При покупке квартиры покупатель хочет получить жильё без обременений. Одним из таких являются прописанные в ней жильцы. Следовательно, и продавец страдает от наличия прописанных, несогласных на продажу данной недвижимости. Это отпугивает покупателей и снижает цену квартиры. Как выйти из такой ситуации – поговорим об этом в данной статье.
Основные моменты
Несмотря на теоретическую возможность продать квартиру с прописанным человеком, на практике это весьма проблематично. Чтобы понять сложности стоит обратиться к определению самого понятия прописки.
Определения
Прописка – документальное доказательство проживания и регистрации человека по определённому адресу.
Собственник – обладатель всех прав на данную жилплощадь. Права должны быть подтверждены соответствующими документами.
Кто может быть зарегистрирован по адресу?
В квартире могут быть зарегистрированы родственники собственника, а также посторонние лица, которые он прописал на временной основе.
Если они согласны выписывать добровольно, то проблем при продаже жилья не возникнет. Но часто бывает, что они выписываться отказываются.
В такой ситуации выкупить проблемную квартиру могут предложить агентства недвижимости. Но сделают они это по заниженной стоимости, да и сами сделки такого плана часто сопряжены с рисками.
Правовые аспекты
Проблема кроется ещё и в том, что законодательство РФ не определяет однозначно можно ли продавать квартиру с прописанными жильцами. Закон требует от каждого гражданина иметь регистрацию. В случае временной регистрации, при продаже квартиры, такие лица должны быть выписаны.
А вот обладатели постоянной регистрации могут создать проблемы.
Их выписка должна соответствовать определённым правилам. Эти правила определяет Жилищный кодекс РФ. Если прописанные отказываются выписываться добровольно, собственник имеет право подать иск в суд о принудительной выписке.
Как правило, суды принимают решения по таким делам в пользу собственника недвижимости.
Как продать квартиру с прописанным человеком
При продаже такой квартиры нужно внимательно изучить все нюансы сложившейся ситуации.
Принудительная выписка
Как уже отмечено выше, возможна выписка жильцов по решению суда. При заключении договора купли-продажи владелец квартиры не должен указывать всех прописанных в ней. Но это не означает, что их там нет или что они добровольно выпишутся.
При добровольной выписке, сами прописанные обращаются в миграционную службу с заявлением. В течение трёх дней оно будет рассмотрено, и их снимут с регистрационного учёта.
Если же они отказываются, то владельцу нужно незамедлительно обращаться в суд. На основании решения суда с регистрационного учёта таких прописанных граждан выпишут принудительно.
Но для того, чтобы суд принял такое решение, необходимо доказать, что:
- Прописанный проживает по другому адресу.
- У него есть другая жилплощадь.
- Он не участвует в оплате коммунальных услуг за данную квартиру.
- Или переехал на работу в другой город на длительный срок.
То есть важно показать отсутствие связей человека с данной квартирой. Если же это для него единственное жильё, суд вряд ли примет решение о принудительной выписке.
Порядок снятия с регистрации
Выписка через суд имеет недостаток, связанный с возможностью обжалования решения. Это приводит к оттягиванию продажи квартиры и дополнительным тратам времени на судебные заседания.
Поэтому нужно стараться добиться добровольной выписки жильца. В некоторых случаях, он может попросить за это компенсацию. Обычно на такие условия стоит согласиться, так как разовая выплата является меньшей потерей в сравнении с судебными затратами.
Кто не подлежит выписке?
После покупки квартиры новый собственник имеет право потребовать всех жильцов выписаться из неё. Но есть исключения:
- Те, кто прописался в квартире в процессе её приватизации. Поскольку до приватизации они имели равные права с собственником квартиры, то и после приватизации их выписать нельзя.
- Если квартира перешла по завещанию и в нём указано право пожизненного проживания в ней конкретного человека.
- Иждивенец, получающий содержание пожизненно на основании сделки. У него останется право проживать в квартире до конца жизни.
- Если прописанный пропал без вести. В этом случае нужно разрешение суда на его выписку.
- Бывший супруг. Если у него (неё) нет другого жилья и денег на переезд, то суд может дать годовую отсрочку. По истечении этого времени супруга выпишут.
- Граждане, которые вносили платежи за кооперативную квартиру. Даже если они не являются официальными владельцами, наличие документов, доказывающих платежи, даёт им право пожизненного проживания в данной квартире.
- Несовершеннолетние. Выписать их можно только в случае предоставления взамен соответствующей по параметрам жилплощади. При этом нужно получить согласие органов опеки и попечительства.
Собираясь купить квартиру, нужно внимательно изучить состав прописанных лиц, чтобы убедиться в отсутствии среди них данных категорий населения.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
Сделка происходит на основании договора. Он должен быть заверен у нотариуса. Также к договору прилагается передаточный акт. Перед составлением договора купли-продажи продавец должен выписать всех жильцов.
В самом договоре важно указать:
- Данные сторон сделки.
- Подробные характеристики квартиры.
- Данные прописанных и даты снятия их с учёта.
- Стоимость жилья и способ передачи денег.
- Договорённость о разделе оплаты регистрационных услуг.
Завершить договор нужно датой и подписями всех участников сделки.
Риски продажи квартиры с обременением
Главный риск касается сложностей с выпиской этих лиц новым владельцем и возможностью оспорить решение суда с их стороны. Но самый главный риск в том, что среди этих лиц могут оказаться люди, которых по закону выписать невозможно. В этом случае покупатель получит квартиру с обременением на долгие годы.
