Незавершённая постройка, как правило, не имеет регистрации в качестве объекта недвижимости. Но нередко его владельцам такая регистрация нужна, потому что только в этом случае возможно продать, обменять или подарить недостроенный дом.
Объект незавершённого строительства и его признаки по закону
Объект незавершённого строительства (ОНС) – термин неоднозначный. Во-первых, он точно не определён в законодательных документах. Но при этом общепринятым является понимание ОНС как капительного строения.
ГК РФ относит капительные строения к недвижимости. Однако незавершённые постройки по факту ещё не существуют. Но в 130 статье ГК наряду с земельными участками и недрами, ОНС признаны недвижимым имуществом. Они отнесены к этому виду собственности, потому что их нельзя перенести не повредив. А это важный критерий, по которому разграничивают капительные и не капительные строения.
131 статья ГК определяет требование регистрации всех недвижимых объектов. Именно время регистрации ОНС считается временем его создания. До момента регистрации недостроенное здание считается просто набором стройматериалов, вне зависимости от степени его завершённости.
Судебная практика показывает, что для признания ОНС капитальным объектом и, соответственно, для его регистрации необходимо, чтобы фундамент постройки был завершён.
Также для регистрации незавершённого строительства нужны документы о владении земельным участком, на котором он строится и разрешение на строительство.
Процесс признания ОНС недвижимым имуществом
Главное условие признания такого объекта недвижимостью, как уже отмечено выше, является законченный фундамент.
Однако есть разные трактовки того, когда можно считать ОНС возникшим:
- После получения разрешения на строительство и прав собственности на землю.
- После окончания срока действия договора строительного подряда.
- Если строительство на стадии консервации.
- Объект соответствует нормативам.
- Он получил статус недвижимого имущества.
- После регистрации прав собственности в Росреестре.
Эти критерии должны быть соблюдены, чтобы незавершённое строительство было признано недвижимостью.
Оформление прав собственности
Согласно 25 статье Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» владелец объекта для его регистрации должен предоставить документ о владении участком земли, на котором идёт строительство и разрешение на строительство. На основании этих документов объект незавершённого строительства будет зарегистрирован. И только после регистрации на него возникают права собственности.
Конкретно регистрация ОНС предполагает:
- Инвентаризацию объекта.
- Оформление разрешения на строительные работы.
- Внесение объекта в кадастровый реестр.
- Подача документов в регистрационные органы.
Обязательным условием, без которого регистрацию не произведут, является наличие договора строительного подряда.
Закон «О долевом строительстве» и вовсе требует проведения регистрации ОНС до того, как по нему будет взыскан залог.
Нюансы и исключения
Росреестр не произведёт регистрацию самовольной постройки. Таковой, согласно 222 статье ГК РФ, признаётся строение:
- Построенное на участке для этого не предназначенном.
- Без получения разрешений.
- Возведённое с нарушением правил и норм.
В этом случае необходимо получить разрешение суда на регистрацию такой постройки.
В случае продажи незавершённого строительства необходимо заключать письменный договор продажи. Иначе сделка будет признана недействительной.
Документы для регистрации постройки
Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:
- Бланк заявления.
- Паспорт.
- Квитанцию об уплате госпошлины.
- Разрешение на строительство.
- Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
- Свидетельство собственности на землю.
- Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
- Данные о степени готовности строительства.
- Документ о завершении действия договора подряда.
- Документы об отсутствии обременений на данный объект.
- Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.
Кроме этого, важно документально доказать, что регистрация не затронет интересы третьих лиц.
Степень незавершённости объекта
Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.
Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:
- Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
- Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
- Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
- Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.
Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.
Консервация объекта
Консервация объекта возможна по желанию его владельца. Он может законсервировать до конкретной даты или на неопределённое время. Если строительство приостанавливается больше, чем на 6 месяцев, то консервация ОНС является обязательной.
Для этого заказчик строительства должен:
- Оформить приказ, в котором указать сроки подготовки документов для проведения процедуры консервации и организации работ по инвентаризации ОНС.
- Уведомить подрядчика о решении приостановить работы.
- Получить разрешение экологической экспертизы, оплатив её проведение.
- Если нужно, то направить уведомление в ГИБДД, пожарную инспекцию, органы МВД.
- Оплатить уже выполненные работы.
Выплатить компенсацию потерь строительной компании, если таковые были. - Оговорить будущие действия по строительству (если оно консервируется до конкретной даты).
- Если консервацией занимается компания-подрядчик, то с ней нужно заключить новый договор, с указанием всех нюансов консервации и возобновления строительства.
- Созыв инвентаризационной комиссии, в которую входят подрядчик, субподрядчики, заказчик, компания-проектировщик.
Сам факт консервации ОНС не является условием прекращения действия договора о строительстве. Это заказчик и строительная компания должны оговаривать отдельно и оформлять отдельным документом.
Акт о приостановлении строительства
Инвентаризационная комиссия после обследования объекта выдаст акт, в котором будут указаны:
- Название объекта и его данные.
- Цели строительства.
- Дата начала строительства и запланированная изначально дата его окончания.
- Полная стоимость работ согласно смете.
- Стоимость работ, выполненных до момента консервации.
- Стоимость консервации до возобновления строительства.
Акт о приостановлении строительства имеет строго утверждённую форму и заполняется на специальном бланке.
Документы, которые оформляются после приостановки
После достижения всех договорённостей между заказчиком и строительной компанией, а также после выдачи акта о приостановлении строительства, необходимо подписание ещё ряда документов:
- Акт о приёмке частично выполненных и выполненных работ. На основании этого документа оформляется справка, в которой указана сумма выплат заказчиком подрядчику за уже произведённые работы.
- Ведомость неиспользованных материалов и оборудования.
- Документ об издержках на сохранение объекта.
Все эти документы должны быть подписаны не позднее месяца после акта о приостановлении строительства.
Оплата подрядчику в соответствии с этими документами должна быть перечислена в течение 2 месяцев после оформления вышеупомянутого акта консервации объекта незавершённого строительства.
