В современных реалиях обмен частного дома на квартиру часто оформляется посредством заключения сделки купли-продажи. То есть заключается два договора – отдельно на продажу дома и отдельно на продажу квартиры, вместо одного документа – договора мены. В статье будут рассмотрены все варианты обмена, доступные гражданам на законных основаниях.
Варианты обмена дома на квартиру
Существует три возможных варианта обмена частного дома на квартиру:
- Прямой обмен объектов недвижимости с доплатой.
- Продажа дома для последующей покупки квартиры.
- Продажа дома и одновременная покупка квартиры.
В первом варианте оформляется договор мены. Этот способ имеет существенные преимущества:
- сокращение расходов на регистрацию сделки в два раза, так как потребуется регистрировать в Росреестре только одну сделку вместо двух при оформлении купли-продажи;
- отсутствие риска потерять жилье даже если сделка будет оспорена – в этом случае каждая сторона останется владельцем своего изначального имущества;
- экономия времени на оформление и регистрацию сделки.
Однако, несмотря на столь значительные плюсы, непосредственный обмен имеет и отрицательную сторону. В случае оформления договора мены отсутствует возможность выбора. Дело в том, что предложений об обмене в разы меньше, чем предложений о продаже. Среди имеющихся объявлений непросто подобрать подходящее, ведь нужно чтобы недвижимость устраивала обе стороны.
Все это порождает еще один существенный минус прямого обмена – длительный поиск подходящей альтернативы. Некоторые люди ищут нужный объект для оформления мены годами.
Во втором варианте заключается две сделки. Обе они оформляются посредством договора купли-продажи. Такой способ наиболее популярен, так как в этом случае не приходится подстраиваться под ограниченное число предложений на рынке.
В третьем варианте участвует целая цепочка альтернативных сделок, поэтому без помощи риелторов тут не обходится. В подобных сделках участвует как минимум три собственника. Весь процесс очень сложный.
В рамках статьи мы более подробно остановимся на первом варианте оформления обмена дома на квартиру.
Процесс обмена недвижимости с доплатой
В целом, процедура оформления договора мены схожа с заключением купли-продажи. Но есть и отличительные особенности. Рассмотрим процесс подробнее.
Поэтапный алгоритм
Для оформления следует придерживаться следующей инструкции:
- Поиск подходящего варианта. Для этого можно воспользоваться местными печатными изданиями, досками объявлений в интернете, социальными сетями, информацией от друзей и знакомых или обратиться к риелтору.
- Согласование условий предстоящей сделки с другим собственником. На этом этапе определяется сумма доплаты.
- Сбор необходимых документов.
- Составление договора мены.
- Оплата государственной пошлины.
- Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ.
Размер государственной пошлины составляет 2000 рублей. По итогам прохождения регистрации в органах Росреестра участникам сделки будет выдано две выписки из ЕГРН – по одной для каждого.
Документы для сделки
Как правило для обмена дома на квартиру требуются следующие документы:
- общегражданские паспорта участников сделки;
- правоустанавливающие бумаги на объекты недвижимости – выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- договор мены;
- заявление о государственной регистрации;
- согласие супругов на заключение сделки, если стороны находятся в браке;
- техническая документация из БТИ на оба объекта;
- документация на земельный участок, на котором располагается частный дом;
- письменное согласие органов опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний;
- выписка с лицевых счетов, подтверждающая отсутствие задолженности за пользование услугами ЖКХ;
- выписка из домовой книги для квартиры и сама домовая книга для дома;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Это не исчерпывающий список. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому уточнять перечень документации нужно в Росреестре.
Условия договора мены
Заключить договор мены могут только собственники недвижимого имущества. В тексте документа прописываются права и обязанности сторон, а также порядок передачи объектов и денежных средств.
Когда сделка заключается в отношении не равноценных объектов недвижимости в соглашении необходимо прописать конкретную сумму доплаты и порядок ее перечисления, а также оценочную стоимость дома и квартиры. Все остальное практически аналогично договору купли-продажи.
При наличии выраженных дефектов в недвижимости или каких-либо обременений все это должно быть указано в составляемом документе. Если ничего такого нет, требуется указание на это.
Так как одним из объектов мены является частный дом, в тексте соглашения должны быть указаны сведения о земельном участке, на котором он расположен. Требуется прописать площадь надела, а также право, на основании которого собственник дома владеет землей.
Стороны могут включать в текст любые пункты, которые посчитают важными. К примеру, можно указать сроки освобождения жилплощади, условия передачи мебели и др.
Плюсы и минусы мены
Рассмотрев вышеперечисленные варианты, все же стоит отдать преимущество оформлению договора мены. При таком виде сделки стороны одновременно передают имущественные права, а также имеют возможность избежать налогообложения на доходы физических лиц. Участники не рискуют оказаться в ситуации, когда одна из сторон отказывается от сделки в процессе ее оформления.
При заключении договора купли-продажи вместо мены потребуется указывать стоимость недвижимости. Без этого пункта сделка будет недействительной, так как он относится к существенным условиям. И в этом случае возникают серьезные риски.
Заключать придется два договора купли-продажи. Если они оформляются не единовременно, второй участник может оказаться аферистом и отказаться от заключения второго соглашения. В этом случае первый участник не только лишается жилья, но и денег за него не получает, так как вместо финансов должен был получить обменную недвижимость.
Налогообложение обмена жилья
Если кадастровая стоимость объектов недвижимости одинакова, то квартира и дом будут признаны равнозначными. В этом случае начисления налога не будет.
Когда в сделке участвует доплата, она будет признана доходом лица, получившего ее. В этом случае перечисленная сумма облагается налогом по ставке 13 %. Доплачивающая сторона при этом по-прежнему не обязана выплачивать средства в бюджет.
При возникновении вопросов и сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как происходит обмен частного дома на квартиру. Целесообразно привлечь к процессу заключения сделки и подготовке документации профессионального юриста. Эксперты нашего сайта будут рады помочь вам в любых правовых вопросах.
