Покупать квартиру, в которой прописан посторонний человек такая себе перспектива — кому нужен кто-то чужой в своем доме? Поэтому, покупатели знают, что перед тем, как подписать договор купли-продажи, нужно проверить, а нет ли там прописанных людей и тем более несовершеннолетних.
Но, ситуации бывают разные, и продажа квартиры с прописанным человеком может быть. Например, там прописан тот, кто уже давно не проживает по этому месту, права собственности не имеет. Или продавцу надоело терпеть ссоры в доме и он решил поменять место жительства, продав это и разделив на несколько квартир, купив дом и так далее. Такое тоже возможно, поскольку лица, которые не являются собственниками жилья, при передаче прав собственности на него третьим лицам автоматически теряют право там проживать.
Продажа недвижимости с прописанными там людьми имеет место, это не является противозаконным действием, но обязательно данный факт должен быть указан в договоре купли-продажи и согласован с покупателем. Иначе, действия продавца могут быть расценены как мошеннические.
Плюсы и минусы такой сделки для обеих сторон
Продавец, который продает квартиру с прописанными там людьми теряет в деньгах, потому что стоимость объекта снижается на 10-30%. Плюс за срочность может понадобится доплатить услуги агента по недвижимости, который будет искать клиентов и решать организационные вопросы, а это еще до 5% от цены квартиры, комиссионные за работу.
На такой объект найти покупателей сложнее, потому что на рынке и так хватает квартир без какого-то обременения.
Продавец может и промолчать по такую особенность своей квартиры, но дело может закончится следующим:
- покупатель обратится в суд и расторгнет сделку;
- если окажется, что прописанный там человек имеет право собственности, то сделку суд точно признает недействительной, а действия продавца могут рассмотреть как мошеннические.
Плюс для продавца тут только один: продать проблемный объект недвижимости.
Для покупателя тут преимущество в цене — можно купить неплохую квартиру и дешевле на несколько тысяч долларов, чем аналогичный объект на рынке, но без обвесов.
Минусов побольше:
- если прописанный несовершеннолетний или недееспособный, то выписать его не получится даже через суд;
- прописанный в квартире может располагать правом пожизненного проживания, и выгнать его тоже не получится;
- прописанный в квартире может иметь право собственности, а значит оспорить сделку в суде ему вообще не составит труда.
Так что если и покупается квартира с зарегистрированным там человеком, нужно проверять на каких условиях у него регистрация, есть ли право собственности, имеет ли он право там жить.
Как проходить сделка купли-продажи?
В целом, алгоритм действий стандартный, так как продавать законно квартиру с прописанным человеком можно только в том случае, если он не имеет права собственности.
Тем не менее, нужно уведомить покупателя о том, что в квартире остается прописанный человек и какой статус он имеет. Если этого не сделать, то потом могут быть неприятности: покупатель расторгнет сделку через суд, потребует компенсацию и не исключено, что действия продавца расценят как мошеннические.
Перед тем, как начать процесс продажи, продавец должен сделать следующее:
- если есть связь с прописанными в квартире людьми, уведомить их о том, что она будет продаваться. Лучше сделать это в письменной форме, чтобы на руках было доказательство;
- уведомить потенциальных покупателей о том, что в квартире есть прописанный человек и на каких правах у него там регистрация.
Замолчать этот факт не следует, потому что в последствии об этом все равно станет известно и сделка, как минимум, просто не состоится.
Срок такой сделки может быть дольше, чем обычная купля-продажа, так как найти клиентов сложнее и нужно решать вопрос с зарегистрированными на жилой площади гражданами.
В конечном итоге: стоит ли продавать квартиру с прописанными там людьми или нет? Если есть возможность решить эту проблему — выписать, то лучше так и сделать.
Для справки: даже если человек не проживает длительное время по месту прописки и нет с ним связи или он просто не хочет сам выписываться, владелец недвижимости имеет право это сделать через суд, в одностороннем порядке. То есть, законно решение проблемы есть, но на это нужно немного больше времени — примерно 1-2 месяца.
Продавать недвижимость с зарегистрированными там лицами, если они не наделены правом собственности, можно, но такая сделка невыгодна — продавцу придется сделать большую скидку, потеряв до 30% от стоимости.