Продать квартиру можно как целиком, так и по частям. И в последнем случае речь идет о долях, которые могут быть выделены или нет. Если доля выделена, то речь идет о физическом отграничении: например, в трехкомнатной квартире продается ⅓ часть, которая выделена в виде одной жилой комнаты площадью 12 квадратных метров, а кухня и санузел будут территорией общего пользования.
Если доля не выделена, то речь идет только об имущественном праве на часть квартиры. В таком случае не будет физического отделения части, в документах будет указана дробная доля. Например, ⅓ или ½ . Такие варианты продажи недвижимости уже не так популярны, если речь идет о продаже третьим лицам. Люди зачастую покупают часть квартиры в виде выделенной комнаты в том случае, если им нужно жилье, а приобрести весь дом они не могут.
Тем не менее, законом не запрещено продавать невыделенные части, но такие сделки имеют несколько нюансов, о которых мы дальше и поговорим в этой статье.
Можно ли продать: что говорит закон
Продавать можно как выделенные, так и невыделенные доли, но важно помнить и выполнять такие правила:
- должно быть соблюдено правило преимущественного выкупа — согласно статье 246 ГК РФ. Это значит, что первое предложение о выкупе доли должны получить совладельцы квартиры, и только по истечению 30 дней, если они откажутся или не дадут ответа, можно продавать часть третьим лицам;
- сделка купли-продажи должна обязательно быть заверена нотариусом. Это правило действует с 2016 года. Без нотариального заверения ДПК не будут регистрировать в Росреестре.
Продать долю можно даже в однокомнатной квартире, хотя понятно, что там она не может быть выделена в натуре, так как выделять просто не из чего. Хотя и на такие предложения есть свои покупатели, а также при разводе один супруг может у второго выкупать его части, чтобы становится полноправным хозяином квартиры.
Если вы собираетесь продавать невыделенную долю, то придется снижать цену, иначе найти клиента не получится. Зачастую такие предложения пользуются спросом в больших федеральных городах, где людям нужна площадь для прописки. 
Как продается невыделенная доля: порядок действий
Сначала нужно:
- направить совладельцам письменное извещение. Письменное, потому что на руках должно быть доказательство того, что преимущественное право покупки было соблюдено, если потом будут какие-то претензии со стороны бывших совладельцев. После отправки нужно подождать 30 дней, и по истечению этого срока, если желания купить долю у остальных собственников не возникло, начинать продажу третьим лицам. Позаботьтесь о том, чтобы сохранилось доказательство направления извещения. Это может быть уведомление о вручении письма адресату.
- подготовьте документы для покупателей (список приведем ниже);
- разместите объявление о продаже или наймите риелтора. В последнем случае вам нужно будет заплатить комиссионные за работу агента.
Для продажи доли нужно собрать такой пакет документов:
- правоустанавливающие документы на долю;
- расширенная выписка из ЕГРН — запросите документ непосредственно перед стартом продаж, чтобы он был с актуальной датой, а не старый;
- копия паспорта;
- технические и кадастровые документы;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- подтверждение того, что совладельцам было направлено извещение о продаже доли, и то, что они это извещение получили, выдержан 30-ти дневный срок;
- если продавец состоит в браке, то письменное разрешение второго супруга(и) на продажу доли;
- если в сделке каким-то образом затрагиваются интересы несовершеннолетнего, то разрешение на сделку из органов опеки.
На руках к моменту старта продаж должны быть как оригиналы, так и копии этих документов. Дополнительно можно взять справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец дееспособен. Это не обязательный документ, но доверия со стороны покупателя добавляет.
Процедура продажи
Продажа доли квартиры проходит по такому же алгоритму, как и продажа целой недвижимости. Различие будет в тексте договора — в нем указывается, что реализуется невыделенная доля, ее размер, общая площадь квартиры и адрес, по которому она расположена.
Договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса, после чего стороны проводят расчеты и новый собственник регистрирует право собственности в Росреестре, сделать это также можно через МФЦ.
Сроки и расходы
Продажа доли, при условии того, что покупатель будет сразу, проходит за 1, месяца. Месяц отводится на соблюдение права преимущественной покупки остальных совладельцев, а оформить сделку можно за 1-2 недели максимум.
Обязательные расходы:
- госпошлина за регистрацию ДПК — 0,5% от суммы договора;
- регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей со стороны покупателя и 350 рублей со стороны продавца;
Дополнительные расходы — это оплата услуг нотариуса, запрос справок и документов.
Продажа невыделенной доли сложнее, чем выделенной, потому что на такие сделки мало желающих, а продавец хочет продать как можно дороже, не стремясь снижать цену. Поэтому, если есть возможность, то лучше выкупить части у остальных владельцев и статьи полноправным хозяином квартиры или продать им свою часть.
