Покупка квартиры в новострое может осуществляться напрямую у застройщика или у его подрядчика. В первом случае рисков нет, если дом сдан в эксплуатацию, потому что видно состояние жилья, уже собраны все документы, так что покупателю нужно просто все внимательно осмотреть, оценить и уже принимать решение: брать или не брать эту квартиру.
В случае с покупкой квартиры у подрядчика рисков больше: дом может еще строится, а значит оценить техническое состояние квартиры не получится, нужно проверять документы не только застройщика, но и подрядчика — волокиты больше.
Но, это вовсе не значит, что брать квартиру у третьего лица нельзя — наоборот, цена такой квартиры может быть даже дешевле примерно на 10%. Просто нужно все внимательно проверять, а еще лучше доверять этот процесс компетентным лицам — юристам, страховщикам.
Почему квартиру может продавать подрядчик и кто он вообще такой?
Подрядчик — это третье лицо, которое выполняет какие-то работы от застройщика по договору подряда. Например, это может быть остекление дома, подводка каких-то коммуникаций, работы по устройству придомовой территории или обеспечению безопасности.
В некоторых случаях застройщик оплачивает услуги подрядчика не деньгами (или не в полной сумме), а квартирами — происходит работа по бартеру. А так как подрядчику все-таки нужны деньги, потому что нужно выплатить своим работникам зарплату, оплатить операционные расходы, квартиры он продает и чтобы это сделать быстрее, может давать на них хорошую скидку — до 15%.
Есть и другой вид подрядчиков, которых нанимают специально для продаж квартир. В таком случае застройщик просто продает оптом подрядчику часть квартир, а тот занимается их дальнейшей реализацией.
Покупка квартиры у подрядчика — не значит плохо. Просто сделка проходит не напрямую с застройщиком, а у третьего лица. Фактически, это как купить квартиру на вторичном рынке — до вас уже были владельцы.
Каким образом можно купить квартиру у подрядчика?
Есть такие варианты:
- стандартная сделка купли-продажи — если дом уже сдан в эксплуатацию;
- по договору по переуступке прав — если подрядчик купил квартиру у застройщика по договору долевого участия. В таком случае перепродажа квартиры проходит по договору цессии — подрядчик передает свои права на недвижимость покупателю. Законодательством это не запрещено;
- по договору соинвестирования — это редко используемый вариант и для физического лица не самый лучший. На нем остановимся подробнее.
Продать подрядчик частному лицу квартиру по договору соинвестирования может только в том случае, если и покупал квартиру у застройщика по такому же договору.
Суть этого соглашения в следующем: застройщик нанимает на работу подрядчика и обещает ему за выполненную работу отдать какие-то из построенных квартир. Договор заключается еще на этапе, когда фактически никакие работы не выполнялись. То есть по факту, один обещает выполнить что-то, а второй обещает за это рассчитаться квартирами, когда они уже будут готовы.
Почему покупать квартиру таким образом небезопасно? Потому что подрядчик может взять деньги за квартиру, но застройщику никаких работ не выполнить, а значит застройщик не должен и давать квартиру. В итоге с пустыми карманами остается только покупатель мифической квартиры, потому что он теряет деньги, а жилье получить даже не имеет права.
Вероятные риски при покупке квартиры у подрядчика
Возможно следующее:
- если покупается квартира в строящемся доме, то покупатель не получает на нее право собственности, потому что оформить таковое можно в Росреестре только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию;
- подрядчик может не выполнить или выполнить частично свои обязательства перед застройщиком, поэтому вопрос получения квартиры в собственности становится хлипким уже для покупателя квартиры;
- проблемы с качеством квартиры — здесь уже безответственность застройщика, а не подрядчика.
Поэтому, перед тем как купить квартиру, нужно хорошо проверить и застройщика, и подрядчика.
Как проверить?
Всего 6 пунктов, анализ по которым даст вам полную картину о подрядчике и застройщике:
- изучите застройщика, его репутацию, потому что от качества именно его работы будет зависеть то, какая квартира вам достанется. Ознакомьтесь с документацией, узнайте, состоит ли он в СРО, какие проекты уже сданы. Хороший лайфхак, как посмотреть квартиры этого застройщика — найдите его объекты, узнайте, не продают ли там квартиры, и если продают, запишитесь на осмотр. Так вы увидите реальную картину того, как делает свою работу застройщик;
- проверьте аналогичным образом подрядчика, включая документацию;
- изучите, а лучше делегируйте это юристу, договор, который был заключен между застройщиком и подрядчиком. И если кто-то из них отказывается показывать такой документ, лучше откажитесь от идеи покупки квартиры у этих лиц;
- узнайте у застройщика, имеет ли право подрядчик продавать квартиру сам;
- проведите осмотр дома, строительной площадки. Но, лучше не покупать квартиру, которой еще нет физически — берите только то, что уже сдали в эксплуатацию, иначе — это кот в мешке за очень большие деньги;
- не доверяйте слепо предложениями со слишком низкой ценой. Подрядчик может продавать жилье дешевле, скидка доходит и до 15%, но это точно не четверть или половина стоимости жилья.
Какие документы должен предоставить застройщик и подрядчик покупателю?
Застройщик передает:
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- разрешение на строительство;
- проектный план на дом;
- документы на земельный участок: это может быть договор купли-продажи или долгосрочной аренды.
Подрядчик должен предоставить:
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- документ, который подтверждает факт выполнения работ и получения в качестве оплаты за них квартир;
- выписка из ЕГРН, но ее не будет, если квартира покупается по договору соинвестирования;
- справка об отсутствии зарегистрированных по адресу людей;
- справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
- письменное согласие застройщика на проведение сделки.
Должны быть только оригиналы документов!
Сделка купли-продажи квартиры проходит по общему стандарту: подписывается договор, регистрируется право собственности в Росреестре, проводятся окончательные расчеты и покупатель становится владельцем нового жилья. Или ждет окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, если квартира покупалась в строящемся доме.
