно — отчуждать по факту не из чего.

Если вам нужно продать долю в своей однокомнатной квартире, лучше поступить следующим образом:

• договорится с собственником остальной части недвижимости о выкупе его доли или продажи ему своей;
• зарегистрировать сделку у нотариуса, а потом в Росреестре. 

Если же совладелец никаким образом не хочет идти на такие меры, то нужно получать у него письменный отказ на выкуп части и продавать ее третьим лицам. Но, больших денег за такую сделку получить невозможно — не из чего.

Как продается доля в однокомнатной квартире?

Сделка такого характера почти ничем не отличается от продажи доли в другой недвижимости. Сложности возникают только на этапе поиска клиентов, так как на такое предложение желающих мало.

Порядок действий при продаже части однокомнатной квартиры:

1. получить письменный отказ на выкуп доли от совладельца. Предложение о покупке нужно направлять минимум за 30 дней до предполагаемого старта продажи третьему лицу. Срок в 30 дней установлен законом на то, чтобы совладелец принял решение — покупать или нет и известил об этом продавца;
2. подготовить необходимые для продажи недвижимости документы (их список укажем ниже);
3. найти клиента, обсудить с ним условия сделки;
4. составить предварительный договор купли-продажи у нотариуса, получить задаток за долю;
5. оформить сделку в оговоренные сроки, заверить ДПК у нотариуса.

После этого, новый собственник идет в Росреестр с ДПК и документами на долю квартиры, чтобы перерегистрировать право собственности на себя.

Продавец должен подготовить для продажи такие документы:

1. копия и оригинал своего паспорта;
2. оригинал отказа от покупки доли совладельцем;
3. правоустанавливающие документы на свою часть квартиры;
4. выписка из ЕГРН. Она нужна для того, чтобы увидеть, кто прописан по адресу, есть ли обременения;
5. справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам по своему лицевому счету. А до продажи лицевые счета лучше разделить;
6. если состоит в браке, то письменное согласие супруги(а) на продажу доли;
7. если по адресу прописан несовершеннолетний, то перед сделкой его нужно снять с регистрации, а в органе опеки получить разрешение на сделку.

Не обязательно, но не будет лишним, иметь на руках такие документы:

1. справка из психоневрологического диспансера о дееспособности;
2. технический и кадастровый паспорт на квартиру;
3. поэтажный план из БТИ.

Выписку из ЕГРН лучше брать под сделку, чтобы там была актуальная информация и у покупателя не возникало лишних вопросов.

Что делать, если второй собственник против?

В таком случае никаких проблем для продавца все равно не будет, если он соблюдет правило преимущественной продажи — согласно статье 250 ГК РФ направит письменное предложение о выкупе доли и выждет 30 дней. Если по истечению этого времени совладелец не даст ответа, то можно продавать долю третьим лицам. Как доказательство того, что право совладельца нарушено не было, будет документ, подтверждающий отправку ему извещения. Это может быть талон из почты, уведомление о вручении адресату письма.

Расходы на оформление сделки

Из обязательных расходов это:

• госпошлина за нотариальное удостоверение ДПК — 0,5% от стоимости сделки;
• госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей, это расход покупателя, продавец оплачивает 350 рублей за себя;
• выписка из ЕГРН — 450 рублей бумажный вариант, 200 электронный;
• оплата услуг нотариуса — индивидуально, зависит от тарифов специалиста.

Как оплачивать эти расходы стороны решают сами — могут поделить пополам, может на себя взять кто-то один. 

Исходя из юридической практики, продать долю в однокомнатной квартире сложно, так как это неликвидный актив. Проживать там вряд ли будет посторонний человек, потому что у него не будет даже своей комнаты, а выделить долю физически тоже невозможно. Но, и на такие варианты можно найти клиентов, правда больших денег такие сделки не стоят.