Согласно Гражданскому Кодексу РФ если продавец состоит в браке, то при продаже квартиры он должен предоставить письменное согласие второго супруга(и). Если такого согласия нет, то в дальнейшем есть вероятность того, что сделка будет оспорена вторым супругом.
А возможно ли продать квартиру без такого согласия? Здесь нет однозначного ответа, потому что все зависит от ситуации, а также режима собственности между супругами.
Что говорит об этом закон
До 2017 года действовало обязательное правило: при регистрации сделки в Росреестре, если продавец состоит в официальном браке, должно быть предоставлено письменное согласие, заверенное нотариально, от супруга(и) на продажу. Если такого документа нет, то сделку не зарегистрируют.
Сейчас это правило больше не действует, в Росреестре такой документ требовать никто не будет. Но, это вовсе не значит, что согласие больше получать не нужно.
Но, согласно Федеральному Закону №218 данные об отсутствии согласия на отчуждение имущества будут отображены в выписке ЕГРН, а значит укрыть этот факт продавцу не удастся.
Кроме того, согласно статье 35 СК РФ, так как имущественные права второго супруга, который формально согласия не давал на продажу, были нарушены, сделку можно оспорить в суде. И судебная практика указывает на то, что такие дела зачастую решаются в пользу пострадавшей стороны. Срок исковой давности для таких гражданских дел — 1 год.
Исключение из правил
Тем не менее, продать квартиру без согласия второго супруга можно, если:
- квартира была получена в наследство;
- квартира была получена в дар;
- квартира куплена до вступления в законный брак;
- в брачном договоре отображено то, что квартира не является общим имуществом.
В этих случаях владелец недвижимости может проводить с ней любые юридические операции не спрашивая письменного согласия у второго супруга(и).
Также продавать квартиру без согласия второго супруга можно, если он находится в числе без вести пропавших и есть соответствующее решение суда.
А что делать, если согласие быть должно, но его давать не хотят?
Не редкость ситуации, когда второй супруг намеренно не хочет давать свое согласие на сделку купли-продажи. Возможно, он просто против сделки, или супруги давно вместе не живут, брак остался формальностью и никакого дела второму супругу(е) нет до этого.
В таких случаях, продавец может поступить следующим образом:
- нотариус составляет письмо-предложение для подписи документа о продаже квартиры, указывается дата, не раньше, чем через месяц после отправки письма;
- если по истечению 30 дней с даты отправки письма от второго супруга(и) не поступило ответа, то это будет расценено как согласие и сделка возможна без его участия, а нотариус удостоверит этот факт должным образом.
Предварительно лучше проконсультироваться с юристом и все же попробовать решить вопрос по договоренности.
Как застраховать себя от таких случаев в дальнейшем?
Чтобы исключить споры имущественного характера в дальнейшем, можно предпринять следующее:
- составить брачный договор, в котором будет указан режим владения недвижимостью. Такой документ можно составить как до вступления в брак, так и состоя в нем;
- оформить раздел имущества — это можно сделать без развода, состоя в браке.
Если же есть риск того, что второй супруг продаст недвижимость без согласия, то можно обратиться в суд с требованием наложить обременение на квартиру, а это исключит возможность проведения с ней каких-либо сделок.
