Покупка квартиры на торгах: как сделать это безопасно?

Жилье, которое было в залоге или арестовано, продается с торгов. Такие квартиры могут быть дешевле, чем на рынке, но не спроста: наличие долгов, обременений, проблем с документами как раз эту цену и понижает.

Как правильно купить такую квартиру и стоит ли это делать вообще расскажем дальше в статье.

Какую недвижимость продают через торги?

Через аукцион или с торгов продают недвижимость в следующих случаях:

1. это собственность государства: федеральная или региональная, муниципальная. Продается социальное жилье, изъятое за долги, арестованное, признанное выморочным. С юридической точки зрения сделки с государством безопаснее;
2. залоговое имущество от банков — это квартиры, дома тех, кто не смог погасить ипотеку, отдать другой вид кредита, в котором залоговым имуществом был продаваемый объект. Перед тем, как купить такую квартиру, нужно тщательно проверить ее юридическую сторону. Например, там не должны быть прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица;
3. предложения агенств недвижимости — иногда агенты таким образом продают квартиры, потому что это или выгодно, или единственный способ реализовать объект. Как и в случае с банком нужно тщательно проверять недвижимость перед покупкой: документы, прописанные лица, наличие арестов, обременений.

Информация об торгах размещается на таких сайтах:

• Сайт ФССП;
• Российский аукционный дом;
• официальный сайт РФ по размещению информации о торгах;
• сайты муниципалитетов.

Есть и частные площадки, но покупать там квартиру небезопасно. 

Правила участия в сделке

Принять участие в торгах с целью покупки недвижимости просто так не получится. Есть несколько правил:

1. допускают к участию в торгах совершеннолетних граждан. Из документов понадобится паспорт, СНИЛС;
2. так как аукцион может проводится онлайн, то для участия понадобится электронная цифровая подпись;
3. обязательно нужно внести задаток за лотовый объект — не больше 20% от цены. Если участник выиграет, то эта сумма учитывается в общий платеж за квартиру, если проигрывает — задаток возвращается полностью;
4. если организатор аукциона обнаружит, что в действиях участника торгов есть нарушение закона или правил проведения торгов, он имеет право исключить его из процедуры, даже если он выиграл лот.

Прием заявок на участие в торгах начинается за некоторое время до начала. Но, если по лоту будет только одна заявка и с момента начала торгов новых не появится, то эта первая заявка и будет признана выигрышной автоматически.

Как купить на торгах хорошую квартиру?

Меры предосторожности почти такие же, как и при покупке недвижимости без торгов. Перед тем, как начать принимать участие в аукционе, проверьте:

1. нет ли в квартире прописанных несовершеннолетних или недееспособных лиц. Дело в том, что вы, уже будучи собственником, не сможете выписать таких особо даже через суд — это запрещено законом;
2. изучите характеристики объекта, его состояние (нужен ли там ремонт, если нужен, то такой: капитальный или хватит косметического) расположение дома, наличие инфраструктуры рядом;
3. свободно жилье сейчас или там еще кто-то живет. От этого зависит, могут ли быть проблемы с заселением в купленную квартиру, нужно ли будет выселять принудительно;
4. прочие юридические аспекты: кто является собственником, почему квартиру продают с торгов, какие есть документы, как быстро можно будет оформить сделку и кто выступает продавцом.

Чем больше вы будете знать про квартиру, тем лучше: так риски того, что после покупки будут проблемы с юридической или технической стороны, гораздо меньше.

На некоторых торгах есть предпродажный осмотр объекта недвижимости, но не всегда. В первом случае хорошо будет съездить и посмотреть все вживую. Если это невозможно, то внимательно изучите фотографии, которые есть, по указанному адресу можно съездить посмотреть в каком состоянии сам дом, придомовая территория и район в целом. Хотя покупать квартиру без реального осмотра, тем более с торгов не самый лучший вариант, потому что по фотографиям реальное состояние квартиры оценить не получится.

Процедура оформления сделки купли-продажи через торги

Порядок действий примерно таков:

1. с помощью ЭЦП зарегистрировать на портале, где будет проводиться аукцион;
2. в личном кабинете зарегистрироваться как участник на выбранных торгах;
3. внести задаток за лотовый объект — это не больше 20% от выставленной суммы;
4. в назначенный день принять участие в торгах;
5. если аукцион выиграете, то внести оставшуюся сумму за объект, оформить по стандартному порядку договор купли-продажи;
6. взять договор купли-продажи, документы на квартиру и обратиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать право собственности.

После того, как будет получена выписка из ЕГРН (этот документ заменяет свидетельство о регистрации права собственности), переоформить на себя документы по ЖКУ, прописаться по адресу.

Сроки процедуры и расходы

В среднем, на то, чтобы подобрать и купить квартиру с торгов, уходит до 1 месяца:

• на оформление электронной цифровой подписи — до 3 дней, но можно сделать быстрее за дороже;
• подбор жилья, регистрация на платформе торгов — до 1-2 дней;
• подтверждение регистрации на торгах — до 5 дней;
• внесение задатка — до 2 дней проходит платеж;
• торги, внесение остаточной суммы — до 5 дней;
• оформление договора купли-продажи можно сделать за 1 день;
• подать документы на регистрацию права собственности в Росреестре — не 1,5 недели, в зависимости от работы отделения в регионе.

Обязательные расходы таковы:

1. регистрация ЭЦП — до 2000 рублей, может быть на 500-600 рублей дороже, если нужен срочный вариант;
2. внесение задатка — зависит от стоимости квартиры, около 100 000 рублей;
3. регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей, это госпошлина.

Дополнительно может понадобится оплатить услуги юриста, для проверки объекта, запроса каких-то справок, услуги нотариуса.

Каковы риски при покупке квартиры с торгов?

Это может быть:

• в квартире прописаны лица, которых не имеет права выписать даже собственник, это несовершеннолетние или недееспособные. Такую проблему можно предвидеть легко — надо только проверить эти данные перед покупкой, в выписке ЕГРН такие данные есть;
• есть лица, которые имеют право пожизненного проживания в квартире, хоть и без права собственности. Это должно быть отображено в аукционной документации, но иногда или сам покупатель на это не обращает внимания, или просто данный факт скрыли. Откуда вообще берется такой статус? Например, один из прописанных по адресу отказался учавствовать в приватизации жилья. В этом случае он теряет право собственности, но жить там может сколько захочется;
• долги по коммунальным услугам. По закону новый собственник оплачивать их не должен, так как долги ЖКУ числятся только за собственником, а не квартирой. Новый владелец имеет право требовать обнуления показателей, но в ЖКХ на это не идут с охотой, так что часто приходится обращаться в суд, а это дополнительные финансовые расходы;
• оспаривание факта продажи жилья с торгов через суд. Бывший собственник может быть не согласен с решением о конфискации и оспаривать этот процесс в суде;
• проблемы с физической передачей квартиры. Прежние собственники могут отказываться выселяться из жилья, так как не согласны с арестом их жилья и последующей продажи. Выселить их не проблема, но придется это делать с полицией, а в худшем случае через суд. Судебные разбирательства могут длиться не один месяц.

Примерно половины возможных проблем точно можно избежать, если перед тем, как покупать квартиру с торгов, внимательно все проверить. Лучше в таких ситуациях обращаться к юристам и заказывать полную юридическую проверку объекта.