Продажа квартиры с отсрочкой заселения – что это такое?

Иногда можно встретить объявления о продаже квартиры, которая дешевле рыночной цены на 30-50%, при этом планировка, расположение – все хорошо. В чем тут подвох? Такая разница в цене могла быть первым признаком мошенничества, но не обязательно.

В объявлении может быть указано, что заселение происходит с отсрочкой. Что это такое, и нужно ли вообще покупать подобные квартиры расскажем дальше.

«Продажа квартиры с заселением с отсрочкой в 99% случаев означает, что в квартире проживает одинокий пожилой человек, которому нужен уход. Он готов продать квартиру намного дешевле, но, чтобы взамен его должным образом досмотрели и похоронили» – комментирует юрист по недвижимости информационного портала Estate Legal. Так что такие сделки вполне легальны, но подводных камней может быть больше, чем при стандартной сделке купли-продажи, а мошенником выступать безобидная, на первый взгляд, бабушка-одуванчик.

Как это оформляется документально?

В Гражданском Кодексе есть 2 способа оформления подобной продажи жилья: по договору ренты или с правом пожизненного проживания и содержания.

Как в первом, так и во втором случае на квартиру накладывается обременение – покупатель не может ею полноправно распоряжаться пока, извините за цинизм, продавец квартиры не умрет.

Договор ренты подразумевает выплату стоимости квартиры по сделке (в большинстве случаев это максимум половина ее рыночной стоимости) плюс ежемесячную выплату какой-то суммы, о которой стороны договорятся.

Договор пожизненного проживания с содержанием – это выплата суммы по сделке, выплата ежемесячно какой-то компенсации и предоставление еще каких-то услуг. Например: покупатель квартиры обязан каждый месяц выплачивать продавцу по 10 000 рублей, а также водить его в поликлинику, кормить, помогать соблюдать гигиенические процедуры, то есть ухаживать за ним. Обязанности должны быть четко и однозначно прописаны в договоре.

Договор ренты или пожизненного проживания с иждивением обязательно должен быть заверен нотариально. В документе указывается такая информация:

• Где и когда был заключен договор.
• Стороны сделки: их ФИО, паспортные данные, место жительства.
• Предмет договор: какая квартира и за сколько продается, с какими условиями.
• Обязанности и права сторон, ответственность за нарушение условий соглашения.
• Количество копия этого документа.
• Дата, подписи сторон, нотариальное заверение.

В договоре нужно однозначно прописать:

• Какая квартира продается: адрес, технические характеристики, кто и на каком основании владелец.
• Условия обременения: предоставляемые услуги, денежные выплаты – размер и сроки перечисления.

От продавца нужны такие документы:

1. Паспорт.
2. Правоустанавливающий.
3. Справка об отсутствии обременений и долгов по ЖКХ.
4. Технические документы на жилье.

После нотариального заверения документ относится в Росреестр, где он регистрируется, а хозяин квартиры накладывает на нее временное обременение, которое действует до его смерти.

Риски

Подобные сделки рискованны, многие покупатели попадают на них, потому что хочется купить квартиру дешевле, а если еще и разница в половину или четверть, так как тут отказаться?

На практике происходит часто вот что:

• Через несколько лет получения денежной компенсации хозяин квартиры решает, что сделка такая ему не нужна, он обращается в суд с тем, что ему навязали такое соглашение, заставили подписать документ. Суд признает сделку ничтожной, покупатель остается ни с чем.
• Спустя время появляются родственники владельца жилья, обращаются в суд, и сделка расторгается. Покупатель имеет право вернуть обратно все деньги, но сколько лет он их будет получать неизвестно, жилья тоже нет.
• Владелец квартиры обращается в суд с тем, что условия содержания плохие, о нем должным образом не заботятся. По решению суда сделка может быть расторгнута, а покупатель иногда остается без денег вообще, так как они уходят в качестве моральной компенсации за плохое обращение. Правда, через несколько лет история повторяется, только уже с другими людьми.
• После смерти хозяина квартиры объявляются наследники, которые идут в суд, чтобы оспорить такую сделку, а жилье поделить между собой.

Судебная практика, пока что, складывается не в пользу покупателей таких квартир, так что оформлять подобные сделки с незнакомыми людьми слишком рискованный вариант.

Если все-таки вы собираетесь купить квартиру по договору ренты или пожизненного содержания, лучше делайте это с юристом. Бесплатную консультацию по этому вопросу можно получить на нашем сайте – заполните форму ниже или позвоните по указанным контактам.