Предварительный договор купли-продажи квартиры: как составить и как расторгнуть

Предварительный договор еще называют договором о намерениях – в нем стороны (покупатель и продавец) обещают в некоторые сроки заключить основной ДКП. Это, собственно, и есть главная задача предварительного договора.

Такой тип документа может составляться не только относительно недвижимости. Но, в случае с продажей квартиры это используется как страховочный вариант – чтобы продавец не передумал продавать, а покупатель не передумал покупать жилье. А если кто-то передумает, то можно будет получить компенсацию или отстоять свои права через суд.

Основные требования к предварительному договору

Есть два основных требования к предварительному договору купли-продажи квартиры:

1. Предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной.
2. В предварительном договоре должна быть указана характеристика предмета, который будет фигурировать в основном договоре.

Предварительный договор обязательно должен быть в письменной форме и лучше, если нотариально удостоверенным. Обязательно заверить у нотариуса договор о намерениях нужно в следующих случаях:

1. Если основной договор тоже должен быть заверен нотариально.
2. Если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных людей.
3. Если продается доля в квартире, а не весь объект недвижимости.

Существенные условия

В любом договоре есть существенные условия. Это предмет договора и его основные положения. Если таковые условия не будут прописаны, то соглашение считается незаключенным.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости есть два существенных условия: характеристика самой недвижимости и ее цена. В основном могут быть перечислены и дополнительные существенные условия: право некоторых лиц там проживать после его продажи. Например, может действовать договор ренты.

Кстати, до 2015 года в предварительном договоре тоже нужно было прописывать дополнительные существенные условия, если таковые есть. Сейчас уже нет такой необходимости, требование отменили.

Что должно быть указано в предварительном договоре?

В предварительном договоре должно быть указано следующее:

• Предмет договора: адрес, площадь, технические характеристики, цена.
• Другие условия: когда должна быть заключена сделка, между кем, какой задаток был дан.
• Ответственность за нарушение условия договора.

В предварительном договоре может быть описан только предмет основного, без дополнительных условий, и этого достаточно.

На практике в договор о намерениях включают намного больше условий: цена, сроки, ответственность сторон, с мебелью и техникой продается квартира или без, и другие мелочи.

Особенное внимание нужно уделять описанию предмета договора. Недвижимость нужно описать в документе так, чтобы ни у кого не было сомнений или двоякой трактовки о том, что именно и по какому адресу продается.

Может быть такое, что на момент подписания предварительного ДКП самой недвижимости еще нет. Например, дом только строится. В таком случае договор о намерениях невозможен.

Относительно недвижимости нужно обязательно указать такие данные: кадастровый номер, адрес, площадь (общая и жилая). Если точно эти данные неизвестны, то их можно выписать с сайта Росреестра и ЕГРН.

Читайте также: как составить ДКП с участием несовершеннолетнего

Расчеты сторон

Основная цель договора о намерениях – зафиксировать стоимость сделки. Поэтому, предварительных расчетов в таком случае может и не быть. Но, стороны имеют право дать задаток или аванс, что на практике чаще всего и происходит.

Важно: если по условиям предварительного ДКП будет передано больше 70% от стоимости квартиры, то такой договор могут признать даже основным. Подтверждение: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.07.2011 №54.

Ответственность сторон

Предварительный договор составляется с той целью, чтобы обе стороны не отказались от своих намерений и выполнили все договоренности.

Если сторона будет отклоняться от своих обещаний, то вторая сторона может начать по этому поводу судебное разбирательство или же потребовать возвращение задатка в двойном размере с последующим расторжением договора.

Если вторая сторона понесла ущерб (например, арендовала квартиру на время до подписания ДКП), то его также можно взыскать с виновного в судебном порядке.

Суд может обязать не только выплатить ущерб, но и подписать основной ДКП. Но, только если с момента подписания предварительного договора прошло не меньше 6 месяцев.

Срок действия договора

В документе можно прописать, в течение какого срока должна быть заключена сделка. Если конкретный временной период не указан, то по умолчанию договор будет действовать год.

Регистрировать предварительный ДКП не надо. Он составляется только для того, чтобы стороны сделки были уверены в соблюдении своих интересов.

Самые частые ошибки при составлении

Ошибки и неточности в предварительном ДПК могут привести к тому, что и сам документ, и дальнейшая сделка могут быть признаны недействительными. Чаще всего в договоре допускаются такие промахи:

• Нечетко указаны характеристики продаваемой недвижимости. Например, написали только улицу и номер дома, а номер квартиры нет.
• Путают задаток и аванс. Аванс возвращается в таком же размере, как и давали, а задаток в двойном.
• Не согласована цена сделки, а при подписании основного ДКП уже возникают споры.
• Не указана ответственность сторон за нарушение условий договора.

Очень важно правильно прописать денежные вопросы в договоре. Если этого не сделать и потом между сторонами сделки возникнут споры, то обращаться для их решения придется в суд.

Не забудьте прописать в договоре такие важные условия:

1. Ситуация, при которой стороны имеют право расторгнуть предварительный договор без санкций.
2. В какие сроки квартира должна быть передана в пользование покупателю.
3. В какие сроки должен быть возвращен аванс или задаток при расторжении договора.
4. Штрафные санкции при уклонении одной из сторон от обязательств по договору.

Важно: задаток не должен превышать 50% от стоимости квартиры. Если больше, то суд может признать такой договор основным, а не предварительным.

Есть ли гарантии при заключении предварительного договора?

Не стоит рассматривать предварительный договор как гарантию того, что квартира будет продана именно этим людям и продана вообще. В период между подписанием предварительного и основного ДКП может произойти какое-то форс-мажорное обстоятельство, и сделка заключена не будет.

Но, некоторые риски все же исключить можно:

1. Если продавец откажется продавать квартиру, то покупатель гарантированно получает обратно задаток в двойном размере.
2. Если продавец откажется продавать жилье и возвращать задаток со штрафными санкциями, то суд может в принудительном порядке обязать его завершить сделку.

Но, надо понимать и то, что предварительный договор купли-продажи не является основным, так что вероятность не заключения сделки есть.

Договор о намерениях может быть с ошибками, так что его признают недействительным, и продавец отделается только возвратом задатка или аванса.

Поскольку договор предварительный нигде не регистрируется, покупатель не может знать, были ли такие же договора на эту же квартиру составлены ранее. Так что есть риск попасть на мошенника, который просто собирает задатки и исчезает. Именно поэтому лучше не давать большие залоговые суммы, 10% от стоимости сделки будет более чем достаточно.

Как расторгнуть предварительный договор?

Договор прекратить свое действие, если:

• Прошел срок, который прописан в договоре для заключения сделки, но до нее дело так и не дошло.
• Стороны уже заключили основной договор.
• Стороны по общему согласию расторгли договор.

Аннулирован документ может быть и по решению суда. Причиной судебных разбирательств может быть одна из следующих ситуаций:

• Продавец намеренно скрыл информацию о том, что квартира с обременением.
• Продавец скрыл, что в квартире имеет право пожизненного проживания какой-то человек.
• В сделке затронуты интересы несовершеннолетнего или недееспособного, но орган опеки на нее разрешения не давал.

Это самые частые причины, может быть что-то еще. Пострадавшая сторона в таких случаях имеет право дополнительно взыскать деньги за причинённый ущерб с виновного в сорванной сделке.

Если вам понадобится консультация юриста по вопросам оформления купли-продажи недвижимости, можете обращаться к нам. Первичная юридическая помощь бесплатна.