Процесс оформления покупки недвижимости у юридического лица отличается от заключения договора с физическим лицом. В данном случае стандартный алгоритм действий при покупке квартиры пополняется обязанностями, проверкой деятельности и документации юридического лица. Также в таких сделках покупателя может ожидать больше рисков.
Покупка квартиры у юридического лица
Приобретение квартиры у юридического лица – это не простой процесс, для него необходимо подготовить большой перечень документов. Проведение такой сделки заключается в отчуждении активов, которые принадлежат определенной компании. Такая собственность может находиться у организации на основании права требования или же права собственности.
Когда недвижимость находится у компании на правах требования, то заключение сделки между покупателем и продавцом происходит на основании составления договора об уступке прав требования.
Может сложиться такая ситуация, в которой у юридического лица может и не быть такого права требования. Если, например, недвижимость продается организацией подрядчиком, которая оформила на себя несколько жилых помещений в счет предоставления своих услуг компании застройщику, оформляется инвестиционный договор.
В таком случае покупатель приобретает недвижимость с незарегистрированным правом требования юридического лица к строительной компании по поводу передачи прав собственности на квартиру. Из-за этого увеличиваются риски для покупателя.
Если жилье приобретается на основании прав собственности, то между покупателем и продавцом оформляется договор о купли-продажи. В данном случае все условия в договоре идентичны условиям при заключении сделки с физическим лицом. В договоре необходимо заверить печатью подпись того, кто представляет юридическое лицо.
Чтобы приобрести недвижимость у юридического лица без плохих последствий для покупателя, ему необходимо разбираться в риэлтерском деле и корпоративном праве. В такой ситуации лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.
Процесс приобретения жилья на первичном рынке недвижимости
Все организации, которые инвестировали в постройку дома, могут обладать правом требования на жилье в нем. В данном случае у организации инвестора необходимо обязательно проверить наличие договора от строительной компании, в котором указан отказ от прав на некоторые квартиры в доме. Есть два вида договора, на основании которого компания застройщик могла получить права на квартиру: ДДУ (Договор делового участия) и любой другой договор (например, инвестиционный).
В случае, когда квартира компании досталась по ДДУ, то ее права на эту квартиру должны быть внесены в Росреестр. Для проверки такой информации покупателю необходимо заказать справку из ЕГРН.
В случае оформления любых договоров инвестиционной компании с застройщиком, официально зарегистрированного права требования на эту недвижимость у организации нет. Все, что фиксирует наличие такого права – это договор с застройщиком. Если отношения между инвестором и строительной компанией испортятся, то действие такого договора может быть оспорено или аннулировано. В данной ситуации покупателю остается только узнавать, на каких основаниях было приобретено право на требование.
В случае отсутствия договора долевого участия покупатель рискует намного больше. Правильней всего будет воспользоваться консультацией профессионального юриста.
Любые сделки о купли-продажи недвижимости на первичном рынке заключаются на основании переуступки прав требования.
Как приобрести квартиру у юридического лица на вторичном рынке?
При покупке квартиры на вторичном рынке у юридического лица обязательно должно быть оформлено право собственности на него. Наличие такого права можно проверить также через выписку из ЕГРН.
Следующим этапом для покупателя станет детальное ознакомление с предыдущей историей жилья (как, когда и кому передавались права собственности на него). Чтобы быть уверенным в юридическом лице, покупатель должен изучить историю его деятельности и подлинность всех документов о регистрации, сертификатов и так далее.
Также покупатель необходимо сделать следующее:
- собрать необходимый пакет документов;
- провести оплату по сделке;
- зарегистрировать права собственности.
Далее покупатель и продавец могут переходить к заключению договора о купли-продажи. В данном случае производить оплату можно только на официальный счет в банке юридического лица. Передавать деньги наличными представителю компании, который подписывает договор, или скидывать их на его личной счет нельзя. В противном случае юридическое лицо имеет полное право оспорить заключенный договор и суд может признать его недействительным.
Как приобрести недвижимость в ипотеку?
При заключении сделки с юридическим лицом на покупку недвижимости в ипотеку, покупателю нужно предъявить в банк все необходимые документы вместе с оценочным сертификатом на квартиру.
В данном случае банк будет перечислять плату за недвижимость на счет юридического лица, а не на счет физического лица.
Есть ситуации, в которых организация, у которой приобретают квартиру, может потребовать внести первый взнос за квартиру перед заключением договора.
Риски для покупателя при покупке квартиры у юридического лица
Чтобы не попасть на мошенников при покупке квартиры у юридического лица, необходимо учитывать некоторые моменты.
Представители юридических лиц, которые будут заключать договор с покупателем о купле-продаже, часто предъявляют документы, подтверждающие соглашение юридического лица на заключение сделки от имени представителя. Таким документом может быть протокол собрания учредителей или же произвольное подписанное согласие от учредителей организации.
Доверенность для представительского лица компании заключается двумя способами:
- генеральная доверенность об отчуждении активов организации;
- доверенность, оформленная под определенную сделку.
Можно попасть в такую ситуацию, когда эти документы будут подделкой. В таком случае учредители имеют право подать иск в суд из-за своего несогласия с проведением процедуры купли-продажи. Тогда договор аннулируется. Суд может принять решение о том, что вложенные деньги вернутся в полном размере покупателю. Нужно быть готовым и к тому, что разрешение подобной ситуации занимает очень много времени.
Как покупателю можно избежать рисков?
Первое и самое важное, что обязан сделать покупатель, это тщательно проверить все документы, которые фигурируют в заключении сделки. Важно также проверить информацию о компании. Покупатель может попробовать присутствовать на собрании учредителей, на котором принимается решение о продаже недвижимости.
Если юридическое лицо получило права собственности на недвижимость менее 3 лет назад, то такой договор могут оспаривать в судебных органах.
В течение 2-3 дней с момента заключения договора о купли-продажи, покупателю квартиры на вторичном рынке стоит попросить выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире никого не было зарегистрировано после заключения договора о купли-продажи.
Также большим риском для покупателя является то, что компании может находиться на стадии банкротства.
Если есть возможность, нужно проверить, не участвовала ли компания в каких-то финансовых махинациях. Например, был зафиксирован вывод активов чрез однодневные компании.
Как проводится оформление сделки?
После проверки всех документов (лучше с участием юриста) нужно правильно составить и заполнить все необходимые бумаги. Вместе с договором о купли-продажи составляется акт приема-передачи недвижимости. В Росреестре необходимо зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю. После оформления и регистрации всех бумаг, покупатель может рассчитаться с продавцом.
Какие документы нужны для оформления сделки?
Чтобы оформить сделку о покупке недвижимости, необходимо приготовить следующий пакет документов:
- технические и правоустанавливающие документы на квартиру;
- документы, которые подтверждают отсутствие долгов по оплате ЖКУ;
- доверенность или другая документация, которая подтверждает право представительского лица на подписание договора;
- паспорта тех, кто будет заключать, и подписывать договор;
- документ, который подтверждает отсутствие зарегистрированных лиц в квартире;
- при надобности, согласие на проведение сделки от юридического лица;
- документы юридического лица.
Если квартиру покупают в новом доме, то необходимо проверить документы, которые подтверждают законность данной постройки.
Как проводится процесс оплаты?
Провести оплату за квартиру можно разными способами.
Самым опасным и нежелательным способом для оплаты считается расчет наличными. В таком случае покупателю выдается документ, который подтвердит проведение оплаты и получения средств организацией.
Расплатиться за квартиру можно при помощи аккредитива. Для этого необходимо открыть специальный счет в банке, с которого можно будет списать средства только в определенных случаях. Например, продавец может предъявить документ, который подтверждает официальную регистрацию перехода прав собственности покупателю.
Еще одним способом оплаты является перевод денежных средств на расчетный счет в банке юридического лица.
Оплачиваются ли налоги при заключении сделки?
Чаще всего налог НДС включается в стоимость самой недвижимости. Если недвижимость передается способом отчуждения, налог НДС платить не нужно.
Продажа объектов недвижимости юридическим лицом физическому
Существует специальный порядок проведения продажи недвижимости, принадлежащей акционерному обществу.
Если цена на жилье составляет больше 25% от стоимости всех активов организации, такая сделка относится к категории крупных. При заключении такого договора есть свои определенные особенности. В уставе акционерного общества прописано, что к категории крупных сделок могут отнести любые сделки о приобретении или отчуждении объектов недвижимости. Такие договоры главный директор обязан оговорить и согласовать с остальными учредителями организации.
Покупатель обязан предъявить документ о том, что продаваемая недвижимость не входит в классификацию крупных.
Как проходит покупка недвижимости у физического лица не предпринимателя
Все договоры юридических и физических лиц заключаются в письменной форме. В данном договоре необходимо указать информацию об объекте купли-продажи, а также информацию об обеих сторонах.
В договоре должна быть указана такая информация о физическом лице (Продавце):
- его личные данные;
- место жительства;
- ИНН (Если он есть).
Для подтверждения факта передачи прав на имущество заключается закупочный акт.
Рассчитаться с физическим лицом можно как наличным, так и безналичным способами. Когда производится расчет с физическими лицами, есть ограничения по максимальной сумме проведения таких операций. Также при заключении сделок с физическими лицами НДС не платится.
