Сделки по продаже недвижимости могут быть весьма рискованными. Особенно это касается продажи жилья с обременением. Тем не менее, владельцы таких квартир порой пытаются их продать. Возможна ли такая сделка, и какие проблемы она может породить – рассмотрим в этой статье.
Понятие обременения
Обременением является любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. В результате, сохраняя право собственности, его владелец не может продать такой объект.
Также к обременению часто относят преимущественные права третьих лиц, претензии наследников квартиры и т.д.
Игнорирование обременений приводит к судебному аннулированию сделки.
Как узнать о наличии обременения?
При покупке квартиры с обременением необходимо проверить его наличие и вид такого ограничения недвижимости.
Существует несколько документов, в которых отражается информация об обременениях:
- Выписка из ЕГРН. Основной документ, в котором можно увидеть, находится ли квартира в ипотеке, в договоре ренты, долгосрочной аренде, долевой собственности или в собственности несовершеннолетних.
- Домовая книга или справка о прописанных даёт информацию об официальных жильцах квартиры.
- Узнать о наличии лиц, отказавшихся от приватизации можно из договора приватизации и справки о прописанных. Нужно сравнить эти документы.
- Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут были ли использованы эти деньги для покупки квартиры.
Чаще всего именно выписку из реестра недвижимости используют для доказательства чистоты сделки и отсутствия обременений при продаже квартиры.
Виды обременений
Основные виды таких ограничений на сделки с квартирой стоит рассмотреть подробнее, так как в некоторых случаях без их снятия продать и купить квартиру не удастся, либо придётся получать разрешение третьей стороны сделки.
Ипотека банка
В течение всего времени выплат ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Он может продать это жильё, если заёмщик не платит по кредиту. Любые сделки с этой квартирой, как и её перепланировка возможны лишь по согласию банка.
Залог в пользу продавца
Это схожий с ипотекой вид обременения. Но квартира в залоге находится не у банка, а у её бывшего владельца. Оформляется такой залог в ситуации рассрочки выплат за квартиру. Таким образом, продавец обезопасит себя. Если покупатель перестаёт платить, он может продать квартиру другому человеку.
Сам новый владелец продать квартиру с обременением не может, пока не погасит весь долг.
Прописанные люди
Несмотря на то, что прав блокировать сделки с квартирой у прописанных не собственников нет, они могут существенно усложнить пользование такой квартирой. По закону, даже если сделка заключена без их ведома, они обязаны выписаться. В ином случае их выпишет суд. Но есть ряд категорий граждан, которых выписать сложно или вообще невозможно:
- Несовершеннолетние жильцы. Их можно выписать только при предоставлении нового места жительства, которое по основным характеристикам не уступает предыдущему.
- Лица, отказавшиеся от приватизации. Их не удастся выписать даже по решению суда. За такими людьми сохраняется пожизненное право на проживание в квартире.
Поэтому важно перед заключением сделки проверить справку о прописанных жильцах, в которой указаны даты их рождения. Так можно сразу увидеть наличие несовершеннолетних прописанных.
Отказавшиеся от приватизации отражены в договоре-основании приватизации.
Дополнительный метод защиты в такой ситуации – требовать от продавца подписать нотариальное обязательство выписать всех жильцов.
Рента
Обычно в ренту продают квартиры пожилые одинокие люди. После подписания договора, права на квартиру переходят новому владельцу, но за старым сохраняется пожизненное право проживания и содержания его за счёт покупателя.
При продаже квартиры с обременением такого рода необходимо письменное согласие рентополучателя, заверенное нотариусом. Сразу после подписания ДКП, новый владелец квартиры становится обязанным выплачивать ренту.
Аренда
Сдача квартир в аренду – распространённая практика. Важный нюанс заключается в том, что договоры аренды на срок менее одного года не регистрируются в Росреестре. Поэтому при заключении сделки их отследить невозможно. Вторая проблема, что арендные договоры, даже на длительный срок, автоматически при продаже квартиры не расторгаются. Всё это создаёт для покупателя дополнительные проблемы.
Арест и запрещение приставов
Обычно судебные приставы арестовывают квартиру за:
- Долги по коммунальным платежам.
- По алиментам.
- За неуплату налогов.
- Непогашенные штрафы.
- По решению суда.
Продать такую квартиру невозможно, не погасив долги. Данные об аресте будут отражены в ЕГРН в течение 1-3 дней после его наложения.
У должника только один вариант:
- Погасить долг, чтобы снять арест.
- Продать квартиру без обременений.
Если долг очень большой и должник его не выплачивает, то приставы могут продать квартиру в счёт погашения долга.
Несовершеннолетние и недееспособные
Главная проблема в продаже квартиры с такими собственниками или жильцами в том, что на это нужно согласие органов опеки и попечительства. А они, в первую очередь, будут думать об интересах подопечных.
Поэтому для продажи квартиры с обременением этого вида нужно:
- Найти для несовершеннолетнего другое жильё, соответствующе по основным параметрам продаваемому.
- Получить согласие органов опеки.
- Зарегистрировать сделку купли-продажи у нотариуса.
Несоблюдение этих требований приведёт к аннулированию сделки по иску органов опеки.
Материнский капитал
Покупка квартиры с использованием этой субсидии требует выделить доли в квартире детям. Соответственно, она будет обременена несовершеннолетними собственниками. Но если доли не выделены и квартира была продана, то в будущем, до достижения 21 года сами дети могут аннулировать такую сделку через суд.
Разрешение супруга и преимущественное право сособственников
Квартира, которая считается совместно нажитым имуществом, может быть продана только с согласия второго супруга. Такое согласие должно быть письменным и заверенным нотариусом. Иначе, супруг сможет аннулировать сделку в суде в течение года после продажи квартиры.
При долевой собственности, каждый из совладельцев имеет преимущественное право выкупа доли. Для этого её продавец должен уведомить всех совладельцев и в течение месяца ждать их ответ. Если никто выкупить долю не захотел, то продавец может продать её третьему лицу. Но при несоблюдении требования об уведомлении совладельцев, они могут оспорить сделку в течение трёх месяцев после её заключения.
Наследники
При покупке квартиры у наследников важно удостовериться, что на неё нет претензий у других наследников. Если нотариус допустил ошибку, и кто-то не был включён в список наследников, то этот человек может оспорить сделку с квартирой в суде.
Ещё один вид обременений, связанных с наследством – завещательный отказ. На основании такого документа его обладатель имеет право пожизненного проживания в квартире. Продажа квартиры с этим обременением не отменяет такого права.
Для проверки этих ограничений нужно сравнивать свидетельство о наследстве и расширенную выписку из ЕГРН.
Варианты продажи
Продажа квартиры с обременением возможно в двух случаях:
- Снятие обременения.
- Согласие третьих лиц.
Нужно учитывать, что некоторые виды обременений (например, арест) вообще не позволяют заключать сделки с квартирой. Поэтому без их снятия продажа жилья невозможна.
Погасить обременение перед продажей
Ипотека, арест или рассрочка – виды обременений, которые лучше всего снять перед продажей квартиры.
При отсутствии денег на погашение ипотеки, можно погасить её за счёт покупателя.
Для этого:
- С покупателем заключают предварительный договор купли-продажи. В нём указана обязанность продавца снять обременение с помощью денег покупателя. Продавец даёт расписку о получении денег.
- Погашают долг.
- Снимают обременение в Росреестре.
- Получают новую выписку из ЕГРН и заключают основной договор продажи.
Этот процесс занимает определённое время, но зато снижает риски по сделки с недвижимостью.
Продать квартиру с обременением
Как уже сказано выше, для такой сделки необходимо получить согласие третьих лиц, которые имеют права на квартиру. Кроме этого в самом договоре купли-продажи нужно указать наличие обременения и его последствия для покупателя. Если этого не сделать, у него появится право требовать в суде возмещение убытков связи с внезапно выяснившимся обременением.
Согласие нужно получать:
- У банка (при ипотеке).
- У предыдущего продавца (при залоге в его пользу).
- У рентополучателя.
- У супруга.
- В органах опеки и попечительства (при обременении с несовершеннолетними).
Это ключевой момент процесса продажи квартиры с обременением. Далее вся сделка происходит, как и с квартирами без дополнительных ограничений.
Риски покупателя
Главный риск в том, что сделку могут аннулировать в суде. Это возможно:
- Если квартира в залоге.
- Арестована.
- Отсутствует согласие второго супруга (когда продавец в официальном браке).
- Есть несовершеннолетний владелец.
- Есть совладельцы.
- Права наследников были нарушены.
- При обременении в виде ренты.
В иных ситуациях сделку не расторгнут, но новый владелец получит квартиру с жильцами. Чтобы этого не произошло нужно внимательно проверять описанные выше документы.
Преимущества приобретения квартиры с обременением
Нельзя сказать, что подобные сделки имеют только негативную сторону. Обременение также может иметь свои плюсы. Главным образом – низкую стоимость квартиры. Поэтому при участии грамотного риэлтора такая сделка может оказаться весьма выгодной.
Ещё один вариант – переуступка прав на квартиру в строящемся доме. Естественно, такой объект недвижимости обойдётся дешевле, чем готовая квартира. Это и делает такие сделки выгодными.
И, наконец, покупка квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, может быть выгодна тем, кто не имеет денег на покупку квартиры сразу, но готов выплачивать этот кредит.
Содержание договора купли-продажи
В этом документе важно указать:
- Данные сторон сделки.
- Информацию о квартире.
- Стоимость.
- Порядок расчёта и передачи квартиры.
- Ответственность сторон, если они не выполнят условия.
Также обязательно внести в договор пункт о сути обременения и его последствиях.
Документы
Продажа квартиры с обременением требует подачи ряда документов:
- Совместного заявления о переходе права собственности.
- Технических документов на квартиру.
- Справки о количестве прописанных.
- Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Соглашения о залоге, если таковое необходимо.
- Договора купли-продажи.
В конкретных случаях также может понадобиться разрешение органов опеки, согласие супруги и иные документы.
Стоимость услуги и сроки её оказания
Основная часть расходов будет касаться оплаты услуг нотариуса, технических специалистов (например, при оценке стоимости жилья) и юристов. Цены на эти услуги могут существенно различаться.
Что касается фиксированной оплаты, то таковой будет госпошлина за регистрацию прав в Росреестре. Она составляет 2000 рублей.
После заключения договора сроки регистрации прав составляют 7-10 дней. Напрямую через Росреестр, не более 7, а при подаче документов через МФЦ – до 10 дней.
Минусы покупки
Главная опасность покупки квартиры с обременением в том, что после заключения сделки продавец откажется снять обременение. Эту проблему можно решить, договорившись, или в суде.
Покупка в рассрочку
Как и в любых других договорах купли-продажи, в случае продажи жилья с обременением, покупатель может выплачивать его стоимость по частям. Для этого в ДКП нужно чётко описать график внесения платежей.
При задержке выплат продавец может потребовать вернуть квартиру, но только, если уже выплачено менее половины её стоимости.
