Планируя купить жильё, все хотят сэкономить. Один из способов – купить квартиру в новостройке, которая ещё не завершена. Стоимость таких квартир ниже, чем на вторичном рынке. Но обычно всё жильё в достраивающихся домах уже раскуплено. В этом случае остаётся только покупка по договору переуступки прав.
Что такое переуступка?
Переуступкой прав на квартиру является сделка цессии, при которой право получения недвижимости от застройщика переходит от продавца покупателю. Продавец в этом случае является цедентом, а покупатель – цессионарием. Правила заключения таких сделок определены ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также 382 статьёй ГК РФ.
Отличие от обычной сделки купли-продажи квартиры в том, что при переуступке продаётся не квартира (её ещё не существует), а права требовать её с застройщика после введения дома в эксплуатацию. Естественно, для этого нужно будет подготовить все документы, которые требуют с покупателя квартиры в новостройке.
Заключить сделку по переуступке прав собственности на квартиру в новостройке можно только пока дом не достроен и после оплаты цены сделки или переоформления долга на нового владельца.
Помимо передачи прав требования на будущее жильё, на основании цессии можно передать и пай в ЖСК. Но такие сделки не столь детально регулируются законами.
Важно, чтобы застройщик разрешил передачу прав, и сама сделка цессии была зарегистрирована в Росреестре. Без соблюдения этих требований сделка будет считаться недействительной.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Как и другие способы покупки жилья, цессия имеет свои достоинства и недостатки.
Для продавца такой вид сделки даёт возможность заработать. Договор со строительной компанией можно заключить сразу после оформления проектной документации на дом, а продать права на квартиру уже на поздних стадиях готовности объекта. За это время цена квартиры существенно возрастёт.
Недостатками являются необходимость получить согласие застройщика, посетить Росреестр, а также большее количество времени на оформление такой сделки в сравнении со сделкой купли-продажи. Также не нужно забывать, что с цессии, как и с продажи готовой квартиры нужно будет платить подоходный налог.
Для покупателя плюсами является низкая цена и возможность заработать на ней. Так как стоимость недостроенных квартир на 5-20% ниже, чем у готовых, то после окончания строительства их можно продать дороже на эти же 5-20%.
Недостатками для покупателя будет множество юридических и иных рисков. Во-первых, получение квартиры зависит от добросовестности застройщика. Если он обанкротится или будет затягивать сроки, то разбираться придётся именно со строительной компанией, а не с бывшим владельцем прав, который их переуступил.
Также нужно быть внимательным, чтобы не купить права с долгами по взносам за строительство и невыполненными обязательствами.
В случае, если договор не зарегистрировать в Росреестре или сделать это неправильно, можно оказаться жертвой мошенников, работающих по схеме «двойных продаж».
Нюансы выбора жилья для покупки по переуступке
Важно максимально снизить риски при оформлении переуступки прав собственности на квартиру в новостройке. Первым делом следует увидеть оригинал ДДУ. На нём должны быть печать застройщика и отметка о регистрации в Росреестре. Если этого нет, то продавец – мошенник, который пытается передать несуществующие права на квартиру.
Также нужно проверять репутацию застройщика. Для этого стоит:
- Проверить на сайте Единого реестра сведений о банкротстве компанию, которая строит этот дом. Если она банкрот, покупать квартиру нельзя. Это обернётся множеством дополнительных затрат.
- В электронной картотеке арбитражных судов можно посмотреть наличие уголовных дел, заведённых на компанию-застройщика. Если дела были закрыты, то нужно посмотреть о решениях, вынесенных по ним судом.
- Внимательно прочтите проектную декларацию на дом. Она может быть в свободном доступе на сайте застройщика или предоставлять им по просьбе. В данном документе указаны все сроки строительства. Если они соответствуют реальным, то это факт в пользу доверия застройщику.
- Почитать отзывы о компании и пообщаться на форумах с её клиентами, особенно с теми, кто уже покупал переуступку прав собственности на квартиру в новостройке.
Проанализировав всю полученную информацию, можно решить, стоит ли доверять этому застройщику.
Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция по оформлению договора
Для заключения такой сделки нужно собрать ряд документов, составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. Рассмотрим все этапы заключения переуступки квартиры.
Шаг 1. Сбор документов
В перечень обязательных документов входят:
- Разрешение супругов обоих участников сделки.
- Договор долевого участия.
- Разрешения на переуступку прав от застройщика и банка.
- Справка об отсутствии долгов перед застройщиком.
Разрешение супругов нужно, если договор долевого участия заключён в браке, то есть будущая квартира считается совместно нажитым имуществом. Также и для покупателя, если он находится в браке, нужно получить разрешение супруги на сделку. Разрешение должно быть заверено нотариусом.
Разрешение застройщика необходимо, чтобы он не смог оспорить сделку в будущем. В некоторых ДДУ прописано требование получать такое разрешение. Если же требование прописано, то можно просто уведомить застройщика о проведении сделки цессии. В некоторых договорах застройщик указывает требование выплаты в случае передачи прав. Поэтому всегда необходимо внимательно читать ДДУ прежде, чем заключать сделку переуступки прав собственности на квартиру в новостройке.
Если платежи за квартиру застройщику не выплачены, то задолженность перейдёт на покупателя прав. Именно для уточнения этого момента нужна справка о погашении выплат.
Разрешение банка нужно получать в том случае, когда продавец покупал квартиру на кредитные деньги. Если разрешения банка на сделку не будет, то сделку могут признать недействительной. Некоторые банки выдают такие разрешения только при условии полного погашения задолженности.
Шаг 2. Заключение договора
Договор составляется письменно и содержит следующие данные:
- Паспортные данные и адреса участников сделки.
- Дата и место составления договора.
- Порядковый номер ДДУ, данные сторон, его заключивших и дата заключения.
- Адрес квартиры, на которые переуступают права и её технические характеристики.
- Стоимость переуступки.
- Порядок расчёта.
- Список документов, которые продавец передаст покупателю (ДДУ, документы об оплате взносов и т.п.) и сроки передачи этих документов.
- Указание прав и обязанностей сторон сделки.
- Их подписи.
Важно после получения разрешения застройщика на заключение договора цессии, перенести из ДДУ в этот договор информацию об обязанностях застройщика. Это даст право новому владельцу требовать компенсацию за срыв сроков строительства.
Сам договор переуступки прав собственности на квартиру в новостройке нужно составлять в нескольких экземплярах: для продавца, покупателя, Росреестра, застройщика, банка и т.д.
Шаг 3. Регистрация договора в Росреестре
Можно обратиться с документами прямо в Росреестр или в ближайшее отделение МФЦ.
Подать нужно:
- Оригинал ДДУ.
- Договор о переуступке прав.
- Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.
- Паспорта участников сделки.
- Нотариально заверенные согласия супругов продавца и покупателя.
- Разрешение застройщика.
- Справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство эту задолженность оплатить.
- Разрешение банка, если в покупке квартиры использованы кредитные деньги.
Предоставлять нужно оригиналы документов или их заверенные копии.
Размер пошлины равен 350 рублям.
Взамен за документы сотрудник МФЦ или Росреестра выдаст расписку и скажет, когда прийти за документами и изменённым ДДУ. Обычно срок рассмотрения документов не превышает 10 дней.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования?
После введения застройщиком дома в эксплуатацию, он выдаст владельцу прав заверенную копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи квартиры.
После этого в Росреестре можно будет зарегистрировать права собственности на данную квартиру. Для этого необходимо подать на рассмотрение:
- Паспорт.
- Цессию и ДДУ.
- Копию разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Акт приёма-передачи квартиры.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Для физических лиц пошлина равна 2 000 рублей, для юридических – 22 000.
После рассмотрения документов (в течение 10 дней) собственник квартиры получит выписку из ЕГРН с указанием его данных в качестве владельца.
Стоимость переуступки квартиры в новостройке
Покупатель переуступки прав собственности на квартиру в новостройке платит продавцу сумму, о которой они договорились. Также он платит 350 рублей госпошлины.
Продавец же должен заплатить 13% от выручки в качестве подоходного налога. Сумма выручки равна разнице между заплаченной суммой и суммой, указанной в ДДУ.
Нюансы, о которых нужно знать
Есть несколько особенностей, связанных с владельцем прав на квартиру и деньгами, которые были использованы для её покупки.
Переуступка ипотечной квартиры
Такой вариант переуступки прав намного сложнее, чем в случае сделки с квартирой, построенной за личные средства. Это связано с требованием банков выплачивать ипотеку прежде, чем переуступать свои права на неё третьим лицам. Иначе банк не даст разрешение на сделку. Можно попытаться сделать это с помощью юристов, но это достаточно недешёвый вариант.
Если права на новостройку у несовершеннолетних
В ситуации, когда один из владельцев прав согласно ДДУ, не достиг совершеннолетия, то для переуступки прав собственности на квартиру в новостройке нужно будет получить разрешение органов опеки.
Сам договор цессии будут подписывать родители или опекуны несовершеннолетнего владельца.
Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом
Если продавец прав при заключении ДДУ использовал материнский капитал и это указано в договоре, то и в договоре цессии необходимо указать, что дети впоследствии получат свои доли в квартире. Это, конечно же, усложняет переход прав и заключение такого договора.
