Покупка приватизированной квартиры: как не остаться на улице и без денег

Продажа приватизированной квартиры не запрещена законом. Но, как и при любой другой сделке с недвижимостью, нужно сначала все проверить, а уже потом отдавать деньги, если это вообще придется делать. 

Дальше в статье расскажем о том, как безопасно купить приватизированную квартиру.

Что такое приватизированная квартира?

Квартира, которая передана в собственность гражданину от муниципалитета является приватизированной, то есть находится в полной собственности. Человек, который приватизировал жилье, имеет право делать с ним все, что ему захочется в юридическом плане: продавать, обменять, оставлять в наследство, оставлять в залог в банке, дарить как родственнику, так и третьему лицу. 

Неприватизированная квартира не есть в собственности прописанного там человека, поэтому совершать с ней какие-то либо юридические операции можно только с согласия муниципалитета, а продавать в прямом смысле этого слова, вообще невозможно, потому что нельзя продать то, что не является собственностью.

Какие могут быть проблемы от продавца?

Продавец может замолчать о некоторых проблемах в квартире, которые потом вылезут боком новому собственнику:

• была проведена перепланировка, а технически это не оформлено. В этом случае новому собственнику грозит выплата штрафа — как минимум, а как максимум — выплата штрафа и предписание вернуть все в исходное состояние, что тоже будет стоять немалых денег. О факте незаконной перепланировке может стать известно при переоформлении документов на нового собственника;
• есть долги по коммунальным услугам — по закону удерживать их из нового собственника невозможно, но такую свою правоту зачастую нужно доказывать в суде, так ЖКХ не захочет добровольно списывать задолженность;
• в суде идут споры относительно права собственности и по итогу сделка будет расторгнута;
• не все прописанные по адресу отказались принимать участие в приватизации, поэтому в дальнейшем через суд сделка тоже может быть оспорена;
• продажа общего имущества — если квартира была куплена в браке, то половина принадлежит одному супругу и это право неоспоримо. И если такая квартира была продана без официального согласия второго супруга, то оспорить ее в суде можно без проблем;
• нарушены права отказников — речь идет о тех, кто отказался от приватизации, но не утратил право пожизненного проживания в квартире, правда, без права собственности. Выселить их даже через суд новый собственник не сможет;
• нарушение прав несовершеннолетнего лица — если по адресу прописан или владеет долей несовершеннолетний, то любые операции с квартирой возможны только после получения разрешения от органа опеки. Если продавать квартиру без такого разрешения, то сделку в дальнейшем могут признать недействительной;
• наличие наследников — после продажи может оказаться, что продавец не единственный наследник на эту квартиру и остальные правопреемники оспаривают сделку в суде с целью установления своего права собственности. В таких случаях суд практически всегда признает договор ничтожным согласно статье 1155 ГК РФ.

Все эти проблемы можно пресечь на корню — нужно только перед сделкой провести тщательную юридическую проверку квартиры. В ходе изучения документов, проверки на аресты и прочие обременения невозможно будет утаить вышеуказанные факторы.

Что нужно сделать, чтобы не было проблем?

Покупать приватизированную квартиру, конечно, можно. Тем более, что на вторичном рынке купить недвижимость у частного лица неприватизированную вообще не получится. 

Чтобы исключить проблемы в дальнейшем, перед тем, как заключить сделку по купле-продаже, сделайте следующее:

1. проверьте, нет ли в совладельцах или прописанных по адресу несовершеннолетних. Если есть, то в списке документов от продавца обязательно должно быть разрешение на продажу квартиры от органа опеки, а на момент подписания договора купли-продажи несовершеннолетний должен быть выписан из квартиры;
2. как проводилась приватизация — есть ли другие люди, которые отказались от права приватизировать жилье. Если такие есть, то у них может быть право пожизненного проживания и покупать такую квартиру не стоит. Чтобы узнать, кто прописан по адресу, нужно запросить у продавца расширенную выписку ЕГРН;
3. состоит ли в браке продавец. Если да, то обязательно должно быть письменное согласие второго супруга на продажу. Даже если супруги не живут вместе, брак остался формальностью, все равно должно быть письменное согласие;
4. наличие обременений на квартиры — эта информация тоже будет в расширенной выписке из ЕГРН, которую обязательно должен предоставить продавец;
5. статус самого продавца — дееспособен он или нет. Если его дееспособность ограничена судом даже частично, то заключать сделки он не имеет права. А это значит, что при покупке квартиру у такого лица в дальнейшем высокая вероятность того, что сделку оспорят родственники или официальные представители продавца;
6. наличие наследников, которые не в курсе наличия наследственного имущества и нарушения своих имущественных прав — проверить этот факт можно через нотариуса. Но, лучше не покупать квартиры, которые находятся в собственности после получения наследства меньше трех лет. О таком сроке идет речь, потому что 3 года — это исковая давность для гражданских дел.

И самый простой, но действенный вариант того, как можно себя обезопасить при покупке квартиры: перед тем, как совершить сделку, нужно обратиться к юристу за тем, чтобы он проверил документы объекта и наличие подозрительных операций. Также защитить свои деньги можно, оформив титульное страхование сделки по купле-продаже.