Незавершённым строительством считаются объекты, которые были возведены не до конца. По тем или иным причинам строительные работы законсервированы и объект не введён в эксплуатацию. Функциональное назначение таких объектов может быть самым разным. Но главное, чтобы они строились в соответствии с разрешением и проектной документацией. Самовольные постройки не получат статус объектов незавершённого строительства.
Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства
Вся деятельность специалистов по оценке регламентирована федеральными стандартами. На сегодняшний день действует три федеральных стандарта оценки (ФСО):
- ФСО 1 содержит основные положения оценочной деятельности, подходы, на основе которых определяют метод оценки и требования к проведению самой процедуры оценки.
- ФСО 2 определяет цели и стоимость оценочных мероприятий. Третья глава данного стандарта выделяет рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимость объекта.
- ФСО 3 содержит требования к оформлению и содержанию отчёта оценки, а также к отображению информации о проанализированных документах.
Цели оценки незавёршенного строительства
130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:
- Приватизации госсобственности.
- Оформления залога для кредита.
- Постановки объекта на баланс компании.
- Переуступки прав.
- Страхования здания.
- Внесения его в уставной капитал.
- Судебного разбирательства относительно постройки.
- Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.
Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.
В чём заключается сложность оценки объектов незавершенного строительства?
Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:
- Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
- Финансовые сложности строительства.
- Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.
Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.
Этапы определения стоимости незавершённого строительства
Перечень стадий оценки может отличаться в случае различных строений. Но начинается любая оценка с уточнения данных законного владельца объекта, а также причин «заморозки» строительства.
Обычно такими причинами являются:
- Финансовые проблемы инвестора.
- Технические недочёты проекта.
- Юридические и иные чрезвычайные обстоятельства.
Уточнить реальные причины остановки строительства важно для понимания того, как этот объект будет использоваться в будущем. Таким образом, специалисты оценки учтут все риски и рыночные факторы, и дадут наиболее объективную оценку.
Следующий этап оценки – определения класса постройки:
- Здания общественного назначения.
- Жилые дома.
- Производственные здания.
Производственные объекты могут быть универсальными и особого назначения. Профиль зданий особого назначения нельзя менять, так как он определён документацией на объект.
Следующая стадия оценки незавершённого строительства – сравнение данных сметной документации с фактическим использованием стройматериалов и выполненными работами.
Важным элементом оценки является определение технических параметров постройки:
- Размеры здания.
- Стадия готовности элементов конструкции.
- Степень износа этих элементов и возможность их функционального использования, либо стоимость восстановления их функциональной составляющей.
После оценки всех технических и правовых параметров незавершённого строительного объекта, оценщики определяют лучшие способы его последующего использования. Именно этот этап является наиболее важным, поскольку определяет размер финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и потенциальную рыночную стоимость здания.
Важно понимать, что специалисты, проводящие оценку незавершённого строительства, выбирают наиболее выгодный для заказчика оценки вариант коммерческого использования объекта.
На практике обычно выбор будущего назначения объекта производится среди трёх вариантов:
- Окончание строительства в соответствии с планом.
- Изменение проекта и функционального назначения постройки, с учётом уже возведённых элементов конструкции.
- Снос недостроя для последующего строительства на его месте нового объекта, либо для иного использования данного земельного участка.
В последнем случае инвесторы будут рассматривать только землю, а её стоимость ниже, чем участка с постройкой (даже незаконченной). Кроме того, сам демонтаж постройки также стоит денег. Эти расходы лягут на плечи владельца участка, либо на будущих инвесторов, но в этом случае стоимость участка станет ещё ниже.
Выбор метода оценки объекта незавершённого строительства
Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.
Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.
Затратный метод — этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.
Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.
Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.
Выбор метода всегда определяется индивидуальными особенностями незавершённой постройки. Иногда используются все три метода в той или иной комбинации.
Необходимые документы
Проведение оценки объекта незавершённого строительства требует предварительного сбора следующих документов:
- О регистрации прав собственности на объект.
- О владении землёй.
- Разрешения на строительство.
- Остаточной стоимости (если владелец юридическое лицо).
- О наличии обременений.
- О стадиях, на которых прервано строительство.
- Строительный проект с пояснительными записками.
Кроме этих документов могут потребоваться дополнительные. Какие именно – зависит от специфики объекта.
