Не все и не всегда могут купить квартиру сразу, без ипотек, переплат, небезопасных договоров долевого участия.
Одним из вариантов упрощенной покупки квартиры является сделка с жилищным кооперативом. Что это такое, стоит ли вообще таким образом покупать себе жилье, и если сделке быть, то на какие нюансы особенно нужно обращать внимание, расскажем далее в статье.
Что такое жилищный кооператив?
Жилищный или жилищно-строительный кооператив был известен во времена СССР, тогда такие объединения были популярны примерно так, как сейчас ипотеки.
Согласно статье 110 ЖК РФ ЖСК (или ЖК) — это добровольное объединение граждан, которые на свои деньги строят многоквартирный дом, а потом им управляют.
Технически это выглядит так: есть какой-то застройщик, который готов построить дом, но на это не хватает или вообще нет денег. Такого застройщика как бы нанимают несколько граждан, которые дают ему деньги, чтобы он построил им дом.
Со стороны это похоже на Договор долевого участия, но это не совсем так, различия в этих двух схемах есть:
- законодательное регулирование: договора ЖСК регулируются жилищным и гражданским кодексами, а ДДУ дополнительно Федеральным законом №214;
- регистрация в Росреестре: ЖСК договора регистрируются только после того, как будет выплачена вся сумма за квартиру и завершено строительство, а договора ДДУ обязательно нужно регистрировать сразу после подписания;
- стоимость жилья: в ЖСК может быть включен пункт о пересмотре стоимости жилья на момент окончания строительства, а вот в ДДУ это запрещено;
- выплаты — по ЖСК договору выплаты могут быть и после сдачи объекта, а по ДДУ должно быть все выплачено до того, как объект будет сдан;
- юридическая защита: по ЖСК не действует Закон о защите права потребителей, а по ДДУ действует.
То есть, с юридической стороны выходит, что договор жилищно-кооперативного строительства имеет больше минусов, чем плюсов. И ДДУ не самый безопасный вариант, а ЖСК и подавно.
Как выбрать жилищный кооператив?
Жилищно-строительных кооперативов много, но и как застройщика, его тоже нужно правильно выбирать.
Четыре фактора, на которые нужно обращать внимание:
- общие юридические сведения — дата и место регистрации, записи ЕГРЮЛ, записи в Центробанке. Эти данные можно получить в ФНС, они не в закрытом доступе;
- внутренние документы — устав, права и обязанности пайщиков, может даже типовой договор. Это документы кооператива, в открытом доступе их нет, но по вашему запросу предоставить их обязаны;
- репутация в интернете — отзывы, сайт, возможно есть страницы компании в социальных сетях. Отзывы лучше смотреть на тематических форумах или в группах соцсетей, так как на сайте они могут быть заказными;
- сотрудничество с банками — можно ли будет оформить ипотеку. Если да, то в каких банках, на каких условиях.
Неплохо выбирать ЖСК по личной рекомендации. Например, кто-то из ваших близких уже брал в нем квартиру, проблем никаких не было, так что можно взять на заметку.
Как купить квартиру через кооператив: пошаговая инструкция
После того, как вы выберите жилищный кооператив, дальнейшие действия будут примерно в такой последовательности:
- вступить в кооператив — понадобится написать заявление на имя председателя ЖСК. Образца нет, пишется оно в свободной форме на месте, по поводу правильного заполнения подскажет тот, кто будет принимать документы. Вступление в жилищный кооператив осуществляется на основании статьи 121 ЖК РФ: решение о принятии нового члена принимается на общем собрании, о чем записывается в протокол. Обратите внимание: на принятие решения отводится месяц, так что быстрого ответа не ждите;
- оплата членского взноса — обычно это от 3 до 7% от стоимости квартиры, но эта сумма не усчитывается в платежи за будущее жилье. Только после оплаты членского взноса вы становитесь полноправным членом жилищно-строительного кооператива;
- получение разрешения на выбор жилья и подписание договора;
- оплата паевого взноса — сколько это денег, зависит от стоимости выбранной квартиры и Устава ЖСК. В большинстве случаев сразу нужно оплатить примерно 50% от цены жилья, а вот одним платежом или в несколько частей — зависит от вашего кооператива;
- получить квартиру — если жилье уже сдано в эксплуатацию, пайщик имеет право въехать в нее, но пока все не выплатит, она находится в собственности ЖСК. Почти как в банке с ипотекой;
- выплатить все по договору ЖСК, получить подтверждающую справку и зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.
На что нужно обратить внимание:
- любой факт передачи средств в кооперативе нужно фиксировать — брать чек, расписку;
- обязательно после уплаты последнего взноса должны выдать справку, что кооперативу больше ничего не должны;
- пайщик имеет право просматривать внутренние документы кооператива, контролировать ход строительства.
Какие документы нужно подготовить?
Для вступления в кооператив надо: копия паспорта и ИНН, справка о составе семьи. Заявление пишется уже на месте.
Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно:
- паспорт;
- членская книжка из кооператива о взносах или выписка из протокола ЖСК и вступлении;
- справка о погашении долга;
- выписка из протокола о предоставлении жилья;
- акт о сдаче дома в эксплуатацию и акт о приеме-передаче квартиры;
- кадастровый паспорт;
- квитанция об уплате госпошлины (это 2000 рублей).
В договоре ЖСК прописываются такие сведенья:
- данные сторон;
- характеристики дома и квартиры;
- порядок внесения платежей и передача квартиры;
- оплата коммунальных услуг пока пайщик живет в квартире, но она еще не в его собственности;
- условия, при которых договор расторгается и пайщик выходит или исключается из кооператива.
Обязательно в договоре должны быть подписи сторон.
Покупка жилья через кооператив дело рискованное: тут и затянувшееся строительство, и увеличение изначально указанной суммы, и двойные продажи одной и той же квартиры по мошенническим схемам.
Но, и плюсы тоже есть: квартиры в ЖСК можно купить дешевле, чем по ДДУ или через ипотеку, рассрочка дольше, чем в банке. Учитывая то, что рисков больше, лучше проводить такие сделки с юристом, который хотя бы проверит репутацию и юридическую чистоту жилищного кооператива.
