Выдаваемый государством материнский капитал – это помощь для всей семьи, а не только одного ребенка, после рождения которого и выдавался сертификат. Но, это не значит, что купленная с использованием маткапитала недвижимость является в полной собственности родителей, а значит ее продажа имеет нюансы.
Согласно Федеральному Закону №256 если квартира покупается с использованием материнского капитала, в течение 6 месяцев с даты покупки родитель обязан выделить в ней доли своим детям. Речь идет обо всех детях, в том числе и усыновленных. Таким образом, у всех членов семьи равные права на недвижимость.
Продать такую квартиру можно, но нужно учесть следующее:
- Если ребенок не совершеннолетний, то обязательно нужно разрешение на продажу органа опеки и попечительства.
- ОПП не даст разрешения, если не удостоверится в том, что ребенку будет обеспечена жилая площадь не хуже предыдущей.
- Если ребенок уже совершеннолетний или эмансипирован с 16 лет, то разрешение ОПП не нужно. В таком случае составляется типовой договор купли-продажи, а продавцами выступают все собственники.
Обратите внимание: разрешение от органа опеки будет нужно и в том случае, если квартира не продается, а обменивается на другое жилье.
Например: семья Ивановых с тремя несовершеннолетними детьми купила квартиру, использовав весь материнский капитал, а остаток доложила из своих сбережений. В течение полугода после покупки право собственности в новой квартире было разделено на 5 частей: родители и трое детей. Через 5 лет семья решила переехать в другой город, продав квартиру в этом. Так как на этот момент ни один ребенок не достиг совершеннолетнего возраста, родителям нужно было отправится в ОПП и получить разрешение на сделку. ОПП такое разрешение не выдала, потому что родители не смогли подтвердить наличие нового равнозначного жилья детям, вместо продающегося.
Как продавать квартиру правильно: пошаговые действия
Перед тем, как начинать подбирать варианты покупки нового жилья, обратите внимание на такие требования законодательства:
- В новой квартире площадь должна быть не меньше, чем в старой. Ребенок должен получить долю равнозначную той, которую продают. Иначе ОПП не одобрит сделку.
- Объем доли ребенке не меняется в зависимости от общей площади жилья. Например, если в старой квартире он владел ¼, то в новой квартире тоже должен владеть ¼.
- Месторасположение нового дома. Если рядом не будет инфраструктуры, нужной ребенку, то ОПП может не дать разрешения на продажу. Рядом должна быть школа, поликлиника, транспортная развязка.
Порядок действий при продаже квартиры таков:
- Получение разрешения от всех членов семьи, так как они выступают совладельцами.
- Получение разрешения на продажу от ОПП.
Чтобы получить разрешение на сделку от органа опеки и попечительства, нужно обратиться в свое территориальное отделение, подать документы и написать заявление. Бланк заявления дают на месте, документы понадобятся такие:
- Паспорта родителей.
- Документы детей – паспорта, если есть 14 лет, свидетельства о рождении, если еще нет 14.
- Свидетельство о браке, если есть о разводе, то его тоже нужно.
- Правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, кадастровый паспорт.
- Выписка из лицевого счета об отсутствии долгов.
Представители ОПП могут осмотреть новое жилье, чтобы удостоверится в том, что оно соответствует требованиям. Рассматривать поданное заявление в ведомстве будут в течение 2-4 недель.
Обратите внимание: выданное органов опеки разрешение на продажу квартиры действительно только в течение 3 месяцев. Учтите этот момент при оформлении сделки купли-продажи.
После того, как вопрос с ОПП будет решен, разрешение получено, дальше сделка проходит в стандартном порядке. Продавцу нужно:
- Собрать пакет документов на продаваемую квартиру.
- Заключить предварительный договор купли-продажи, получить задаток.
- В оговоренные с покупателем сроки снят с регистрации всех членов семьи, освободить помещение.
- Заключить договор купли-продажи, передать ключи, получать оставшуюся сумму по сделке.
Дальше новый владелец идет вместе с продавцом в Росреестр и регистрирует новое право собственности.
Документы для продажи квартиры
Понадобится:
- Справка о составе семьи – оригинал.
- Копия паспортов и свидетельств о рождении всех совладельцев, на сделке при себе должны быть оригиналы.
- Разрешение из ОПП – оригинал.
- Правоустанавливающие и технические документы на квартиру – оригиналы.
- Выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по ЖКУ – оригинал.
По ситуации могут понадобиться дополнительные документы. Например, если сделку будет проводить третье лицо, то должна быть доверенность от собственника.
Регистрация сделки
Поскольку речь идет о продаже долевой собственности и тут затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, обязательно заверение сделки у нотариуса. Иначе документы не примут на перерегистрацию права собственности в Росреестре.
Стоимость нотариального заверения – 0,5% от стоимости договора, но не меньше 300 и не больше 2000 рублей.
За регистрацию сделки в Росреестре каждая сторона (покупатель и продавец) оплачивает госпошлину: продавец 350 рублей, покупатель 2000 рублей.
