Собираясь продать квартиру, один из её владельцев может столкнуться с проблемой – нежеланием совладельца продавать эту недвижимость. Одно дело, когда обоим собственникам принадлежат сравнительно равные части квартиры. Но нередко, один владеет практически всей квартирой, а у второго в собственности ничтожная часть. Но, понимая, что эта мизерная собственность даёт ему возможность воспрепятствовать заключению сделки, он требует за её выкуп несоразмерную цену, либо вообще отказывается продавать.
В этом случае остаётся только один вариант решения проблемы – признать долю незначительной по решению суда.
Что такое незначительная доля?
Законы не содержат строгого определения незначительной доли. Однако, судебная практика показывает, что таковой считают совсем малые части квартиры, которые нельзя выделить в отдельное помещение.
Соответственно, владелец этой доли не заинтересован в проживании в квартире и ином использовании своей собственности.
В некоторых случаях без экспертизы квартиры сложно понять, насколько мала та или иная доля.
Незначительная доля в квартире может быть принудительно продана остальным владельцам. 252-я статья ГК РФ допускает такую сделку даже против воли владельца доли. Для этого и необходимо признание доли незначительной.
Какая доля в квартире может быть признана незначительной?
Как уже сказано выше – точного понятия незначительной доли нет. Но есть рекомендации Верховного суда РФ, согласно которым незначительной признают такую площадь в квартире, которая соответствует ряду характеристик:
- Её невозможно выделить в натуральном размере.
- Из-за неё возникают сложности в пользовании квартирой.
- Владелец доли не проживает в квартире и не имеет к ней интереса.
- За собственником доли есть долг по коммунальным платежам.
- У него есть другое жильё.
Совокупность этих факторов приведёт к признаю в суде доли незначительной.
В случае, когда владелец проживает в квартире, и у него нет другого жильца, выкупить такую часть недвижимости без его согласия не удастся.
Конкретную площадь, которая будет признана незначительной назвать сложно, потому что четвёртая часть однокомнатной квартиры и четвёртая часть двухкомнатной – доли совершенно разные по площади.
Порядок признания доли в квартире незначительной
Только суд имеет право признать собственность в жилой недвижимости незначительной и после его решения возможен принудительный выкуп доли в квартире.
Способы
Решить конфликт вокруг выкупа части жилья возможно двумя способами:
- По соглашению о безвозмездной передаче доли или о её выкупе.
- По решению суда.
Чаще используется второй способ, потому что владельцы долей не могут договориться о стоимости выкупа.
Порядок действий
Прежде, чем подавать иск в суд, нужно попытаться выкупить долю у её владельца. Если он откажется, это будет доказательством попытки решить проблему в досудебном порядке. После этого уже можно подавать иск в суд.
На этом этапе важно убедить владельца мизерной доли в её низкой рыночной цене.
Перед подачей иска нужно собрать доказательства того, что владелец доли не платит за коммунальные услуги, не участвует в ремонте и содержании квартиры, не проживает в ней и т.д. Подойдут все факты, которые продемонстрируют отсутствие у владельца потребности и интереса к этой квартире.
Далее нужно составить иск, руководствуясь 131 и 132 статьями ГПК РФ.
К иску нужно приложить все документальные доказательства по делу, а также квитанцию об оплате госпошлины и зачислении средства для выкупа на счёт суда (в качестве альтернативы можно использовать нотариальный депозит).
Подавать иск можно по месту расположения квартиры или месту регистрации ответчика.
В суде желательно участие свидетелей, а в некоторых случаях стоит ходатайствовать о проведении техническо-строительной экспертизы.
Если суд вынесет решение о принудительном выкупе доли в квартире, то на подачу апелляций отводится 30 дней, после чего решение вступит в силу.
Заключительный этап – выкуп за установленную судом цену и переоформление прав собственности в Росреестре.
Необходимые документы
Суду нужно предоставить:
- Иск в 3 экземплярах.
- Копию паспорта истца.
- Квитанции об оплате госпошлины и внесении денег за выкуп.
- Правоустанавливающие документы на квартиру (подавать иск могут лишь её собственники или их доверенные лица).
- Если иск подаёт доверенное лицо, то копию доверенности и его паспорт.
- Доказательства досудебных попыток договориться.
- Техпаспорт квартиры.
- Выписка из домовой книги, если ответчик не живёт по данному адресу.
- Экспертное заключение о том, что в натуральном виде долю выделить нельзя.
- Иные документы, которые доказывают позицию истца.
С иском нужно подавать копии документов (только квитанцию об оплате пошлины в оригинале). Оригиналы нужно принести на судебное заседание.
Исковое заявление
Иск составляется в стандартной для таких заявлений форме. В нём должны быть:
- Данные суда, истца и ответчика.
- Описание квартиры и спорной доли.
- Объяснения и доказательства её незначительности.
- Ссылка на 252 статью ГК РФ.
- Исковые требования.
- Список прилагаемых документов.
- Подпись и дата.
Составляется иск в трёх экземплярах – для суда, истца и ответчика.
Расходы
Помимо суммы выкупа доли истец должен оплатить:
- Госпошлину. Её размер варьируется от 400 рублей до 60 тысяч.
- Экспертизу (от 5 до 20 тысяч рублей).
- Судебные издержки (около 5 тысяч).
- Пошлину за регистрацию прав собственности в Росреестре – 2000 рублей.
В случае победы истца, судебные издержки лягут на плечи ответчика.
Сроки
Процесс судебных разбирательств по таким делам довольно долгий, в среднем 2-4 месяца. К этому времени стоит добавить срок апелляций – 30 дней и 10 в случае решения мирового суда.
Проблемы принудительного выкупа доли
Подытоживая, стоит отметить, что в большинстве случаев препятствием для принудительного выкупа доли в квартире является желание её владельца продать своё имущество дороже реальной стоимости. Конечно, судебное решение эту проблему решает, но важно доказать, что доля является незначительной. А это не так просто, потому что не всегда есть доказательства того, что владелец доли не пользуется своим имуществом.
